“La dificultad para encontrar un trabajo estable y mantenerlo, las viviendas prohibitivamente caras, los alquileres que se disparan y los salarios insuficientes son problemas reales”. Quien días atrás dio este diagnóstico social y económico es argentino pero lleva poco más de diez años viviendo fuera del país. En Roma, el papa Francisco pidió que se regulen los precios de los alquileres y los salarios para que el libre mercado no se vuelva “salvaje” y provoque “situaciones y desigualdades cada vez más graves” en el mundo.
El pontífice hizo esta evaluación en la capital italiana al participar del Estado General de la Natalidad, un encuentro dedicado a estudiar las causas y realizar propuestas para aumentar los nacimientos en el país europeo. Para Francisco, el precio establecido para los alquileres de viviendas es uno de los problemas que desafía a la política, a la que llamó a establecer “correctivos indispensables”.
Seis días después de la advertencia papal, el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec) difundió que en el país hay cada vez menos dueños de viviendas y más inquilinos. Según el último censo, entre 2010 y 2022 la tenencia de la propiedad se redujo siete puntos porcentuales en un contexto de crecimiento de la población, publicó elDiarioAR. En los últimos doce años, las familias dueñas de las viviendas en las que habitan pasaron de ser el 73% en 2010 al 65% el año pasado. En ese sentido, las provincias de Tierra del Fuego (55,9%) y Santa Cruz (57,8%) y la Ciudad de Buenos Aires (52,9%) resultaron las de menor cantidad de propietarios. En un recorrido por los barrios porteños se destaca que el 41% de los habitantes de Recoleta es propietario, mientras que en Villa Soldati, Villa Riachuelo y Villa Lugano, en el sur de la Ciudad, el 62,4% tiene vivienda propia. En la capital del país se observa que la cantidad de habitantes aumentó 8,7% en más de tres décadas, mientras que las viviendas se incrementaron en un 68%. A eso se agrega que los hogares inquilinos porteños crecieron de 22% a 35% entre 2001 y 2019, según el Índice de Vulnerabilidad Inquilina (IVI) elaborado por la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios Sociales (IDAES) de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM) y el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS). Los especialistas aseguran que se trata de un “proceso de inquilinización” que se da, entre otras características, porque para un amplio sector de la población, en el que predominan los jóvenes, alquilar es la única opción posible en su vida. “Somos 12.000.000 de inquilinos e inquilinas en todo el país”, destacó la organización “Inquilinos Agrupados” en sus redes sociales tras la publicación de las cifras del censo. La agrupación indicó que entre 2010 y 2022 la cantidad de inquilinos aumentó un 70%, en coincidencia con el periodo en el que más viviendas se construyeron en todo el país. “Hay una vivienda por cada 2.6 personas”, afirmaron
¿Qué porcentaje de las ofertas de alquileres en el AMBA son en dólares?
La oferta de propiedades en alquiler la Ciudad y el conurbano bonaerense se encuentra en caída libre, a lo que se suma que algo más de la mitad de los avisos ofrecidos son en dólares. Un informe hecho por Mercado Libre y la Universidad De San Andrés (UdeSA) acerca del comportamiento del sector inmobiliario durante el primer trimestre del año mostró un descenso de las ofertas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA): solo el 6% de las publicaciones de la plataforma corresponden a viviendas en alquiler y el 94% restantes a propiedades en venta. En el AMBA, donde viven más de 13 millones de personas, la oferta de alquileres en dólares ya supera el 50% del total: el 77% corresponde a casas y el 34,5% a departamentos, generalmente ofrecidos por un lapso menor a los tres años contemplados en la actual ley que rige el mercado y que el Gobierno nacional buscaría modificar. Solo en la ciudad de Buenos Aires, donde los precios de las viviendas en alquiler tuvieron aumentos de hasta 144% en el último año, hay más de 15.000 propiedades que forman parte del mercado de alquileres temporarios, según un documento elaborado por el Centro de Estudios Metropolitanos. En 2019, los inmuebles ofrecidos para alquilar en forma temporaria rondaban los 9.300 unidades. En cuatro años, incluido el lapso de la pandemia, la oferta aumentó 62%. La investigación, dirigida por el legislador porteño Matías Barroetaveña, indicó que los alquileres temporarios se localizan especialmente en los barrios de Núñez, Belgrano, Retiro, La Boca, Palermo y Recoleta. En estos dos últimos se concentran más de la mitad de las propiedades ofertadas en Buenos Aires, indicó el relevamiento. Barroetaveña presentó tiempo atrás un proyecto para modificar la ley de “Alquileres Turísticos Temporarios”. La iniciativa contempla a esta modalidad como una actividad diferente al uso residencial, por lo que debe contar con una regulación para que su impacto en el acceso a la vivienda no sea negativo.
Una vivienda, un derecho
El Parlamento español aprobó días atrás una ley de vivienda, impulsada por el gobierno, que limitará el precio de los alquileres en zonas de mayor demanda. La norma, la primera en esta materia desde el fin de la dictadura de Francisco Franco hace 48 años, considera que la vivienda deja de ser un bien de lujo y se convierte en un derecho de los españoles. “Convertimos la vivienda en el quinto pilar del Estado del bienestar”, expresó el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez. La ley prevé desacoplar los aumentos de los alquileres del índice de precios al consumo y le pone un tope del 3% en 2024. Asimismo, le permite a las autoridades regionales designar zonas como “tensionadas”, donde las personas se veían obligadas a irse por los altos precios, para regular los alquileres, que hasta fin de este año no pueden subir más de un 2%, publicó la agencia de noticias Télam. Además, la norma penaliza a los propietarios que dejen viviendas vacías (se estima que hay en España unos 3,4 millones de inmuebles en esa condición, el 13,7% del total) y frena los desalojos de inquilinos en situación de vulnerabilidad, entre otras medidas. La ley fue criticada por las asociaciones de propietarios, que advierten una posible disminución de la oferta de vivienda. También en Argentina las cámaras sectoriales responsabilizan a la ley de alquileres 27.551, aprobada en julio de 2020, de un panorama en el cual las ofertas de viviendas para alquilar son casi nulas en varias de las principales ciudades del país. Según distintos relevamientos, en las últimas semanas el ofrecimiento mensual de viviendas en alquiler no superó los 1.000 inmuebles cuando la cifra osciló siempre los 5.000. La ley de alquileres, entre otras condiciones, amplió de dos a tres años el plazo mínimo de duración del contrato. Es por eso que los vínculos firmados entre propietarios e inquilinos al entrar en vigencia la norma están próximos a renovarse. Las cámaras sectoriales temen que los dueños de los departamentos cuyos contratos vencen en julio opten por dejar de ofrecer el inmueble en el formato de alquiler tradicional y pasen al rubro de temporarios.
“Tener una propiedad en el formato tradicional de alquiler no es negocio”, dijo a elDiarioAR Silvina es propietaria de un departamento de dos ambientes en el barrio de Saavedra. Para ella, la actual ley afecta a los propietarios porque establece un indicador de actualización anual del valor que se ubica por debajo de la inflación. La norma aprobada en 2020 incorporó el Índice de Contratos de Locación (ICL), que es elaborado por el Banco Central y conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y el salario promedio de los trabajadores estables (Ripte). Esa combinación es la que fija los montos de aumentos anuales. El índice correspondiente a abril fue de 92% cuando la inflación anual alcanzó el 108,8%, según el Indec. “Lo ideal sería tener un ajuste trimestral o semestral porque siempre los valores quedan desfasados por la inflación”, agregó Silvina.
“Es evidente que la ley de alquileres no produjo los resultados esperados, pero derogarla sin un plan B tampoco va a revertir la crisis del mercado de alquileres y va a dejar sin red de protección a los inquilinos”, opinó días atrás, en un hilo de Twitter, el legislador porteño del Frente de Todos Manuel Socías. El diputado de la Ciudad consideró que para salir de la emergencia en el corto plazo se debe “recomponer la oferta, estabilizar y anclar la curva de precios, mejorar la rentabilidad de los alquileres tradicionales y contener los alquileres turísticos temporarios”, como los que ofrecen plataformas del tipo Airbnb. Socías propuso otorgar exenciones impositivas, ya sea nacionales, provinciales y/o municipales, a bienes y contratos de alquiler debidamente registrados en AFIP y que respeten la norma vigente para, de ese modo, restituir la rentabilidad anual de los alquileres residenciales. “Bien diseñado y articulado entre jurisdicciones, el beneficio podría ser equivalente a recibir un alquiler adicional. Una suerte de cuota 13 para el propietario”, indicó. Además, expuso que para “bajarle al inquilino los costos de ingreso y reducir el riesgo de morosidad”, se debe eliminar la exigencia de la garantía propietaria y reemplazarla por una garantía pública y universal para todos los contratos de alquiler debidamente registrados. En el mismo sentido, agregó, destacó que se podría ofrecer una línea de crédito subsidiado para el gasto de mudanza y depósito que deben afrontar los inquilinos y una medida similar “para que los propietarios afronten el mantenimiento y los gastos extraordinarios de su inmueble”. Por su parte, Socías indicó que “se puede pensar” un nuevo mecanismo de actualización del valor del alquiler cada seis meses, aunque “utilizando el indicador que mejor exprese la variación de los ingresos de los trabajadores y no el IPC. A todo lo propuesto, el legislador kirchnerista aseguró que la discusión sobre los alquileres propicia una oportunidad para debatir toda la política de vivienda, que ”debería estar orientada exclusivamente a producir un stock de viviendas para alquiler. Es momento de avanzar en la conformación de un banco de inmuebles públicos, adquiriendo o refuncionalizando inmuebles ociosos en los microcentros de las grandes ciudades para crear un sistema de alquileres protegidos“, sostuvo. En la provincia de Buenos Aires, el senador del Frente de Todos Francisco Durañona presentó un proyecto de ley para aliviar los gastos vinculados al contrato del alquiler que deben afrontar los inquilinos. ”El 20% de los bonaerenses (casi cuatro millones de personas) dependen de un alquiler. De ellas, seis de cada diez son madres solteras“, destacó el legislador provincial. La iniciativa contempla que ”todos los gastos vinculados con un contrato de alquiler queden en cabeza del propietario y alivien al inquilino al momento de ingresar“.
IF/MG