Cartas documentos, demandas judiciales, desalojos y hasta ocupaciones de tierras. Este escenario imaginan en todo el país las agrupaciones de inquilinos a partir del 1° de abril, el día en el que dejará de regir el decreto que desde marzo de 2020 congeló el valor de los alquileres y prohibió los desalojos, una medida dictada por el gobierno nacional frente a la emergencia sanitaria que provocó la pandemia del COVID-19 hace casi un año.
A partir de abril próximo, entonces, los propietarios de viviendas y los nueve millones de inquilinos en el país deberán acordar cómo continuarán los contratos -si efectivamente existe esa posibilidad- y las formas de financiamiento de las deudas acumuladas por la crisis económica y social del país derivada de la pandemia.
“El 35,7% de los inquilinos en el país tiene una deuda de alquiler con el propietario, en la mayor parte de los casos en el orden de tres meses impagos, lo que los ubica ante una situación de inminente desalojo”, dijo a elDiarioAR Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional y referente de la organización de Inquilinos Agrupados.
A ese panorama Muñoz le sumó que en 300.000 hogares en alquiler (el 70% con una jefatura de familia femenina) sus habitantes contrajeron en los últimos cinco meses algún tipo de deuda (ya sea de impuestos, tarjetas de crédito o préstamos personales tomados a altas tasas de interés) para sostener su nivel de vida.
“La primera ola de desalojos empezó en Guernica, cuando la policía sacó violentamente a las familias ocupaban el terreno y que, en un 80% de los casos, había llegado ahí porque no podían seguir pagando el alquiler. La segunda ola es la que está por venir después del 31 de marzo”, afirmó Muñoz.
El ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, anunció el 3 de marzo pasado que el Gobierno no prorrogará el decreto que por el momento congela el precio de los alquileres y prohíbe los desalojos. El funcionario, además, aseguró que tras el descongelamiento “no habrá posibilidad de desalojos sin una mediación” entre las partes.
La Ley de Alquileres sancionada en 2020 establece que el Ministerio de Justicia debe facilitar ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo para la resolución de conflictos derivados de los alquileres, pero por el momento esas instancias no fueron especificadas en forma oficial.
Las organizaciones de inquilinos, sin embargo, plantearon sus dudas porque en la práctica resulta dificultoso hallar una instancia de mediación ante conflictos entre inquilinos y propietarios. Además, mencionaron la posibilidad de que frente al reclamo de una deuda de alquiler el reclamo de los dueños de las viviendas lleguen hasta los garantes.
Fernando Muñoz, responsable de la Defensoría del Inquilino en la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, explicó en declaraciones radiales que en la pandemia se quintuplicó la cantidad de consultas de inquilinos preocupados por su situación y en riesgo de desalojo.
“Se notó un aumento en los incumplimientos en el pago y también de las presiones de los propietarios para firmar un nuevo contrato o una extensión del vigente con un incremento en el alquiler. No están claras las reglas del juego”, indicó el funcionario.
Las familias endeudadas, entonces, “quedarán en la calle y habrá juicios de embargos a mansalva”, alertó el presidente de la Federación de Inquilinos.
Y agregó: “Se van a profundizar los desalojos violentos y el hostigamiento a las familias que tienen algún tipo de deuda. El panorama actual - destacó Gervasio Muñoz, es el siguiente: familias que hace meses acumulan deudas, no tienen dinero para mudarse o pagar un nuevo alquiler, y mucho menos para saldar lo que adeudan mientras pagan un nuevo alquiler. La única alternativa es la calle”, alertó.
Al anunciar el fin del congelamiento del precio de alquileres y desalojos, Ferraresi explicó que en el caso de que un inquilino tenga una deuda acumulada, la ley contempla que deberá pagar lo adeudado en un plazo de seis a doce meses y sin punitorios.
Desde 1978, cuando gobernó el país la última dictadura militar, el precio de los alquileres está desregulado, el valor de las propiedades en dólares y el desarrollo de políticas de viviendas en el país está “privatizado”, analizó Muñoz.
No hay un empadronamiento de contratos de alquiler ni de los precios que se cobran, algo que el Gobierno espera tener en un corto plazo, especialmente después de que el 1° de marzo entró en vigencia del Registro de Contratos de Locación de Inmuebles (RELI) de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), una medida que obliga a los locadores de todo el país a inscribir los acuerdos de alquiler de bienes urbanos y rurales, locaciones temporarias y de espacios o superficies fijas o móviles.
La medida alcanza a inmuebles urbanos, pero también a sublocaciones, arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales, subarriendos, las locaciones temporarias de inmuebles con fines turísticos, de descanso o afines y las locaciones de espacios o superficies fijas o móviles como locales comerciales, stands, ferias, de acuerdo a lo establecido por AFIP.
Los contratos pactados a partir del 1° de julio de 2020 y que continúen vigentes, así como aquellos concretados durante marzo de este año, tendrán un plazo excepcional para su registro: hasta el 15 de abril próximo, inclusive.
“El Estado debe defender a los inquilinos, a los que se caen del sistema y no vuelven nunca más. Con el descongelamiento de los alquileres un 40% de las familias que alquilan no saben dónde va a ir a vivir desde el 1° de abril. Hay familias que hace meses que no pueden pagar el alquiler y dueños que no pueden cobrarlo. Las dos partes están dispuestas a todo. Por eso veo un escenario de violencia en aumento”, aseveró Muñoz.
Al respecto, el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina (COFECI) propuso la creación de una “Tarjeta AlquilAr”, un subsidio a los inquilinos que esté acompañado por programas de financiamiento para quienes hayan generado deudas durante la prórroga del decreto de congelamiento, que comenzó a regir en marzo de 2020 y fue prorrogado en tres ocasiones por el Gobierno.
“De la misma manera que el Estado hace con las familias en sus necesidades alimenticias a través de distintos programas como por ejemplo la tarjeta AlimentAR”, debería asistir a los inquilinos “que viven situaciones delicadas, con pérdidas de la fuente laboral, acumulación de deudas y sin acceder a soluciones reales”, sostuvo COFECI en un informe.
La entidad inmobiliaria, además, propuso establecer programas de financiamiento como “Ahora 18 y 24 para aquellos inquilinos que hayan generado deudas durante la prórroga del DNU” y las puedan pagar en cuotas.
En tanto, el presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), Ricardo Botana, prevé que tras el fin del congelamiento el valor de los alquileres tendrá un aumento de mayor al 40%.
Referentes del sector inmobiliario consideran que los contratos vencidos que fueron prorrogados durante el año de la pandemia enfrentarán para su renovación un escenario de creciente demanda y falta de oferta por la ya mencionada baja rentabilidad, lo que generará una fuerte presión en los precios, con aumentos superiores al 40%.
Solo en febrero pasado, según un relevamiento de precios realizado en forma conjunta por la Universidad de San Andrés (UdeSA) y Mercado Libre, los alquileres tuvieron un incremento interanual de 8,8% para los departamentos y de 157% en las casas. Este último dato puede explicarse en que, ante las restricciones de movilidad y sanitarias impuestas para salir de vacaciones a destinos turísticos lejanos, muchas personas optaron por alquilar casas quintas en distintas zonas del conurbano bonaerense como opción de descanso.
Por su parte, un relevamiento realizado por el sitio de búsquedas de inmuebles Zonaprop indicó que los alquileres en la Ciudad acumularon una suba de casi 9% sólo entre enero y febrero, mientras que en el último año el alza fue de 61,6%, unos 25 puntos porcentuales sobre la inflación de 2020.
El estudio de Zonaprop indicó que un departamento a estrenar en el territorio porteño se alquila por un valor promedio de $53.401 al mes, mientras que uno usado alcanza 49.590 pesos.
Según el último Censo de 2010, en la Ciudad un 30% de las viviendas (más de 340.000) están alquiladas: el 73% son departamentos, el 13% casas, 12% habitaciones, hoteles y pensiones y 2% sitios muy precarios.
Un relevamiento realizado por la socióloga Natalia Cosacov, investigadora del CONICET, mostró que en 2001 el 68% de los hogares eran habitados por sus dueños y sólo el 22% por inquilinos. Diez años después, la cantidad de propietarios bajó a 56% y quienes alquilan aumentaron a 30%.
GT