En un país en el que comprar una propiedad es un privilegio y cada vez más personas acceden a sus vivienda por la vía del alquiler, las regulaciones en torno a este tema son determinantes para la vida de gran parte de las familias argentinas. A un año y medio de la implementación de la Ley Nacional de Alquileres, que estableció nuevas reglas para los contratos de locación, el presidente Alberto Fernández le encargó a Sergio Massa, presidente de la Cámara de Diputados, que se ponga al frente de una revisión de la norma. Puntualmente, le pidió una “solución”.
El planteo oficial recoge los argumentos del sector inmobiliario. Según dijo públicamente Massa, la ley “terminó disminuyendo la oferta, retrayendo la posibilidad de desarrollar el negocio y, además, generando incertidumbre y dificultades para el inquilino”.
Los datos validan parte de este planteo. De acuerdo con los registros de Zonaprop correspondientes a noviembre, la oferta de departamentos en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires es 10% menor al mismo mes de 2020 y 20% inferior a 2019. Por otro lado, según Reporte Inmobiliario, el alquiler de departamentos usados aumentó de manera interanual 57,5% en octubre, más de cinco puntos porcentuales por encima de la inflación general.
Sin embargo, las organizaciones de la sociedad civil que impulsaron la ley aseguran que dar marcha atrás con la norma con el argumento de que es perjudicial para los inquilinos plantea una discusión falaz. No es que la ley “no funcionó”, explican, sino que no fue aplicada seriamente. “Lo que falló fue la voluntad política del Gobierno y, particularmente, del Ministerio de Hábitat para controlar su cumplimiento y avanzar sobre cuestiones que aún no se regulan, cómo por ejemplo el precio inicial”, dijo a elDiarioAR Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional.
Según pudo saber este medio, en el entorno de Massa evalúan tres posibilidades. Por un lado, suspender la ley —que está vigente desde junio de 2020— o derogarla vía DNU. Por otro, reemplazarla con una nueva ley. Como tercera opción, y la más factible hasta el momento, se piensa en generar una comisión especial, una vez que estén renovadas las autoridades del Congreso, para reformar la ley y establecer como primer punto la suspensión del régimen vigente durante 180 días.
Respecto de los plazos, en el entorno de Massa señalaron que no se trata de algo inminente. De hecho, el Presidente almorzó el martes con el diputado y afinaron la agenda sobre cinco temas puntuales, entre los que no se incluyó éste. De todos modos, ya hubo contactos por este tema entre distintos alfiles del Gobierno y representantes del sector inmobiliario, aunque las organizaciones vinculadas a los inquilinos e inquilinas señalan que solo escucharon los rumores y que no han sido convocadas.
El Gobierno comete un error al plantear públicamente la posibilidad de suspender la ley
La ley modificó puntos del Código Civil y Comercial, que ordena los contratos de locación, y sumó una regulación complementaria. Si bien precisó varios puntos de la relación propietario-inquilino e incorporó una larga serie de herramientas (como, por ejemplo, un mecanismo de formalización de los contratos o nuevas instancias de resolución de conflictos entre partes) los puntos de discusión más calientes son, sobre todo, dos. Por un lado, la ampliación del plazo de contrato, que con la nueva ley pasó de dos años a tres, y la periodicidad de los aumentos, que eran semestrales y se acotaron a un único ajuste anual.
Según Claudio Vodanovich, de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) estas modificaciones generaron incertidumbre y pérdida de rentabilidad de los propietarios, que optaron en muchos casos por retirar sus inmuebles del mercado de alquiler. Al mismo tiempo, quienes mantuvieron sus viviendas en alquiler buscaron blindarse a la inflación futura remarcando fuertemente el precio del alquiler al inicio del contrato.
“No se trata de especular, pero como el propietario sabe que se le permitirá hacer un solo ajuste anual a lo largo de tres años y no tiene idea de cuál va a ser la inflación busca cubrirse al menos para conservar el valor inicial”, argumenta. Según apunta, la rentabilidad neta anual de un alquiler es de 1,5%, “y si se te va un inquilino y tardás un mes en alquilarlo perdés la rentabilidad del año”.
De acuerdo con el inmobiliario, el mercado argentino está muy atomizado y es un error pensarlo como un sector compacto y poderoso. No hay grandes propietarios, sino que la gran mayoría de las propiedades en alquiler son de una familia que la heredó o la compró con el ahorro de su trabajo, asegura.
Para José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario, el Gobierno comete un error al plantear públicamente la posibilidad de suspender la ley. “Al hacerlo público genera una paralización del mercado, porque un propietario que estaba por firmar un contrato de alquiler hoy, por las dudas espera a ver si cambia el régimen”, apunta. “Si se quiere dar un mensaje, deberían decir ya qué es lo que van a hacer y qué va pasar en el mientras tanto”, opina Rozados, para quien lo conveniente es “derogar” la ley y reponer la normativa anterior.
Decir que es necesario derogar la ley porque perjudica a los inquilinos nos parece una discusión falaz porque la ley ni se llegó a implementar
Si bien lo razonable es que quienes firmaron su contrato con la ley vigente mantengan los términos hasta la finalización del mismo, es de esperar que, si se concretan las modificaciones, ese sea un nuevo punto de conflicto. Posiblemente los propietarios presionen por cancelar sus contratos y acogerse a la normativa más beneficiosa.
De acuerdo con Rozados, los alquileres son “el único precio privado que está realmente congelado un plazo tan largo”, al permitir una sola actualización cada 12 meses. “Del mes 1 al 12 el propietario recibe la misma plata y el inquilino paga lo mismo. Eso genera que, en términos reales, al final del año el propietario haya perdido el equivalente a dos meses iniciales de alquiler”, apunta. Para el inmobiliario, hay que “trabajar seriamente” y pensar un nuevo marco legal que contemple el contexto macroeconómico. Como el 100% de la oferta es privada, considera que hay que “motivar” a esos privados y no “reprimirlos”.
“Decir que es necesario derogar la ley porque perjudica a los inquilinos nos parece una discusión falaz porque la ley ni se llegó a implementar”, opina Luna Miguens, directora de Derechos Económicos, Sociales y Culturales del CELS. “La ley se aprobó, pero después no tuviste a un Estado que se dispuso a apropiarse de ese instrumento, a hacerlo valer en un mercado que es complejo y asimétrico”.
Del mismo modo que voceros de otras organizaciones de la sociedad civil, como Hábitat para la Humanidad, Miguens dice que la norma incluye una serie de elementos que no entraron en acción, como el programa de alquiler social, la moderación de conflictos o el rol de Estado como generador de oferta de vivienda de alquiler. Incluso los puntos que son de más fácil implementación en el corto plazo, como la apertura de una ventanilla en el Estado para atención de inquilinos o el establecimiento de un sistema de fiscalización, no mostraron avances.
“Derogar la ley de alquileres supondría volver atrás en derechos adquiridos para la población inquilina. Sin controles y sin protección, les inquilines enfrentan un mercado marcadamente asimétrico, donde deben aceptar condiciones imposibles de cumplir cada vez para más hogares”, apunta.
Según los últimos datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), el 19% de los hogares de todo el país son inquilinos. El peso del alquiler en los ingresos de esos hogares aumentó en todos los aglomerados entre 2015 y 2021. En la Ciudad de Buenos Aires, por caso, la incidencia del alquiler en el ingreso aumentó del 25% al 35%. Durante el primer año de la pandemia casi un tercio de los hogares del Gran Buenos Aires dejó de pagar o tuvo problemas para cubrir los costos de los servicios de la vivienda, según datos oficiales, y muchos de ellos todavía arrastran las deudas generadas entonces.
Si bien es central, la discusión de la ley no alcanza a todos los inquilinos. La mitad de esta población no tiene contrato formal sino que alquila “de palabra”, según una encuesta realizada en el AMBA por el CELS y la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios Sociales de la Universidad Nacional de San Martín (Idaes-Unsam), con lo cual queda por fuera de cualquier normativa y a merced de los términos que imponga el propietario.
DT