El Silicon Valley porteño. Así, revestido del halo tech de California, se presentó el proyecto del Gobierno de la Ciudad para vender 12 hectáreas de tierras públicas en las que funcionaba el Tiro Federal, en Nuñez, y construir en el lugar el “Parque de la Innovación”. La primera subasta se realizó en 2018, pero las ventas recién tomaron velocidad en 2022 y particularmente en los últimos dos meses.
Hasta la última subasta, realizada el 22 de septiembre pasado, se recaudaron casi US$124 millones, según datos del Banco Ciudad a los que accedió elDiarioAR. El nivel de avance indica que el proyecto está casi redondeado, al menos a nivel de planificación; sobre la tierra, de las más valiosas de la ciudad, por ahora hay solo algunas nuevas calles abiertas, el terreno rastrillado y los hierros de los primeros cimientos. El gobierno de Horacio Rodríguez Larreta apunta a inaugurar las áreas públicas antes de febrero.
La lista de nuevos propietarios, registro en el que trabajó el Observatorio del Derecho a la Ciudad a partir de documentos oficiales, amenaza con disolver el encanto prometido de Silicon Valley. Por fuera de algunas universidades y de un centro médico, en el proyecto priman las grandes desarrolladoras, que ya tienen sus planos para construir oficinas de coworking, viviendas, comercios, un hotel. Y las personas detrás de las empresas son, también, viejos conocidos: la familia Werthein, Nicolás Caputo, un arrepentido de la causa Cuadernos –Benjamín Gabriel Romero– que admitió haber pagado coimas para mantener contratos con el Estado.
La mayoría de los lotes fueron subastados al precio base o apenas por encima. Según la investigación del Observatorio de la Ciudad, en agosto la institución médica Eneri, del médico Pedro Lylyk, adquirió un terreno de 1.245,21 m2 por un valor US$38 superior al establecido como base.
Las operaciones, que se realizan mediante el Banco Ciudad, se pagan en pesos a la cotización del dólar oficial y, según aseguran en el Observatorio de la Ciudad, los inversores tienen también el beneficio del “pago en cuotas, un beneficio con el que no cuenta ninguna familia de la ciudad para acceder a la vivienda”. “No se paga en cuotas”, replicó una fuente del Gobierno de la Ciudad. “Lo que hay es un proceso habitual que implica distintos estadios y primero se paga un adelanto, pero para construir y tener dominio hay que tener saldado el 100%”. Además, detalló que la valuación la hace el Banco Ciudad y que se paga a la cotización del dólar oficial “porque es la única que existe: el resto es ilegal”.
“Las tres subastas de septiembre fueron todas para desarrolladoras inmobiliarias que destinarán los inmuebles a lo sumo para coworking, una situación muy alejada al marketing del polo de innovación. De los 19 predios subastados, 12 se lo quedaron desarrolladores inmobiliarios”, sumó Jonatan Baldiviezo, fundador del Observatorio del Derecho a la Ciudad y del movimiento La Ciudad Somos Quienes La Habitamos.
Fuentes del Gobierno de la ciudad señalaron que “la idea es que sea un barrio”, con todo lo que eso implica, pero con un piso mínimo de “usos destinados a la innovación”. Esos usos conforman una lista larguísima e incluyen, por ejemplo, las oficinas de coworking y también espacios de coliving; viviendas con espacios de uso compartido para estudiantes y público en general.
“Para que sea un parque de innovación y pasen ahí las cosas que uno quiere que pasen, se necesita facilitar ciertos usos e incorporar ciertos actores. Uno lo ve también en las series o en otros lugares como Silicon Valley: tiene que haber, por ejemplo, un bar donde un investigador cuente una idea y donde esté también el inversor; espacios donde se dé el intercambio y la vinculación”.
Las ventas comenzaron en noviembre de 2018, con un lote inmenso, de casi 16.000 m2, sobre la Avenida del Libertador que compró el grupo Werthein junto al Fideicomiso Buenos Aires Landmark. Pagaron US$151,5 millones por un terreno en el que podrán construir cinco torres de hasta 100 metros de altura destinadas a viviendas, oficinas, comercios y hasta un hotel. Luego se sumaron los siguientes compradores, en orden cronológico:
-El Grupo Sancor pagó US$11,9 millones, el precio base de la subasta, por un terreno rectangular de 1.800 m² que destinará a espacios de coworking. También adquirió un terreno Prevención ART S.A, empresa que es controlada por Sancor Seguros. En este caso, fue de 778 m2, por los que desembolsaron US$7,7 millones.
-Angostura Inversiones S.A. adquirió dos parcelas de 401,6 m2: una en julio de 2021 –pagó US$3,1 millones, el precio base de la subasta– y otra en septiembre de ese mismo año –pagó US$3,6 millones–. Es una empresa inmobiliaria de Villa La Angostura que pertenece a Gabriel Wagmeister.
-El Instituto Tecnológico de Buenos Aires (ITBA), centro universitario privado donde se forman profesionales en ingeniería, negocios y tecnología, compró dos de los terrenos del ex Tiro Federal. Uno de ellos de casi 3.200 m2, dado que incluye dos parcelas. Pagó US$16,6 millones por ese terreno y US$8,3 por otro de casi 1.700 m2
-La Universidad Torcuato Di Tella, que tiene su edificio a pocos metros del predio compró una parcela de 1.800 m2 a US$10 millones, el precio base de la subasta. La parcela contigua también fue vendida, pero la identidad del comprador permanece oculta.
-En marzo de 2022 ganó una subasta GMRA SA, una empresa del Grupo Mirgor, fundada por Nicolás Caputo, socio y amigo del expresidente Mauricio Macri. Adquirió 402 m2 por US$5,7 millones.
-La parcela contigua y gemela a la de Caputo la compró en el mismo mes El Nuevo Aromo S.A, compañía que pertenece a los empresarios Isaac Salvador Kiperszmid y Ángel Oscar Lombo. La venta se cerró por el valor de US$5,3 millones, por debajo del precio que pagó su vecino.
-Corporación Global Constructora adquirió en marzo de este año, al precio base de la subasta, dos parcelas de 433 m2 cada una por las que pagó US$9,1 millones en total. Esta empresa es liderada por Gustavo Menayed, quién también es CEO del grupo Portland y, según aportó Jonatan Baldiviezo, tiene dos emprendimientos frenados en la Justicia por tener permisos ilegales. Menayed fue uno de los aportantes en la campaña de Cambiemos en 2017.
-ILVA S.A, empresa que se dedica a la fabricación de revestimientos cerámicos y materiales de construcción, compró en abril de 2022 un terreno de 388 m2 por US$3,3 millones. En mayo se subastó una parcela vecina a esa pero mucho más grande y, dado que no se presentaron interesados, fue declarada desierta.
-Para cumplir con los objetivos de usos, al proyecto le faltaba presencia de alguna entidad destinada a la salud. El 24 de agosto pasado la institución ENERI (Equipo de Neurocirugía Endovascular Radiología Intervencionista) compró 1.245 m2 por US$8,8 millones. La entidad es presidida por Pedro Lylyk, que es un médico neurocirujano y además cónsul honorario de Ucrania en la Argentina.
-En las licitaciones de septiembre pasado aparece Samprad S.A, una constructora familiar que se quedó con un terreno de 402 m2 por el que pagó US$3,9 millones. Pertenece al Estudio Slemenson, una desarrolladora que se dedica a los edificios de viviendas y tiene algunas torres de oficinas construidas
-El 13 de septiembre compró un lote idéntico al anterior (402 m2), por un precio superior (US$4,5 millones) Urbanar S.A, desarrolladora y constructora de emprendimientos inmobiliarios. Esa firma es propiedad, a su vez, del grupo J. Grosso S.A, que tiene proyectos activos en todo el corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires.
-La última subasta la ganó Milamax Emprendimientos, que pujó por este terreno contra IRSA, la gran dueña de los shoppings porteños, propiedad de Eduardo Elsztain. Milamax Emprendimientos se quedó con uno de los terrenos más grandes, por el que pagó US$18,9 millones, 12% por encima de valor base.
Detrás de Milamax Emprendimientos está Benjamín Gabriel Romero, ex líder del Grupo Emepa que, junto a la belga Jan de Nul, hasta hace poco tenía a su cargo la hidrovía del río Paraná. Si bien es cultor de un muy bajo perfil, el empresario tomó relevancia en el marco de la causa de los Cuadernos, cuando declaró como arrepentido. Romero confesó haber pagado US$600.000 con el fin de conservar el control de la hidrovía por 10 años y también haber pagado retornos de los subsidios que recibía el ferrocarril Belgrano Norte, bajo su concesión. La parcela es de “uso libre”, por lo que la empresa puede utilizarlo para cualquier emprendimiento inmobiliario.
DT