-Arranco por algo que está planteado en el inicio del documento, dice: “El acelerado avance de la mercantilización de la vivienda, donde su concepción como vehículo de inversión y ahorro desplaza a la condición de bien de uso para quienes residen en las ciudades, transforma la cuestión habitacional en un tema central de las políticas públicas”. Ahí hay una clave, te pregunto: ¿qué pueden hacer hoy, en Argentina, los inquilinos, el Estado, las organizaciones comunitarias, para revertir esa realidad donde la vivienda está asociada a un bien mercantil y no ya como un derecho, como se lo pensó en la Constitución o en otro momento? ¿Qué se puede hacer en la Argentina de hoy para correr la discusión, empezar a discutir desde otro lugar y no tanto desde el mercado?
-En primer lugar, hablaría en presente: la vivienda es un derecho humano que está consagrado a nivel internacional en la legislación internacional y que además, por supuesto, cada país lo trata de distintas maneras. También es un derecho que está consagrado en nuestra Constitución. O sea que no es algo que haya quedado en el pasado, sino que tiene plena vigencia. Después hay una discusión que tiene que ver con el plano político, que es cómo ese derecho se ejerce y cómo está atravesado por dinámicas políticas que van cambiando. Entonces, pensar cómo ese derecho llega efectivamente al territorio y a cada una de las personas que necesitan ejercerlo implica estar constantemente repensando cuáles son las dinámicas que atraviesan la cuestión habitacional.
Hoy en día, y ese es un poco el puntapié que plantea ese documento que hicimos del CEM, hay una situación que creció exponencialmente en relación a la mercantilización, que es este proceso que vos mencionabas de pensar que la vivienda es una mercancía, que no es natural, sino que es algo que se da hace relativamente poco tiempo. Sobre todo, uno diría de los 70s para acá, de la dictadura para acá, son procesos muy asociados al neoliberalismo. Entonces, en ese marco, además de pensarse como una mercancía, hoy la vivienda también está atravesada por lógicas muy especulativas que permiten que se trance, se negocie como un activo financiero. En Argentina tenemos una particularidad -porque esto pasa a nivel global, no es algo en lo cual tengamos exclusividad- que tiene que ver con los ciclos de crisis económica que se han fortalecido a lo largo del siglo XX, que la vivienda sea un resguardo de valor para las familias trabajadoras, para los sectores de clase media que invierten ahí como un seguro de retiro, de jubilación, a veces como un ingreso complementario para salarios bajos.
Entonces también hay una dinámica económica propia que favorece que ese fenómeno se agrave. También hay una cuestión, si se quiere, en un punto más cultural que está muy atravesada por la política pública, que es pensar que la vivienda de propiedad individual es la única forma de tener seguridad.
-Eso también te quería preguntar. Cuando se diseñan políticas públicas a los distintos niveles, se habla sobre todo del derecho de la casa propia y no tanto del alquiler accesible o el alquiler social. Es paradójico porque esto se da en el marco de una sociedad que está yendo a un proceso acelerado de inquilinización o que tiene cada vez más inquilinos. ¿Por qué pasa eso? ¿Por qué está ese error de concepción a nivel estatal o a nivel de los gobiernos que consiste en no ver que hoy es más importante intervenir en el mercado de alquileres, hacer accesible el alquiler para una sociedad que tiene un montón de dificultades? Más con estos niveles de inflación.
-Históricamente la ley y la política están hechas por propietarios. Es difícil pensar otro modo de acceso a la vivienda. Hoy en día, conjugamos este proceso que vos mencionabas de inquilinización. En Argentina, cada vez hay menos propietarios, cada vez hay más inquilinos, y esa situación se prolonga a lo largo de toda la vida. Si uno mira la evidencia, el alquiler no es un paso para ser propietario. El alquiler es una condición estructural de muchas familias a lo largo de toda su vida y muchas veces de las generaciones que van llegando. Entonces, ese proceso de inquilinización tiene que ver con decisiones que se toman en torno a la política pública: ¿dónde se invierten los recursos?
Nosotros tenemos una tradición viviendista, esta idea de que lo que hay que hacer desde el Estado es producir vivienda nueva, llave en mano, de forma individual. Si uno vuelve a esa idea que vos mencionabas al principio, de que la vivienda es un derecho humano, los Estados no sólo tienen la obligación de disponer los recursos para que ese derecho se cumpla, que en este caso sería el derecho a la vivienda; los Estados también tienen la obligación para con cualquier derecho humano de no violentar los del propio Estado, pero además de proteger contra la vulneración de terceros. Ahí es clave -y esa es la discusión que cuesta muchísimo dar en Argentina- cómo regulamos el mercado inmobiliario. En la gestión actual se han implementado algunas medidas que tienen que ver con promover que los municipios, las provincias, que son donde están más concentradas esas capacidades, esas competencias para regular el mercado inmobiliario, se desarrollen. Pero bueno, es una discusión que de vuelta está atravesada por tomas de decisiones políticas que muchas veces no piensan por intereses contrarios que hay otras alternativas de acceso a la vivienda, o muchas veces por desconocimiento o por ignorancia sobre cómo funciona.
Entonces tampoco ahí es tan fácil de desandar ese nudo para pensarlo en clave de qué es lo que los estados pueden hacer. Obviamente eso también repercute; creo que lo que ha pasado en las últimas semanas con la discusión de la Ley de Alquileres pone en evidencia que también, a veces, desde cómo se gesta la opinión pública, el rol que cumplen los medios de comunicación, los distintos espacios de formación y cómo incluso los propios inquilinos, por ejemplo, condicionan su situación, hace que no sea tan fácil entender primero cuáles son las características del problema y cuáles los posibles abordajes que se puedan dar. Entonces por eso vuelvo: es un problema que es bastante complejo, porque tenés variables que son económicas, que son estrictamente políticas de pujas de poder, de cuál es el modelo dominante, y algunas más culturales, de ideas sobre la seguridad que te puede dar tener una vivienda.
-Además, esto se da en una situación, insisto, que se viene agravando con los índices de inflación que tenemos, donde la inflación pasa por arriba de los salarios y ustedes ahí también tocan una variable clave, que es el abismo que hoy separa el valor de la vivienda y el valor de los salarios. Cada vez hacen falta más sueldos o casi que no te alcanza la vida en muchos casos para pagar con tu sueldo una vivienda. Esa es una grieta, un abismo que se va profundizando, y al mismo tiempo está esto otro: cuando aumentan los precios del suelo -dice el informe- el acceso a la vivienda presiona sobre los ingresos de los hogares y genera que cada vez sea mayor el porcentaje del sueldo que se destina al alquiler (no estamos hablando ya de la casa propia, sino para pagar el alquiler que se lleva cada vez una porción más grande del sueldo). Eso es lo que quema hoy en la realidad que viven muchos argentinos y argentinas en todo el país.
-Ahí hay algo para mí también bastante notable en las discusiones que se dan hoy en día, que es que se pone mucho el foco en una parte de esa brecha que es la de los ingresos y no tanto en el valor de las propiedades. Entonces, cuando vos pensás en términos de cómo se vienen pulverizando los ingresos de los hogares, por supuesto que pensar las variables macroeconómicas es un tema fundamental para cualquier política habitacional. Pero la discusión que también hay que dar y trasciende con creces estos tres, cuatro o cinco años, los que uno quiera definir como una crisis económica macroeconómica aguda, es que el proceso de encarecimiento de la vivienda -porque lo que se encarece básicamente es el suelo en las ciudades- viene de larga data.
Esto de lo que hablábamos son procesos que arrancan muy fuerte con el neoliberalismo a nivel global, pero que además en Argentina se vienen disparando en ciudades grandes, sobre todo por presiones que tienen que ver con la promoción de la inversión en la ciudad, del desarrollo inmobiliario como un motor económico, como un lugar en donde se pueden atraer capitales de inversión. Entonces, no estamos solamente hablando de la abuelita que completa su jubilación con un departamento o del que hereda algo de su familia para llegar a fin de mes, sino que estamos hablando también de la vivienda pensada estrictamente como un vehículo de inversión, es decir, donde vos podés invertir cualquier excedente de capital legal o para nada registrado, porque es un medio bastante opaco, bastante seguro y bastante rentable.
Entonces, invertir en desarrollo inmobiliario es, para los gobiernos, una caja relativamente atractiva, sobre todo en el contexto del federalismo argentino después de la reforma del 94, donde los gobiernos locales tienen más competencias y menos presupuestos, por lo tanto, más dificultades para gestionar. La promoción del desarrollo inmobiliario también moviliza un volumen de capital interesante en el caso de la Ciudad de Buenos Aires. Quizás una de las políticas más graves que uno pueda ver en los últimos años tiene que ver con la venta de tierra pública. Cuando vos hablabas hace un rato en la editorial del “Maxikiosco de la Ciudad”, una de las golosinas más dulces que tiene la Ciudad es la tierra pública: entre el 2009 y el 2019 se vendieron 150 hectáreas más o menos.
La ciudad se deshizo, se hizo caja vendiendo tierra pública. Por supuesto que la tierra pública sirve para desarrollar, por ejemplo, vivienda. Uno podría literalmente construir soluciones habitacionales para el déficit, pero además es una manera de intervenir en el mercado inmobiliario y tratar de compensar un poco esos aumentos exponenciales que se vienen dando por dinámicas más especulativas. Entonces es una pésima política. Siempre van a la tierra pública. Cuando uno pone solamente el énfasis en la inflación. en cómo los salarios están cayendo, y los ingresos de las familias en general están mucho más limitados frente a la posibilidad de una vivienda, creo que es importante visualizar la propia dinámica que está teniendo el aumento de los precios y que no son procesos naturales, son procesos políticos que tienen que ver con tomas de decisiones y por ende se puede intervenir sobre ellos.
-La Ciudad de Buenos Aires es un emblema de esto que estamos diciendo. Al mismo tiempo, el informe habla de este proceso de inquilinización. Se da también en ciudades como Córdoba, Rosario y otras. También hay un impacto en los conurbanos donde crece el valor y el precio de los alquileres, el metro cuadrado. Ahora vengo hace unos días de Rosario. Ahí también hay toda una discusión sobre qué se hace con la tierra. Son temas que atraviesan a nivel país, creo. La Ciudad de Buenos Aires, por ser la cuna del PRO, me parece que es emblemática, pero me interesa cómo hacés para saldar la discusión social, porque tenés una parte de la población que obviamente está en contra de cualquier intervención del Estado, y te diría que hay otra parte de la población, quizá más neutra, o que quizás mira a mayor distancia, que a veces tiene miedo de que toques algo, un cable de alta tensión y eso derive siempre en un aumento. Pasó con la ley de alquileres, o puede pasar con cualquier medida. ¿Qué elementos tiene el Estado para regular el metro cuadrado, para lograr consenso? Creo que van de la mano estas dos cuestiones, ¿no?
-Ahí hay para mí dos cosas que son un poco divergentes. En primer lugar, hay un punto en el cual el consenso es muy difícil; casi imposible. Hay decisiones de política que tocan intereses y que son parte de cómo se piensa la dimensión colectiva de la gestión, en este caso del espacio urbano, de la vivienda. Entonces, seguramente tomar ciertas decisiones que cuiden al sector más vulnerable que es el inquilino, probablemente toque intereses del status quo de los propietarios construido a lo largo de muchos años. Eso no quiere decir que haya que plantear una especie de antagonismo irreconciliable, pero sí es verdad que en términos de decisiones políticas es muy probable que haya un punto en el cual no se puedan alcanzar consensos plenos.
Dicho eso, parte de la investigación que hicimos en el informe que mencionabas al comienzo, nos llevó a hablar con la jefa de lo que es el área de vivienda de la ciudad de Barcelona, que viene haciendo una gestión muy interesante en los dos mandatos de Ada Colau. Y una de las cuestiones que ella nos contaba en relación a cómo implementaron la batería de instrumentos en torno al alquiler asequible y la vivienda asequible, tenía que ver con la comunicación, porque lo que decía es que era muy inviable, en el tiempo que tenían, implementar un cambio de modelo, porque en definitiva estás hablando de esa escala, estás cambiando el modelo, estás pensando en otra manera de acceder a la vivienda, sin que primero las personas a las cuales querías llegar no pensaran que les estabas ofreciendo una solución de segunda -que uno haría la analogía: es como decirle a cualquier persona “no, mirá, no vas a tener una casa llave en mano, sino que vas a ser inquilino”-. Es pensar primero en esa dimensión del imaginario social y después también trabajarlo en ese plano más cultural de ser una ciudad orgullosa de su parque público de vivienda.
Entonces trabajaron fuertemente, y eso implica poner recursos concretos, económicos, materiales, en la difusión, la publicidad, la formación y la capacitación de quienes eran referentes en la materia; eso ayudó a que después las decisiones que se tomaron en términos de política tuvieran mayor llegada. Es una experiencia interesante cuando uno ve los resultados de Barcelona, que ha ampliado notablemente el parque público vivienda y que además ha logrado implementar políticas muy interesantes de alquiler asequible.
-Sí, también me interesa lo de Chile, que es una experiencia más cercana, porque muchas veces parece que esas son experiencias del primer mundo difíciles de trasladar. Lo de Chile, un programa que se llama “Chao Suegra” parece bastante efectivo y además estaba destinado a los más jóvenes para que accedieran a la vivienda, justamente esos sectores que tienen entre 18 y 30 años, según decía el informe, que están buscando independizarse y tienen muchas dificultades, no sólo en Buenos Aires, ni Argentina, también en otras ciudades de América Latina. ¿Cómo era ese proyecto que se llevó adelante en Chile?
-Ese programa se pensó como un subsidio a la demanda, es decir, apoyar a los inquilinos para que pudieran acceder a independizarse. La idea del “Chao, suegra” era para que los jóvenes pudieran independizarse de su familia, de los núcleos de origen. Sobre el final del gobierno de Bachelet, se dio el puntapié a una nueva escala que es el programa de subsidio al arriendo que actualmente está vigente. Nosotros tuvimos la oportunidad de dialogar con el director de una empresa pública en un municipio que es parte del aglomerado de Santiago de Chile, del Gran Santiago, y lo que hacían era, a partir de ese subsidio nacional que fue una línea en el presupuesto, con apoyo del gobierno nacional y tierra propia, construir un primer conjunto de vivienda para alquiler social, de manera tal que esos inquilinos que accedían al subsidio nacional a la vez tenían una oferta disponible en el municipio acorde a los ingresos que podían destinar para completar el subsidio.
Esa experiencia ya está funcionando, ahora se está haciendo un segundo conjunto. Es un municipio, por supuesto, chico. Como parte del aglomerado es una propuesta interesante para pensar; fue un poco el espíritu de esa investigación que hicimos: entender qué pasa fuera de la ciudad de Buenos Aires, con municipios que dentro del aglomerado de Buenos Aires también tienen esta problemática. Por ejemplo, los jóvenes que quieren independizarse y no tienen ni de casualidad los ingresos ni las condiciones que el mercado de alquileres exige: la posibilidad de tener garantías, la posibilidad de tener la cantidad de ingresos que implica hacer un alquiler -que fue uno de los temas que se discutió cuando se aprobó la ley, o sea, permitir que se bajaran las comisiones que cobran las inmobiliarias-. Ese capital inicial que hay que poner para mudarse es una carga muy fuerte que muchas veces te reduce la posibilidad de acceso.
-¿Y es central, no? Porque, claro, se supone que los jóvenes de los que estamos hablando son parte al menos de los nuevos votantes de Milei. En este caso, también son afectados por la falta de acceso a una vivienda, a un alquiler. Te quiero preguntar justamente por la versión que circuló sobre que el Gobierno estaba analizando derogar la ley de alquileres. Hablaba con alguien en las últimas horas que me decía: “Este rumor nada más empeoró las condiciones” porque los inquilinos que estaban buscando se encontraron con peores condiciones, los propietarios esperaron. Con este nivel de inflación, es una especie de descontrol el que se vive, o por lo menos mucha gente lo vive así. Y me interesa, cuando hablábamos del consenso, justamente que haya inquilinos que estén en contra de la ley de alquileres. ¿Qué pensás puntualmente de la ley de alquileres, de esta versión de que se puede derogar? ¿Cómo se hace cuando, ante un escenario como este de inflación descontrolada, lo que se pensó no es lo que resultó?
-Por suerte, se viene debatiendo en las últimas semanas, frente a esta idea de que la ley fracasó y no sirve, que una cosa es que la ley haya fracasado y otra es que la ley no se haya implementado o que tenga aspectos que deban ser mejorados. Claramente entiendo que la ley generó un piso de derechos que es importante en este nivel, que más allá de la inflación, en términos de lo que es el acceso a la vivienda, todo estaba reducido a una negociación entre partes, que es lo que los sectores más liberales reivindican: “Esto tiene que ser una negociación entre partes”. En esas partes, cuando no hay una condición más o menos simétrica de negociación, alguien sale perdiendo. En ese sentido es que uno piensa que el Estado tiene algo para decir o para aportar en favor de quienes están en la situación más desventajosa. La introdujo algunas cuestiones muy concretas. Primero, la ampliación del contrato de 2 a 3 años, que no es una gran solución -tampoco tres años es una maravilla si uno piensa en casos en el mundo donde uno puede ser inquilino a lo largo de toda su vida con estabilidad-.
Volviendo a esa idea de que lo importante, ante todo, aunque nos parezca muy difícil de concebir, es la seguridad de la tenencia, la tranquilidad que no te van a echar, que no se te va a vencer un contrato. Entonces, de dos o tres años es una buena noticia, no es la panacea, pero sí una buena noticia, y lo más importante es que introduce un mecanismo de actualización. Hubo mucha disputa y esto pareciera que nos lo olvidamos y fue hace relativamente poco, sobre cómo se iba a construir ese índice de los contratos de locaciones, es decir, lo que establece cuáles iban a ser los aumentos y cada cuánto se iban a dar. Antes no había nada, antes no había índice ni había una certeza que te permitiera planificar tu vida en función de cómo iban a ser tus ingresos y cuánto ibas a tener que gastar en el alquiler. En esa disputa, obviamente quedó un índice que quizás no sea el mejor, porque si uno piensa en la brecha que charlábamos hace un rato, la verdad es que la única variable que vos tenés como persona o como familia para pagar son los ingresos que tenés. Ni siquiera podés pensar en términos de la inflación o de variables macroeconómicas. Básicamente podés pagar lo que podés pagar. Hay una discusión ahí que es que el índice seguramente se pueda mejorar, quizás no haya sido el mejor índice, pero aparece esto que vos decías: muchos inquilinos dicen que eso los perjudicó. Ahí arriesgaría que hay algo de esta cuestión más de desconocimiento, de que no hay, desde el Estado, una campaña lo suficientemente clara para explicar cuáles son los beneficios. Porque muchos inquilinos, por lo que uno, por ejemplo, puede ver en redes, dicen “Che, yo antes tenía aumentos de 30% anual, y ahora me está aumentando el 100%”.
El índice está, en líneas generales, más o menos en torno a la inflación. Acompañó ese proceso, con lo cual esa idea que uno tenía de que hace tres años pagaba 30 por hoy, no sería así. Probablemente haya algo de muchas fallas comunicativas, y hay otro tema que es particularmente grave y del cual no se habla, que es que la ley tiene en su título 3, como instrumento, que se crea el Programa Nacional de Alquiler Social, y de eso no se ha hecho nada. Hablar de que una ley ha generado más problemas de los que había es una mentira galopante. En primer lugar, porque hay una herramienta fuerte que el Estado tiene que tomar para sí, que es un montón de acciones que se pueden hacer en torno a ese programa de alquiler social. Lo que hablábamos de generar opciones de garantías de seguros de caución, otorgar créditos personales para afrontar los gastos de ingreso, producir vivienda, etc., y además, el otro argumento fuerte que se está dando para esgrimir el supuesto fracaso de la ley tiene que ver es que ha disparado los precios, y los precios se han disparado no en las actualizaciones que están reguladas por el índice, sino en la renovación de los contratos, porque los precios de la oferta no están regulados por la ley. Ese fue un aspecto que quedó sin regular. No hubo manera de generar ese consenso de que había que regularlo. Bueno, acá están los resultados, más allá del proceso inflacionario, lo que está es totalmente liberado a esa negociación entre partes cuál es el precio inicial de los contratos, y ahí es cuando pegan saltos muy grandes.
-Me quedo sin tiempo. Pero bueno, en la Ciudad de Buenos Aires, lo decías también en alguna entrevista, cuando se habla de una negociación entre partes en aparente igualdad o libertad, claro, hay que decir que hay cuatro o cinco consorcios muy grandes que concentran gran parte de los negocios inmobiliarios de las ofertas. Bueno, algunos son obviamente empresarios ligados al gobierno de la ciudad, al PRO, a Horacio Rodríguez Larreta, pero también eso incide; no estamos hablando del propietario que tiene una casa o dos si querés, sino de que hay grandes consorcios que tienen la posibilidad de incidir, de intervenir en el mercado y de rechazar también oferta.
-Sí, y además esos grandes consorcios -es un tema que por ahí queda para otro momento- están apostando muy fuerte a los alquileres temporarios. La Ciudad de Buenos Aires pasó de tener unos 7000 alquileres en 2018 a 14000. O sea, duplicamos la oferta de alquileres en cinco años. Para tener más o menos una idea de qué fenómeno estamos hablando, en noviembre hubo un pico de 16 millones de dólares generados a través de la plataforma Airbnb solo en la Ciudad de Buenos Aires. Entonces, obviamente que esos sectores más concentrados que no son la abuelita que tiene la herencia, están haciendo una apuesta fuerte a estas nuevas maneras de seguir repensando en la mercantilización. O sea, utilizar la vivienda no como un lugar de vida ni como un medio para satisfacer las necesidades de quienes habitamos en las ciudades, sino como un vehículo para esconder, reproducir o expandir cualquier capital de inversión. Entonces, el escenario es complicado.
Entrevista realizada por Diego Genoud para su programa Fuera de Tiempo (Radio Con Vos)
DG