Las modificaciones implementadas por el Congreso a la ley de Alquileres generan expectativas entre los inquilinos, pero el rechazo de las entidades que agrupan a inmobiliarias y buena parte de los propietarios de viviendas, que en algunos casos prefieren mantener vacíos los inmuebles hasta que se defina quién será el próximo presidente y su política para el sector.
Con el impulso dado por el bloque oficialista Frente de Todos en ambas cámaras legislativas, el Congreso introdujo días atrás una serie de cambios en la norma que rige a nivel nacional, con muchas dificultades y poca adhesión, desde mediados de 2020. Entre las principales modificaciones se encuentra que, si bien la duración de los contratos firmados entre propietarios e inquilinos se mantendrá por tres años, tendrán una actualización semestral en lugar de anual.
Además, comenzará a regir un nuevo indicador para determinar el porcentaje de aumento de los valores: el Índice Casa Propia, desarrollado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, que se basa en el menor indicador que surja de los promedios de la variación salarial del último año y de la inflación del mismo período, reemplazará al Índice de los Contratos de Locación (ICL), conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
Una de las especificaciones incluidas entre los cambios dispuestos por el Congreso es que el valor del alquiler debe ser fijado en moneda nacional, algo que tiene que abarcar también a las plataformas y/o portales que publicitan locaciones de inmuebles para ser habitados.
Mientras se esperaba que los cambios aplicados a la norma entren en vigencia, algo que ocurrirá una vez publicados en el Boletín Oficial (ocurrió este martes), la Federación de Inquilinos Nacional le presentó una carta al ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Santiago Maggiotti, en la que le solicitó una reunión con el objetivo de “avanzar en los mecanismos previstos por la normativa para garantizar su cumplimiento y así mejorar el acceso al alquiler” de quienes lo requieren.
Tenemos un mercado cada vez más concentrado que no necesita que alguien pague un alquiler: construye departamentos para dejarlos vacíos y punto
Entre los temas que la Federación de Inquilinos busca evaluar con Maggiotti se encuentran la “urgente publicación de la modificación a la ley de alquileres en el Boletín Oficial (algo que sucedió este martes), la difusión de la norma, su cumplimiento y reglamentación”. Pero también pidieron al funcionario que, junto a la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), garantice el registro de los contratos de alquiler, como también la creación de una línea de denuncias por el incumplimiento de esta instancia por parte de propietarios o inmobiliarias.
“Sabemos, por la experiencia en estos últimos años, que las inmobiliarias de la Argentina pueden incumplir sistemáticamente la ley sin enfrentar ningún tipo de consecuencia y es por esto que la crisis habitacional y la precarización de la vida de los inquilinos e inquilinas se profundiza”, advirtió la carta presentada a Maggiotti y firmada por Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos.
El texto, en tanto, aseguró que el mercado inmobiliario, “con su actitud mafiosa e ilegal, debilita los instrumentos de la democracia mientras que decide incumplir una ley” por estar en desacuerdo.
En declaraciones a la radio AM 750, Muñoz reclamó que el ministro Maggiotti “salga a hablar” para defender una ley que tuvo como principal apoyo el de los legisladores oficialistas, especialmente, dijo, “para evitar que se siga profundizando la crisis habitacional en la Argentina”.
“Si nadie dice nada o el único que habla soy yo el mercado se muere de risa. Cuando entramos a una inmobiliaria para alquilar un departamento vemos que no le importa lo que se votó en el Congreso”, agregó.
El referente de la Federación de Inquilinos, que a nivel nacional agrupa a entidades de San Juan, Santa Cruz, La Pampa, Corrientes, Córdoba, Neuquén, La Rioja y de las ciudades de Rosario, Bahía Blanca y Tandil, reclamó que el Gobierno nacional prohíba a los propietarios y al mercado inmobiliario tener viviendas vacías durante un cierto período de tiempo “Tenemos un mercado cada vez más concentrado que no necesita que alguien pague un alquiler: construye departamentos para dejarlos vacíos y punto. Por lo tanto, si el Estado no limita la cantidad de tiempo que se puede tener una vivienda vacía la situación va a seguir empeorando”, afirmó Muñoz.
Tres millones de viviendas vacías
En más de una década, la construcción de viviendas aumentó casi un 30%, el doble que el incremento de la población en el mismo lapso. Según surge del Censo Nacional 2022, en el país hay construidas 17.780.210 viviendas para 46.440.703 habitantes. Si se tomara en cuenta que un hogar está compuesto por tres personas, la proyección muestra que habría tres millones de viviendas vacías.
“Bueno, se me vence el contrato y no me renuevan el alquiler. Tengo 6 meses para llorar en posición fetal. Si alguien sabe de algún depto por Flores, se agradece”, escribió en su cuenta de Twitter Romina Scalora, columnista de humor en el programa radial “De Acá en Más”, que se emite por Urbana Play, y en el ciclo televisivo Bendita, por Canal 9. Días después, continuó su relato: “Porfis el que sepa de algún monoambiente o dos ambientes por Flores, Floresta, Parque Chacabuco me chifla? Acabo de tomarme el trabajo de ponerme con el tema y encontrar vivienda es realmente como buscar la piedra filosofal”, comparó. Uno de sus seguidores, con ironía, le comentó: “Bienvenida al infierno. Llevo buscando un departamento desde julio y sigo haciéndolo”.
Según estadísticas no oficiales, la oferta de departamentos en alquiler en la ciudad de Buenos Aires actualmente apenas supera los 400 pese a que los valores aumentan por sobre lo que marca la ley aún vigente. Algunos propietarios e inmobiliarias aplicaron ajustes mensuales a los inquilinos basándose en el índice de inflación del INDEC o, peor aún, tomando en cuenta la cotización del dólar paralelo.
“Negociar un contrato de alquiler con propietarios o inmobiliarias es siempre una negociación desigual”, contó a elDiarioAR María Emilia, que alquila por fuera de lo que marca la ley un departamento junto a una amiga en el barrio porteño de La Paternal. Después de buscar una vivienda durante meses, ambas llegaron a la casa en la que habitan, que es propiedad de un familiar de una persona conocida. “Tenemos un acuerdo de palabra, no un contrato formal. Y los aumentos del alquiler se basan en un promedio de los incrementos que tengan nuestros salarios. Este mes fue de 15% y a fin de año nos va a hacer otra actualización”, explicó.
Joaquín alquila un departamento junto a su esposa y sus tres hijos en el barrio de San Cristóbal. Pero también oficia como una suerte de propietario, porque administra el alquiler de dos viviendas familiares. En una de ellas, el inquilino pasará de pagar mensualmente $37.000, la cifra acordada hace tres años, a $140.000. En otro, el alquiler saltará de $41.000 a $120.000. Mientras tanto, espera con preocupación cuál será la actualización que tendrá que abonar en pocos meses.
“Creo que en este caso los cambios que aprobó el Congreso a la Ley de Alquileres son buenos porque favorecen a los que menos tienen”, opinó Joaquín en declaraciones a elDiarioAR.
Para el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci), las modificaciones implementadas por los legisladores fueron una muestra de “irresponsabilidad” porque “no hacen más que agravar la ya caótica situación de los inquilinos en todo el país”. En un comunicado, evaluaron que “mantener contratos de tres años de duración aumentará la retirada de unidades del mercado y elevará los precios”
Con más dureza se expresó el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), en representación de los corredores de la ciudad de Buenos Aires, al considerar que establecer la aplicación del Índice “Casa Propia”, que “tiende a ubicarse por debajo de la inflación, es inviable en el actual contexto económico”. El CPI, por su parte, instó a los principales candidatos presidenciales, que en la mayoría de los casos se expresaron en contra de la Ley, a que “ expresen públicamente su compromiso de derogar” la norma “como una de las primeras medidas de sus mandatos”.
Patricia Bullrich, la aspirante a la presidencia de Juntos por el Cambio (JxC), detalló en su momento que entre las 500 leyes que derogará si llega al Gobierno se encuentra la de Alquileres. Javier Milei, el candidato presidencial de La Libertad Avanza (LLA), también anunció que eliminará la norma, mientras que Sergio Massa, el postulante de Unión por la Patria (UXP), se mostró a favor de que cada distrito tenga su propia regulación, aunque sobre la base de una ley establecida en el Código Civil y Comercial. “Barcelona, por ejemplo, regula los alquileres y el uso de las viviendas de un modo distinto a Madrid. No es igual el mercado inmobiliario de El Calafate que el de Orán”, explicó en una entrevista con la plataforma Gelatina. Massa opinó que “es importante que el Estado regule a intervenga” sobre la actividad del sector de alquileres, “pero lo tiene que hacer con una mirada focalizada”, agregó.
En 1991, los hogares con inquilinos eran el 12,3% del total, mientras que en 2022, a partir de los datos surgidos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), la cifra creció al 20,7%
Con motivo del debate sobre la Ley de Alquileres, cinco organizaciones de la sociedad civil presentaron 10 puntos con diagnósticos y propuestas consensuadas que, a su criterio, deberían tenerse en cuenta para una política nacional de alquileres.
El Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC), Hábitat Argentina y Estudios Metropolitanos marcaron que en 1991, según el censo de ese año, los hogares con inquilinos eran el 12,3% del total, mientras que en 2022, a partir de los datos surgidos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), la cifra creció al 20,7%.
También aumentó, mencionaron las cinco organizaciones, “las dificultades para acceder al alquiler de una vivienda digna a un precio acorde a los ingresos de las familias inquilinas”, especialmente en las grandes ciudades del país. La explicación a este fenómeno se encuentra, dijeron, al “desacople entre los ingresos de los hogares y los precios de los alquileres y entre la oferta y la demanda. El alquiler promedio de un dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires representa el 41% de los ingresos familiares medios cuando todas las recomendaciones internacionales proponen que ese porcentaje sea menos del 30%”, indicaron.
En ese sentido, destacaron que la oferta de viviendas en alquiler para residencia permanente cayó “drásticamente”, según los principales portales de todo el país.
Alquiler temporal, oferta dolarizada
En busca de una solución, las organizaciones propusieron regular el alquiler turístico-temporario, que registró un “crecimiento exponencial” en el último tiempo, especialmente porque los acuerdos al que llegan las partes no están regulados por la ley y el valor de las locaciones se establece en dólares.
Sólo en la ciudad de Buenos Aires “se reportaron más 17.000 departamentos en Airbnb en septiembre”, indicaron. Una situación similar se vive en Salta y San Carlos de Bariloche, donde el mercado de alquiler se volcó masivamente al turismo temporario y la oferta regular se dolarizó.
Al igual que la postura expresada por la Federación de Inquilinos Nacional, las cinco organizaciones de la sociedad civil evaluaron como un aspecto clave “disminuir la ociosidad del suelo urbano y la vivienda vacante”, para lo cual “el Estado debe aplicar los mecanismos necesarios que movilicen el suelo urbano ocioso hacia la oferta de alquiler asequible, ya sea a través de exenciones y beneficios impositivos condicionados así como sobre-tasas o impuestos específicos a la vivienda vacía o los terrenos baldíos, instrumentos que ya se han implementado y mostrados su efectividad en diversas ciudades del mundo”.
Además, propusieron que el Estado sea “un jugador más en la oferta de unidades en alquiler, con el fin de garantizar el alquiler asequible para los grupos más vulnerables”, y citaron el ejemplo de París, donde la agencia pública de hábitat gestiona un parque habitacional público de 20.000 inmuebles de alquiler protegido para hogares vulnerables; o la de Barcelona, que cuenta con un parque de 7.000 viviendas para alquiler social.
Por último, plantearon que en la Argentina, el mercado de la vivienda, en general, y el del alquiler en particular, es complejo y, por lo tanto, necesita de un Estado presente pensando políticas integrales de acceso a la vivienda.
GT