El anuncio sobre el nuevo piso del impuesto a las ganancias nos lleva a preguntarnos por su alcance, en este caso qué pasa con les trabajadores que alquilan. Desde 2017 quienes alquilan y no son propietaries, y por sus ingresos deben pagar ganancias, pueden -en teoría- descontar hasta un 40% del monto no imponible. ¿Por qué en teoría,? porque esta deducción sólo es posible como condición de que alquilen un inmueble declarado ante la AFIP. Es decir que, para que esto se haga efectivo, el mercado de alquileres debe funcionar como un mercado: con bienes declarados, con impuestos a pagar, con regulación. Esa “transparencia” -nunca voluntaria- es algo que no ocurre.
La ley de alquileres vigente establece que todos los contratos deben registrarse. Sin embargo, la AFIP relevó que sólo hay registrados cerca de 169 mil contratos de un total de 2 millones. El 91,5% de los inmuebles en alquiler no están registrados. El Estado debería poder reponer cuántas de este universo de personas están en condiciones de recibir ese beneficio y no pueden hacerlo.
El mercado de alquileres funciona con un alto grado de informalidad. Según las encuestas que realizamos con el IDAES-UNSAM en 2020 y 2021 sobre hogares inquilinos del AMBA, sólo el 50% de les inquilines declaró contar con contrato escrito de alquiler y ese porcentaje disminuye entre los hogares de menores ingresos. Además, con frecuencia el alquiler se paga en efectivo y son muy excepcionales los casos en los cuales le propietarie entrega una factura a cambio.
Sin casa propia, con alquileres que muchas veces se llevan la mitad de los ingresos, es urgente transparentar el modo en que funciona este mercado. Es un paso necesario para garantizar el derecho a la vivienda. La obligación de registrar el contrato en la AFIP, creado por la ley de alquileres, es un primer paso en este sentido pero falta un Estado que haga valer esta herramienta y tome medidas para forzar su cumplimiento. Además, es necesario que se construya de manera proactiva una base de información sobre cuál es el universo de inquilines -tenga o no contrato escrito-, en qué condiciones alquila, cuál es el parque habitacional en alquiler, entre otros datos básicos. La falta de esta información esencial hace que sea imposible un Estado con un rol activo y efectivo. El caso de ganancias es ilustrativo. Una política originalmente pensada para beneficiar a un segmento de los hogares inquilinos, tiene enormes dificultades para implementarse.
La propiedad inmueble está cada vez más concentrada y la cantidad de inquilines no deja de crecer. Es decir, cada vez menos personas dependen de quienes sí pudieron comprar una casa, para acceder a su vivienda. La diferencia entre tener que pagar y no tener que pagar un alquiler para acceder a la vivienda es determinante para el presupuesto de un hogar. Los hogares organizan y ajustan el resto de sus variables económicas domésticas para garantizar el pago mensual del alquiler y no poner en riesgo su vivienda. El alquiler es un modo de acceso a la vivienda pero que también condiciona decisiones de la vida de les inquilines en todas sus dimensiones: financieras, laborales, recreativas.
En este contexto de creciente desigualdad, les inquilines no pueden quedar sometidos a un mercado totalmente desregulado para acceder a un lugar donde vivir. La “condición inquilina” debe tener una presencia cada vez mayor y transversal en la institucionalidad estatal. Mecanismos para denunciar abusos, políticas -tributarias, de protección social- específicas para la población inquilina, mayor peso en las mediciones estadísticas de pobreza. Para esto es fundamental comenzar por contar con información sobre este mercado, del que dependen cada vez más personas para acceder a una vivienda. El abordaje de los alquileres como un tema de oferta y demanda, lejos del derecho humano a la vivienda, condiciona de entrada la posibilidad de una intervención pública eficiente, que proteja derechos.