El emprendimiento inmobiliario Paseo Gigena le costará a la Ciudad de Buenos Aires mucho más de lo que se creía. Debajo de este edificio de oficinas y locales gastronómicos construido entre las avenidas Dorrego y Libertador, existe un “error de cálculo”, un “error técnico” o simplemente negligencia. Para salvar el multimillonario proyecto privado, el gobierno porteño financiará con $3.019 millones una obra hídrica que puede comprometer la provisión de agua potable a gran parte de la población de la Ciudad, de acuerdo a una investigación de elDiarioAR.
Paseo Gigena es, además, el mismo emprendimiento inmobiliario en cuya financiación participaron el ministro de Economía, Luis “Toto” Caputo, y el presidente del Banco Central, Santiago Bausili, a través de su consultora Anker Latinoamérica, como informó este medio en agosto. Entonces, los ahora funcionarios habían recaudado unos US$46 millones para la construcción de este edificio. El problema de infraestructura, sin embargo, había sido advertido por Aysa en 2021, de acuerdo a los documentos a los que accedió este medio.
El predio fue construido sobre un terreno público de la Ciudad. Para que eso fuera posible, el gobierno de Horacio Rodríguez Larreta realizó una licitación y otorgó el uso del predio en concesión por 20 años. El ganador fue Fideicomiso Dorrego, un grupo de desarrolladores privados encabezados por BSD Grupo Asesor SA y Coinsa. El proyecto ocupa un viejo estacionamiento frente al Hipódromo de Palermo.
El edificio tiene cinco plantas, tres módulos y un gran problema, que ahora hereda Jorge Macri. Debajo de Paseo Gigena, se encuentran caños maestros de alta presión que proveen de agua potable a gran parte de la Ciudad.
Ahora, los porteños deberán pagar una obra de alta complejidad para remover esos caños y reubicarlos fuera del Paseo Gigena, de acuerdo a los documentos y fuentes consultadas por elDiarioAR. El presupuesto inicial de la megaobra hídrica es 48 veces el canon mensual que la Ciudad va a cobrar por la concesión del espacio público.
Los fondos que deberá destinar la Ciudad a esta obra hídrica figuran en una planilla anexa del Plan Plurianual de Obras del gobierno porteño, que se presentó con el presupuesto de 2024 en la Legislatura porteña, explicó el legislador peronista Juan Manuel Valdés (Unión por la Ciudad). La noticia sobre el destino de los fondos para una obra del Paseo Gigena fue adelantada por La Política Online la semana pasada.
En la planilla, la obra figura en la página número 20, sin detalles y con la menor cantidad de datos posible. Sólo se consignó “Gigena” y el monto asignado. “En el contexto en el que no hay plata para ampliar la red del subte ni otras obras necesarias, la Ciudad sigue priorizando poner plata para los negocios de los amigos”, criticó Valdés.
¿Error de cálculo?
Cuando Aysa realizó el análisis de factibilidad para el servicio de agua y cloacas del emprendimiento inmobiliario, constató que debajo de Paseo Gigena existían dos líneas centrales de provisión de agua potable y que sería necesario realizar una obra de alta complejidad para saldar la decisión de construir sobre ese predio, explicó una fuente con conocimiento del proyecto.
Una de las primeras alertas llegó el 26 de noviembre de 2021. El problema surgió cuando una cuadrilla de Aysa se acercó al predio para acceder a las válvulas de las instalaciones y se encontró allí con la construcción de Paseo Gigena en marcha. Los encargados dieron aviso a las autoridades de la empresa estatal de aguas y la compañía elevó una primera nota de advertencia a la Ciudad. Aysa detectó interferencias con dos instalaciones primarias.
La empresa estatal de agua informó en dicha nota que consideraba “imperioso” la remoción total del tramo de las cañerías de impulsión (caños maestros) que se ubican dentro del predio de Paseo Gigena y “su reubicación fuera del mismo” para “eliminar los riesgos y eventuales perjuicios”.
Se trata de caños de 1,10 metros de diámetro que datan de 1913 y constituyen un sistema de alta presión de las denominadas líneas 1 y 2, que provienen de la Planta Potabilizadora General San Martín, explicó Aysa ante la consulta de elDiarioAR.
Estos dos caños abastecen de agua potable a unos 500.000 usuarios de la Ciudad en las zonas centro y sur. La línea 1 tiene casi 7 kilómetros de longitud y lleva agua a la Estación Elevadora Centro (Córdoba y Ayacucho); y la línea 2, de casi 15 kilómetros, lleva agua al sur de la Ciudad: San Telmo, Constitución, La Boca y Barracas. Los ductos tienen válvulas de aire, de desagüe y de cierre a lo largo de su recorrido, pero la construcción del Paseo Gigena dificulta el acceso a ellas, advirtieron desde la cuadrilla.
elDiarioAR intentó comunicarse con los exresponsables del área de Desarrollo Económico y Obras Públicas del saliente gobierno porteño, del que dependen la concesiones como Paseo Gigena, pero no obtuvo respuesta hasta el momento de la publicación de esta nota. La nueva administración a cargo de Jorge Macri solicitó “unos días” para responder. La cartera era comandada por José Luis Giusti y ahora estará bajo las órdenes de Roberto García Moritán.
Este diario se comunicó en siete oportunidades con la desarrolladora a cargo de Paseo Gigena, BSD Grupo Asesor SA, pero la empresa aún no respondió. La constructora del proyecto, Coinsa, tampoco lo hizo.
Riesgos
Los caños de las líneas 1 y 2 atraviesan en forma transversal un sector del predio donde se edificó Paseo Gigena. Los riesgos de continuar con el escenario actual son altos, explicaron dos fuentes directas del caso, y si llegara a existir un eventual problema con las cañerías, el edificio podría sufrir daños importantes y por consecuencia también las personas. “No se puede construir sobre caños maestros un edificio donde habrá tránsito de gente”, afirmó una de las personas consultadas. Aún así, la construcción continuó.
En caso de rotura de uno de los caños dentro del predio la consecuencia sería una inundación casi inmediata, con potenciales daños estructurales y edilicios, que pondrían en grave riesgo a personas allí presentes, sostuvo una de las fuentes consultadas.
La rotura de uno de estos caños ya sucedió en julio de 2017, cuando Paseo Gigena no existía. Entonces, la zona quedó totalmente inundada sobre la avenida Dorrego, frente al Hipódromo. En dicha oportunidad, debieron repararse entre 5 y 6 metros de cañería y los operarios realizaron una excavación de unos 3 metros de ancho por 10 de largo y una profundidad de 4 metros, con la utilización de maquinaria pesada. El acceso a las cañerías es de por sí complejo, pero el nuevo edificio agrava la situación, según los técnicos consultados.
Acuerdo en 2022
El gobierno porteño propuso realizar el revestimiento interno de los caños a través de “tecnologías del tipo relining”, o entubado simple, pero Aysa rechazó la propuesta en julio de 2022, debido a que ciertas piezas especiales y condiciones operativas no permiten el uso de dicha propuesta.
En octubre de 2022, la Ciudad firmó un convenio con Aysa y Fideicomiso Dorrego en el que se hace cargo de las obras para la remoción y reubicación de los caños de alta presión. El gobierno porteño debió presentar un anteproyecto de obra para el corrimiento de las cañerías y licitar la megaobra. Aysa lo aprobó y la Ciudad ahora debe ejecutarlo.
La obra de desvío de los caños es compleja, pero el servicio de provisión de agua potable se cortará “como máximo” por una jornada, cuando se realice el empalme de los caños, explicó una fuente del caso.
Aysa debió comprometer a los privados y al gobierno porteño a que no se realizarán nuevas obras sobre la traza de los caños debido a que pueden afectar “la integridad estructural” de los mismos.
Costos
Por Paseo Gigena la Ciudad aceptó en la licitación pública un canon de 200.892,34 unidades de compra que se convierten “en moneda de curso legal”, es decir, en pesos. Estas unidades de compra se establecen en la ley de Presupuesto y actualmente cada una vale 310 pesos. Es decir que si el canon comenzara a pagarse hoy, sería de casi $62,3 millones mensuales.
El presupuesto inicial de la megaobra hídrica es 48 veces el canon mensual. Eso significa que la Ciudad va a tener que esperar al menos 4 años para que el canon le reditúe.
Los privados no pagarán más que la instalación de los servicios de agua potable y cloacas, con un costo de $695.000. Se calcula que a US$ 30 el metro cuadrado en alquiler -el precio informado por los desarrolladores-, el emprendimiento recaudaría más de medio millón de dólares por mes en alquileres (de los que deberá destinar $62,3 millones al canon).
El proyecto
En el emprendimiento inmobiliario intervienen varios actores privados que aportaron al fideicomiso. Se recaudaron más de US$46 millones, cuyos selectos inversores podrán recuperar su dinero en unos siete años, explicaron desde Anker, la consultora de Caputo y Bausili, en agosto último a elDiarioAR.
“La inversión iba a ser de WeWork, que buscaba desarrollar un complejo de oficinas en el predio. Tras el colapso de WeWork -empresa inmobiliaria estadounidense que alquila espacios temporarios de oficinas-, (la desarrolladora) BSD nos buscó para conseguir el capital. Propusimos un proceso de oferta pública, transparente y pensando en cumplir con los intereses de los inversores. Además, a diferencia de como funciona el mercado inmobiliario, aquí se hace todo en blanco”, explicaron en Anker cuando elDiarioAR los consultó en agostó último.
Mientras que BSD desarrolla el proyecto, la construcción está a cargo de Coinsa, dirigida por Martín Maccarone, también allegado a Toto Caputo. Axis Inversiones, la empresa financiera que Caputo dirigía antes de ingresar al gobierno de Mauricio Macri, en diciembre de 2015, alquilaba oficinas en el edificio de Coinsa, en la calle Godoy Cruz, en el barrio de Palermo.
El rol de Anker
Anker Latinoamérica SA fue la organizadora del fideicomiso y su función era juntar inversores. En agosto último había convocado a alrededor de 40, provenientes del sector inmobiliario e individuos de altos patrimonios, cuyas identidades están protegidas por el secreto bursátil, ya que invirtieron en pesos a través de la compra de bonos atados al dólar oficial (bonos dólar-linked), explicaron en la compañía.
“Anker llegó al proyecto en 2021, cuando BSD Grupo Asesor SA, el desarrollador y concesionario, ya había ganado la licitación en la Ciudad en 2019, pero se había quedado sin inversor”, explicaron en Anker cuando elDiarioAR consultó en agostó último.
En el fideicomiso, Anker fue asesorada por el estudio Bruchou & Funes de Rioja, muy nombrado últimamente alrededor de las decisiones del gobierno de Javier Milei. También los asesoró Tanoira Casagne en la emisión de valores fiduciarios, de acuerdo a la información publicada por el fideicomiso.
BSD, la empresa a cargo del proyecto, afirmó en agosto: “Esta es la primera vez que el desarrollador ejecuta un financiamiento de un proyecto a través del mercado de capitales”.
Anker cerró sus puertas cuando se supo que Caputo y Bausili reasumirían la función pública. La consultora también estaba integrada por otros dos colaboradores del ministro de Economía de Milei, quienes se unieron al gabinete económico: Federico Furiase y Martín Vauthier, ambos asesores del Ministerio.
Desde hace unos tres años, Anker asesoraba en materia de macroeconomía y finanzas, realizaba informes y alertas, y brindaba charlas personalizadas “para hacer crecer su negocio”.
Los cuatro nuevos funcionarios deberán ahora informar quiénes fueron sus clientes en estos tres años de trabajo y abstenerse de tomar decisiones que los favorezcan, según marca la ley de Ética de la Función Pública, para evitar conflictos de intereses, como informó elDiarioAR este domingo. Si no lo hicieran, sus actos de gobierno respecto de estas empresas, personas o asuntos sobre los que tomaron decisiones o prestaron servicios serán nulos “de nulidad absoluta”, dice la legislación.
ED/DTC