Aunque puede verse como una unidad, dentro el sector inmobiliario conviven dos mercados que no sólo tiene dinámicas distintas, sino incluso opuestas: el de venta y el de alquiler. Mientras que el primero atraviesa un momento de récord de propiedades ofertadas, de paralización de la demanda y experimenta una incipiente baja de precios, el mercado de alquiler muestra movimientos contrarios y pone contra la cuerdas a miles de familias: hay pocas viviendas disponibles, muchos inquilinos en búsqueda de un lugar donde vivir y los precios escalan por encima del nivel de inflación, ya de por sí elevado.
Soledad Balayan, directora de Maure Inmobiliaria, realiza desde 2012 un índice que registra la evolución de la cantidad de propiedades disponibles en Zonaprop, el portal inmobiliario más usado en la Argentina. Según señala, actualmente hay 111.503 departamentos en venta solo en Capital Federal, lo que representa un aumento de 5% respecto de un mes atrás y de 44% respecto del mismo mes de 2020. “Lo sigo permanentemente y veo que no encuentra techo, es el récord del récord: todas las semanas se van acumulando mayor cantidad de avisos”, señala a elDiarioAR.
Al tiempo que los avisos se acumulan, la demanda permanece planchada. En marzo se registraron 2.469 escrituras, un número que si bien en la comparación interanual representa una mejora —dado que se compara con el primer momento de la pandemia, que paralizó el mercado— es muy bajo respecto del nivel histórico.
“El primer factor que impacta es el cepo, que afecta directamente el mercado inmobiliario no sólo por la dificultad para acceder a la divisa de forma legal sino toda la operatoria”, dice Balayan. “Son determinantes las variables de la economía en general: la volatilidad del dólar, la caída del salario real de la gente, la falta de crédito hipotecario”, agrega.
Claudio Vodanovich, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina, considera que el aumento de oferta de propiedades se relaciona también con la baja de la rentabilidad del alquiler, que motivó una reorientación de las viviendas un mercado al otro. “En los últimos años se vino dando una rentabilidad menor al 2% anual, con suerte. En algunos casos es negativa”, asegura. Según su mirada, la ley de alquileres retrajo aun más a los propietarios, que perdieron estímulo con la normativa que los obliga a aplicar sólo un reajuste al año, basado en un índice oficial que pondera inflación y evolución de salario. Algo que, en definitiva, busca darle previsibilidad a los inquilinos. Los rumores sobre la posible implementación de un impuesto a la vivienda ociosa no ayudan, asegura Vodanovich.
José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, suma un elemento técnico: el factor “acumulación”. Dado que no representa un gran costo tener las propiedades promocionadas en los portales digitales, se acumulan propiedades en oferta que tal vez no reúnen las condiciones de precio o aptitud para que encuentren su contraparte en el mercado, para que haya alguien interesado. “Quedan ahí, como una oferta ficticia, que se mantiene en cartera pero que tiene pocas chances de realización”, apunta.
Los analistas coinciden en que en este contexto, en el que reina la incertidumbre sobre el futuro, el que pude esperar, espera. Solo compran quienes necesitan hacerlo por motivos impostergables y lo mismo para quienes venden. En ese último grupo aparecen aquellas personas que deciden mudarse a un lugar con más comodidades y pagar parte del nuevo hogar con la venta de su vivienda actual, quienes migran al exterior o a zonas suburbanas aprovechando la posibilidad del trabajo remoto. También aquellos que necesitan ese dinero para pagar deudas, sostener sus negocios o para repartir herencia entre familiares, entre otros casos.
Todo indica que, por la ley de oferta y demanda, los precios de las propiedades deberían bajar. Sin embargo, no es tan lineal. “Como el mercado argentino no está tan atado al crédito, y los propietarios no están endeudados sino que son dueños, tienen más margen para esperar y vender en las condiciones que quieren. Eso genera expectativas de un valor que no es real. Nosotros lo vemos en las tasaciones. Cuando uno le da valores reales a los propietarios, en base a escrituras o ventas recientes, la gente queda muy shockeada. Tienen otra idea de lo que vale”, dice Balayan.
De todos modos, los analistas señala que sí se constata una baja de precio en las pocas operaciones que se cierran. Vodanovich asegura que las ventas se están concretando con una reducción promedio de entre el 20% y el 25% respecto de los valores prepandemia, lo que puede estirarse a 40% en casos extremos de necesidad de venta.
En base a un relevamiento propio de Reporte Inmobiliario, Rozados señala que en mayo de 2021 hubo una baja en el valor de publicación de propiedades del 17,4% respecto de mayo de 2020 y de 27% respecto de mayo de 2019. Sin embargo, asegura que en este contexto esa baja no es “suficientemente atractiva”. “El que tiene los recursos, los dólares disponibles, no está dispuesto a inmovilizar ese dinero, a no ser que necesite la propiedad. El inversor hoy no tiene el foco en el mercado inmobiliario porque implica resignar algo que hoy tiene valor, que es estar líquido y en dólares. Tiene que haber una excelente oportunidad para que avance”, asegura.
De acuerdo con el reporte de ZonaProp de abril, el pecio medio del metro cuadrado en Buenos Aires se ubica en US$2.508, 0,6% por debajo de marzo y 10,5% menos que el máximo de 2019.
La situación de los alquileres es totalmente opuesta. El decreto 320, impuesto en marzo de 2020, suspendió durante un año los desalojos, congeló los alquileres y prorrogó los contratos, pero generó un efecto rebote al caer, el 31 de marzo pasado. Millones de familias debieron salir a buscar una nueva vivienda de alquiler, en muchos casos con deudas a cuestas y en un mercado más chico y con precios que saltaron de un momento a otro.
Según Reporte Inmobiliario, los alquileres de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires, aumentaron el último año por encima de la inflación general. Los valores se incrementaron entre abril de 2020 y el mismo mes de 2021 53,66% para las unidades de dos ambientes y 56,35% para las de tres.
El incremento de los alquileres se aceleró durante el último tramo del año anterior y principios de este 2021. Hasta entonces, y desde el inicio de la serie en 2009, los valores pretendidos no llegaban a igualar el incremento del índice general de precios al consumidor. Esta nueva situación pone en riesgo habitacional a millones de familias de todo el país.
De acuerdo con estimaciones de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) alrededor de 8 millones de personas alquilan en la Argentina y, en promedio, destinan el 40% de sus ingresos para cubrir los gastos de alquiler. Según los resultados de una encuesta del Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) y el Instituto de Altos Estudios Sociales (IDAES) de la Universidad Nacional de San Martín en el Área Metropolitana de Buenos Aires, durante la cuarentena el 66,6% de los hogares inquilinos tuvo menos ingresos y el 42,3% acumuló deudas de alquiler.
DT