La construcción de viviendas aumentó el doble que la población pero la odisea de alquilar sigue

Dos semanas después de que trascendiera que el Gobierno nacional estudia la posibilidad de suspender la aplicación de la Ley 27.551 de alquileres continúa siendo incierto el panorama para los más de 7 millones de inquilinos que hay en la Argentina, que atraviesa un grave déficit habitacional pese a que en más de una década la construcción de viviendas aumentó casi un 30%, el doble que el incremento de la población en el mismo lapso.

La agrupación Inquilinos Agrupados analizó la evolución del crecimiento poblacional y de viviendas entre 1991 y 2022 siguiendo los resultados de los últimos Censos nacionales. Así determinó, por ejemplo, que en la Ciudad de Buenos Aires la cantidad de habitantes aumentó 8,7% en más de tres décadas, mientras que las viviendas se incrementaron en un 68%. El mismo panorama observó en la provincia de Buenos Aires, en donde la población creció 40,8% y las viviendas 374,2%

Inquilinos Agrupados destacó que en el país hay construidas 17.780.210 viviendas para 46.440.703 habitantes, según los datos preliminares del Censo difundidos en marzo último. Si se toma en cuenta que un hogar está compuesto por tres personas, la proyección muestra que habría tres millones de viviendas vacías.

Sobre la base de los mismos datos oficiales, la Fundación Tejido Urbano indicó que las más de 17 millones de viviendas en todo el país representan un aumento del 28,5% con respecto a lo que evidenció el Censo de 2010. En el mismo período, la población argentina creció un 14,8%. Entre 2010 y 2022, agregó Tejido Urbano, se construyeron en la Argentina más de 3,9 millones de viviendas entre el Estado y los privados.

 “Casas sin gente y gente sin casas”, explicó el 12 de abril pasado la legisladora porteña (Frente de Todos) Ofelia Fernández en un video publicado en su cuenta de Twitter que fue visto en más de cuatro millones de ocasiones. Allí, Fernández destacó que en la ciudad de Buenos Aires hay 200.000 viviendas vacías. “Es como si Barracas, Palermo, La Boca y Parque Patricios fueran barrios fantasmas”, graficó. A nivel nacional, según Inquilinos Agrupados, habría tres millones de viviendas sin habitar, el doble de las reportadas en el Censo de 1991.

En la búsqueda de encontrar una explicación para esta situación, el Centro de Estudios Metropolitanos (CEM), un consorcio de cooperación conformado por la Universidad Metropolitana para la Educación y el Trabajo, la Universidad Nacional Arturo Jauretche y la Universidad Nacional de Hurlingham, detalló en un informe que el “acelerado avance de la mercantilización de la vivienda, donde su concepción como vehículo de inversión y ahorro desplaza crecientemente a su condición estructural de bien de uso para quienes residen en las ciudades, ha transformado a la cuestión habitacional en un tema central de las políticas públicas”. En ese sentido, destacó que pese a la “larga tradición” en la provisión de viviendas sociales que los diferentes gobiernos han llevado adelante, el déficit habitacional no se resuelve solo “desde la mera construcción de unidades habitacionales de propiedad individual”.

El documento, titulado “El alquiler asequible como política de acceso a la vivienda en Argentina” mencionó que entre los años 2001 y 2019 aumentaron los hogares inquilinos en los grandes aglomerados del país: en CABA pasó de un 22% a un 35%; en Córdoba, de 20% a 30%; y en Rosario, de 12% a 19%, de acuerdo al Índice de Vulnerabilidad

Inquilina (IVI) elaborado por la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios Sociales (IDAES) de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM) y el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS). “El crecimiento tendencial configura un proceso de inquilinización que se

se despliega particularmente en las principales ciudades. Si bien muchas personas eligen alquilar como una opción que se adapta a sus proyectos personales, para un amplio sector de la población -donde predominan los grupos jóvenes- es la única opción posible a lo largo de toda su vida“, indicó el informe de las autoras Guadalupe Granero Realini y Constanza Alvaredo, del CEM.

En ese contexto, la noticia acerca de que la posible suspensión de la Ley 27.551 de Alquileres, aprobada por el Congreso Nacional a mediados de 2020, causó conmoción entre los inquilinos, aunque la portavoz presidencial, Gabriela Cerruti, dijera días atrás que hasta que el Gobierno no cuenta con “una herramienta mejor de protección” a quienes alquilan, la norma “está vigente”.

La 27.551 amplió de dos a tres años el plazo mínimo de duración del contrato; amplificó el abanico de garantías que los inquilinos pueden presentar; incorporó el Índice de Contratos de Locación (ICL) -un indicador elaborado por el Banco Central que está conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y el salario promedio de los trabajadores estables (Ripte)- para establecer los montos de aumentos anuales. El índice correspondiente a marzo tuvo un aumento de 89% cuando la inflación interanual con relación al mismo mes de 2022 fue de 104,3%. En la Ciudad de Buenos Aires, la suba en los alquileres durante marzo y en comparación con febrero último rondó entre 2,6% y 15,4% según la cantidad de ambientes, indicó un relevamiento del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO).

La norma, además, obligó a registrar los contratos en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) y estableció una instancia de mediación y arbitraje a cargo del Ministerio de Justicia para resolver conflictos posibles entre dueños e inquilinos. Pero la ley también entregó un conjunto de herramientas al Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat para poder incidir en el mercado. El Programa de Alquiler Social, por ejemplo, busca crear un conjunto de acciones de distinta temporalidad para mejorar el acceso al alquiler para gran parte de las personas y familias inquilinas, poniendo énfasis en los más vulnerables. Hasta diciembre de 2022, el Programa no había sido implementado.

Ley de alquileres: única en Latinoamérica

“En toda la Latinoamérica no hay una ley que regule los precios de los alquileres como en la Argentina”, expresó Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, en declaraciones a Somos Radio AM 530. Muñoz indicó que las presiones para la suspensión de la norma vigente surgen de un “poder económico que permite que el precio del alquiler esté congelado durante doce meses en un país donde se mide la inflación mensualmente. Para Muñoz, la suspensión de la ley responde a un pedido del Fondo Monetario Internacional (FMI) para desregular el mercado inmobiliario. ”La única certeza que tengo es que, si llegan a hacerlo, la situación va a ser dramática“, sostuvo.

“Tener un contrato de tres años de duración permite tener más estabilidad. Cuando regía la antigua ley, al comenzar el segundo año ya empezabas a vivir la incertidumbre de la renovación. Por otro lado, el ICL también nos benefició porque evitó la discusión sobre el criterio de actualización del monto, más allá de que si se hubiese hecho de otra manera seguramente sería mucho mayor”, contó a elDiarioAR Federico, que es docente y junto a su compañera alquila un departamento en el barrio de Boedo. Ambos esperan la actualización del alquiler para junio próximo; la anterior había sido del 50%.

También en diálogo con elDiarioAR, Germán, comunicador y diseñador gráfico, que alquila un PH en el barrio de Villa Crespo, destacó como algo favorable que el indicador ICL, si es acompañado por un aumento salarial como los acordados en las negociaciones paritarias, permite “tener un respiro”. En su caso, alquila desde 2014, por lo que vivió el sistema anterior de ajuste según el índice inflacionario o la consideración del propietario de la vivienda. Al igual que Federico, señaló las dificultades que encontró junto a su pareja para alquilar. “Buscamos durante casi seis meses y recién lo logramos porque tuvimos un ”acomodo“. Durante ese tiempo vimos cualquier cosa por alquileres altísimos y expensas muy caras”, relató.

Malena, en tanto, habita junto a su pareja y su hijo un departamento en Caballito desde antes de que comenzara a regir la nueva ley, que le dio “un poco más de seguridad habitacional. En los departamentos anteriores no llegamos a renovar después de los dos años por los aumentos que nos imponían en el alquiler”, dijo a elDiarioAR. Tanto ella como Germán y Federico no dudan en aventurar que con una oferta de créditos inmobiliarios “razonable” intentarían comprar una vivienda en la medida de sus posibilidades económicas. “Con el panorama actual, no podemos comprar ni en 50 años”, sostuvo.

Frente a la imposibilidad, en muchos sectores sociales, de comprar una vivienda, el documento del Centro de Estudios Metropolitanos consideró necesario la implementación de políticas que permitan aumentar el parque de hogares asequible mediante subsidios habitacionales y créditos personales que permitan costear los gastos de ingreso y permanencia en viviendas de alquiler, así como un sistema de garantías. “El impulso a un parque de vivienda en alquiler asequible, tanto público como privado, puede permitir no sólo aumentar la oferta habitacional, sino también incidir en los precios del mercado inmobiliario para reducir la brecha con los ingresos familiares”, indicó el informe.

El CEM, además, subrayó el crecimiento del sector de alquileres temporarios, “que moviliza el desplazamiento de unidades tradicionalmente volcadas a los alquileres permanentes hacia un modelo de negocios dolarizado” que “pone de manifiesto que la disponibilidad de unidades específicamente orientadas al alquiler permanente es una necesidad urgente”.

En medio de la discusión acerca de la vigencia de la Ley del Alquileres, el jefe de Gobierno porteño y precandidato a presidente de Juntos por el Cambio, Horacio Rodríguez Larreta, pidió la derogación de la norma al anunciar, días atrás, una serie de medidas con el objetivo de aliviar el proceso del alquiler, tanto para los inquilinos como para los propietarios de los inmuebles. Una de las medidas presentadas es el programa “Garantía + Fácil”, que busca permitir el acceso a un seguro de caución sin necesidad de una garantía propietaria, con una bonificación del 70% del costo de la prima. Por otro lado, la iniciativa “Alquilar + Fácil” otorgará créditos por un monto de hasta tres meses del precio mensual del alquiler, con plazo de devolución de 12, 24 ó 36 meses, para hacer frente al mes de adelanto del depósito, al costo de la mudanza“ y otros costos, explicó Larreta. La última resolución anunciada se llama ”Refacción + Fácil“ y se centrará en financiar las reparaciones, refacciones y mejoras de la vivienda con plazos de amortización de 12 a 96 meses y una bonificación equivalente al 15% del total del monto a financiar. Rodríguez Larreta, en tanto, pidió a la Legislatura porteña, en la que el bloque de Juntos por el Cambio es primera minoría, el tratamiento de una ampliación de la exención impositiva de Ingresos Brutos para contratos de alquiler, que contemplaría un aumento en el tope de $65.000 a $220.000 y abarcaría hasta tres propiedades en lugar de dos. Los anuncios del jefe de Gobierno porteño fueron celebrados por el sector inmobiliario. ”Las iniciativas de este tipo resultan positivas para las familias porteñas, que actualmente sufren por no poder satisfacer su derecho a la vivienda“, opinó en un comunicado el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI).

Sin embargo, el CELS expresó que los créditos para inquilinos anunciados por Rodríguez Larreta “profundizarán el endeudamiento” de quienes alquilan. “Estas medidas que se anuncian como una solución, en realidad aumentarán los costos que tienen que afrontar los inquilinos”, indicó. Según el CELS, casi el 40% de los inquilinos en la Ciudad se encontraba en el mes de noviembre endeudado, más de la mitad de ellos para poder pagar el alquiler.

“La Ley de alquileres no es el problema. El acceso a la vivienda está en crisis por los bajos salarios contra el alto precio (y creciente) de los alquileres y la nula posibilidad de acceso al crédito. La complejidad arranca con que en Argentina las propiedades no sólo tienen la función de vivienda y son motivo de inversión para obtener una renta (alquiler) sino que también son resguardo de valor (en dólares)”, expresó en un hilo de Twitter la diputada nacional (Frente de Todos) Paula Penacca, integrante de la Comisión de Legislación General, cuerpo que tiene entre sus objetivos para el año “encarar el debate sobre la problemática de los alquileres con la mirada puesta en trabajar para garantizar el derecho a la vivienda”, indicó la legisladora.

En noviembre pasado, el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Santiago Maggiotti, opinó que la política de alquileres debía descentralizarse con “leyes en cada provincia y a su vez ordenanzas en cada municipio”, más allá de la existencia de una normativa marco a nivel nacional.

“Entendemos que los alquileres no son lo mismo en todo el país. Una cosa son en la Ciudad de Buenos Aires y otra cosa son en una ciudad del interior del país”, sostuvo Maggiotti en declaraciones citadas por la agencia de noticias Télam.

Maggiotti acompañó días atrás al presidente Alberto Fernández al acto de entrega, en Santiago del Estero, de la vivienda 100.000 de la gestión. “Estoy cumpliendo un sueño que tenía como Presidente que era entregarle techo, casa y seguridad a familias argentinas”, afirmó el mandatario, y comentó que otras 140.000 viviendas están en construcción.

IF