“Esto es un contrato por privado y no cuenta la Ley de Alquileres. Esa era del gobierno anterior. O si no querés aumentos, 400 dólares por mes en billete y nos ahorramos el problema”. Este mensaje, con un tono muy poco persuasivo, lo recibió un inquilino de parte del representante de una inmobiliaria y fue publicado días atrás en las redes sociales de la organización Inquilinos Agrupados. Las condiciones que establecía la inmobiliaria para el alquiler de una vivienda también incluía un ajuste mensual del valor, que estaría vinculado al alza de la inflación medida por el Instituto de Estadística y Censos (INDEC).
En otro intercambio de mensajes con una inmobiliaria, un inquilino obtuvo las condiciones para alquilar un departamento durante un lapso de tres años. Debía pagar 350 dólares mensuales; una cifra similar en concepto de depósito; 630 dólares correspondientes a los “honorarios inmobiliarios”; y 756 dólares para acceder a una garantía. En total, 2.086 dólares. Todo en moneda estadounidense.
“Tomamos dólares billetes o a un valor blue en pesos. Hoy a $935, creo”, destacó otra inmobiliaria días antes de la asunción de Javier Milei a la presidencia y los anuncios hechos esta semana por el ministro de Economía, Luis Caputo, que llevaron el valor del dólar oficial a $800.
Qué dice la ley de Alquileres que nadie respeta
La Cámara de Diputados convirtió en ley el 11 de octubre pasado el proyecto de reforma de alquileres. Entre los cambios incluidos, que fueron impulsados por el Frente de Todos, se contempló la actualización semestral de los valores del alquiler en lugar de anual, como establecía la norma en un principio. Además, fijó que cualquier precio de locaciones de inmuebles destinados a vivienda “debe realizarse en moneda nacional”.
La iniciativa fue rechazada en el Congreso por los bloques de Juntos por el Cambio y por el entonces diputado Javier Milei, entre otros legisladores. Poco más de un mes después, tras ser consagrado presidente de la Nación al imponerse en el balotaje del 19 de noviembre último, el economista libertario anunció su decisión de derogar la Ley de Alquileres y dejar que los contratos sean pactados entre propietarios e inquilinos bajo las pautas previstas en el Código Civil.
La advertencia hecha por Milei, que el pasado domingo asumió como presidente, dinamitó de hecho la vigencia de la norma, paralizó los ofrecimientos de alquileres para viviendas, las firmas de contratos y renovaciones, impuso una virtual dolarización del mercado y los acuerdos de palabra, todo por fuera de la ley.
El panorama, de por sí preocupante, parece empeorar tras la nueva devaluación del peso ante el dólar, todo eso sin contar el paquete de medidas “urgentes” hecho público por Caputo en un mensaje grabado y que representa un ajuste para gran parte de la población. En Argentina, hay unos ocho millones de inquilinos atentos a este panorama de crisis e incertidumbre.
Este jueves, el vocero presidencial, Manuel Adorni, confirmó que el Gobierno intentará derogar la Ley de Alquileres porque, consideró, “le ha hecho mucho daño al mercado inmobiliario. Todo lo que le hace daño a la gente será subsanado y corregido”, dijo en una conferencia de prensa. Adorni mencionó que el Ejecutivo promoverá “siempre la libertad de las partes en los contratos privados”, por lo que “seguramente haya novedades respecto a eso”, anunció.
Inquilinos Agrupados brinda en forma gratuita asesoramiento legal y gratuito a quienes procuran alquilar o ya alquilan una vivienda: “Todas las personas que vienen se ponen a llorar porque no saben dónde van a ir a vivir. Nunca vi este nivel de desesperación en estos últimos diez años”, declaró Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, a Radio Mitre Santa Fe. Muñoz también afirmó que las inmobiliarias piden a los inquilinos “dólares para todo”, ya sea en el billete de la moneda estadounidense o el valor en pesos de la cotización paralela.
“Estoy esperando lo peor para los próximos días. Alquilo un departamento de dos ambientes en Avellaneda y no tengo contrato”, comentó Jorge, trabajador no docente universitario, a elDiarioAR. La ausencia de un vínculo legal domina buena parte del mercado de alquileres y suele imponer condiciones desfavorables de negociación para los inquilinos.
Karina es oriunda de Misiones y vive desde 2020 en un departamento de tres ambientes en Balvanera junto a un familiar porque, de lo contrario, “es difícil vivir en la Capital sin compartir gastos”, dijo a elDiarioAR. Su primer contrato de alquiler lo firmó, antes de que entrara en vigencia la ley, por dos años. Tras el vencimiento, convino con la propietaria “ir renovando de palabra con aumentos cada seis meses”.
“Miramos los precios que hay en el mercado y nos ponemos de acuerdo entre nosotras: le digo un precio, ella me dice otro y, más o menos, negociamos. Por ejemplo, el valor del alquiler pasó de $90.000 en enero a $150.000 en julio. Ahora se viene un nuevo aumento en enero y no sé a cuánto va a ir el valor. Estoy un poco ansiosa pensando en ese momento”, reconoció. La ley de Alquileres establece que para la actualización de los montos cada seis meses debe tomarse el índice Casa Propia, desarrollado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, que se basa en el menor indicador que surja de los promedios de la variación salarial del último año y de la inflación del mismo período, reemplazará al Índice de los Contratos de Locación (ICL). Siempre da por debajo de la inflación.
La ansiedad de Karina, al igual que Jorge, está unida a la incertidumbre acerca de las medidas económicas que tomará el nuevo gobierno, la devaluación de la moneda y una profundización de la caída del poder adquisitivo de los salarios.
Los alquileres se van devorando los salarios
Un relevamiento hecho en noviembre de 2022 sobre la situación de los hogares inquilinos de la ciudad de Buenos Aires y el conurbano bonaerense destacó que el 63% de quienes alquilan está endeudado. El informe llevado a cabo por el por el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), la Asociación Civil por la Justicia y la Igualdad (ACIJ), Instituto de Geografía de la Universidad de Buenos Aires (UBA), el Centro de Estudios Urbanos y Regionales (CEUR-CONICET), la Escuela IDAES de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM) y la Red Contested Territories indicó que el pago del alquiler se lleva una porción cada vez más grande de los ingresos mensuales, tanto que “más de la mitad de los hogares inquilinos sufren aumentos por fuera de lo que establece la ley y se endeudan para poder pagar”.
Los resultados del estudio también revelaron que el mercado de residencia permanente “funciona de manera cada vez más precaria” mientras “en paralelo crece” el de alquileres temporarios, que se cotizan en dólares y por fuera de lo que establece la norma vigente.
“El mercado de alquileres de residencia permanente funciona de tal manera que ofrece soluciones habitacionales cada vez más precarias. El 35% de las personas inquilinas respondió que no alquila una vivienda completa sino una habitación y más de la mitad lo hace sin contrato escrito”, agregó el documento.
Un año después de ese informe, la inflación interanual superó el 140%, según el Indec, y el valor de los alquileres, en comparación con 2022, tuvo un alza promedio 270%, difundió el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO). Solo en noviembre último, los precios para alquilar departamentos en la ciudad de Buenos Aires registraron incrementos de entre 21,7% y 26,7% mensual dependiendo de la ubicación y la cantidad de ambientes.
Estos valores, sin embargo, no incluyen las expensas, que suelen alcanzar en promedio el 10% del costo del precio de oferta de un alquiler, agregó CESO. A ese panorama se sumó que la pobreza multidimensional urbana ascendió en el tercer trimestre de 2023 al 44,7% del total de la población y al 62,9% de los niños y adolescentes, de acuerdo con el informe elaborado por el Observatorio de la Deuda Social Argentina (ODSA) de la Universidad Católica Argentina (UCA).
Las cifras de la nueva medición reflejan un crecimiento de los índices respecto al mismo trimestre de 2022, cuando la pobreza llegó al 43,1% y la indigencia al 8,1%. Para 2024 “se abre un escenario en el que la pobreza va a seguir aumentando, no de manera explosiva, sino en niveles similares al crecimiento que tuvo en los últimos dos años”, advirtió a la prensa el director del Observatorio, Agustín Salvia. El documento del ODSA indicó también que más allá de los ingresos, se redujo en estas dos décadas el déficit de la vivienda precaria del 20% al 13%, aunque “no por la construcción de la vivienda pública, sino con mayor inversión propia de los hogares”.
GT/JJD