El “efecto Airbnb”: pocas viviendas en alquiler, precios caros y escasa regulación
Se lo llama “efecto Airbnb”, en referencia a la compañía creada en 2008 por el estadounidense Bryan Chesky para promover, mediante una plataforma digital, el alquiler de alojamientos mayoritariamente con fines turísticos. La empresa tiene en oferta unas 2.000.000 propiedades en 192 países y 33.000 ciudades, una de las cuales es Buenos Aires, en donde, según distintos reportes, hay 20.000 viviendas expuestas en Airbnb. La cantidad de inmuebles ofrecidos en la plataforma digital, en gran parte de los casos a un precio en dólares, creció en 2022 un 30%, el mismo porcentaje en que se redujo la oferta tradicional de viviendas en alquiler.
“Los propietarios que tenían departamentos o casas para ofrecer en alquiler permanente vieron la posibilidad de maximizar la rentabilidad teniendo, por medio de este tipo de plataformas digitales, alquileres a corto plazo y en dólares. Así, no tienen que cumplir el plazo mínimo de tres años de alquiler que establece la ley, con aumentos anuales fijados por un índice”, explicó a elDiarioAR Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional.
Como una muestra de la rentabilidad de los alquileres temporarios, alojarse durante cuatro noches en un “elegante loft” de 74m2 (un dormitorio, tres camas y dos baños), totalmente equipado y situado en el barrio porteño de Belgrano R tiene un costo de $98.500, una cifra que contempla las tarifas de limpieza y el servicio de promoción que brinda Airbnb. A pocas cuadras de allí, también en Belgrano, un departamento de dos ambientes y 70m2 está publicado para su alquiler en $300.000 mensuales más $34.000 de expensas.
Alejandro es ingeniero químico, jubilado y propietario de una vivienda en la ciudad de Buenos Aires. Desde 2015 la ofrece en alquiler por medio de Airbnb. “En mi familia hemos tenido malas experiencias con las viviendas que pusimos en alquiler: los inquilinos no pagaban, dejaban deudas y, en algunos casos, tuvimos que suplicarles para que se fueran. Los alquileres temporarios me han resultado siempre más seguros”, explicó a elDiarioAR. El testimonio de Alejandro grafica la visión que muchos propietarios tienen de la situación habitacional en Buenos Aires, donde quienes en enero de 2022 firmaron un contrato de alquiler sufrieron a comienzos de este año un aumento de alrededor del 81%, un ajuste contemplado en la Ley de Alquileres vigente y que es resultado de una combinación entre el aumento de la inflación y los salarios En 2022, ese registro oficial se ubicó 15 puntos porcentuales debajo del Índice de Precios al Consumidor (IPC) que elabora el Indec. Desde la óptica de los inquilinos es una herramienta que permite protegerlos un poco frente a los aumentos de precios, pero para los propietarios significa una pérdida frente a la inflación. Eso explica, en gran parte de los casos, que los propietarios que antes destinaban sus viviendas al alquiler de largo plazo, actualmente lo hagan en forma temporaria en la búsqueda de una mayor rentabilidad: perciben una suma en dólares y en plazos menores.
Según un informe difundido semanas atrás por la consultora PxQ, alquilar de manera tradicional una propiedad en el barrio porteño Almagro ofrece una renta anual de 2,3%. Sin embargo, el mismo inmueble ofrecido de manera temporal por 15 días mensuales genera un 5,4%. La consultora dirigida por el economista Emmanuel Álvarez Agis destacó que la ganancia anual en dólares, tomando como último mes de referencia septiembre de 2022, fue de US$8.808 en el caso de un alquiler temporario por 20 días mensuales y de US$2.891 en el caso de un alquiler tradicional.
La ganancia anual en dólares para un departamento en Almagro, tomando como último mes de referencia septiembre de 2022, fue de US$8.808 en el caso de un alquiler temporario por 20 días mensuales y de US$2.891 en el caso de un alquiler tradicional
A ese panorama se suma el notable incremento del flujo turístico en la ciudad de Buenos Aires: según cifras oficiales, entre enero y noviembre de 2022, arribaron 1.350.000 viajeros internacionales, un 53% más que en el mismo período de 2019, antes de la pandemia. “La caída del rendimiento por alquileres tradicionales lleva a la búsqueda de alternativas que permitan una mejor tasa de ganancia. A su vez, los precios locales medidos a tipo de cambio paralelo hacen que Argentina sea muy barata para los turistas extranjeros. Todo esto configura una oportunidad para los alquileres temporarios”, resaltó el documento de PxQ.
El “efecto Airbnb” no es único de Buenos Aires, sino también de otros aglomerados urbanos como Rosario, Córdoba y Mendoza, por citar algunos casos. Además, se observa una situación acaso más extrema en destinos turísticos como San Martín de los Andes, San Carlos de Bariloche, Villa La Angostura, El Chaltén o Ushuaia, donde en temporada alta resulta casi imposible conseguir una vivienda para alquilar por un largo plazo, inclusive para trabajadores esenciales como docentes y profesionales de la salud.
“El impacto que genera esta situación es que resulta muy difícil encontrar un lugar donde vivir. La mayor renta obtenida en los alquileres turísticos a corto plazo lo que hace es empujar hacia arriba los precios para alquilar una vivienda permanente. Es algo que se está extendiendo a todo el país, no solo por el turismo sino, sobre todas las cosas, para maximizar la rentabilidad”, detalló Gervasio Muñoz.
Sin control
La ciudad de Buenos Aires aprobó en 2019 la Ley 6.255, que regula la actividad de alquiler temporario turístico en la Ciudad. La autoridad de aplicación de la norma es el Ente de Turismo porteño, que tiene a cargo el Registro de Propiedades de Alquiler Temporario Turístico. Éste abarca a los alquileres que van desde una noche hasta tres meses. En caso de incumplimiento, según la norma, deben aplicarse multas; la cantidad de viviendas registradas en la Ciudad, sin embargo, apenas llegan a 137 de las 20.000 publicadas sobre un total de 530.000 que hay alquiladas en territorio porteño. A eso se suma que la ley no implementa controles ni tampoco establece límites geográficos y temporales para alquileres temporarios. “No hay ningún tipo de límite a este tipo de operaciones. Se puede poner en alquiler una vivienda los 365 días en cualquier zona porteña. Hasta puede destinarse todo un edificio al turismo”, aseguró el presidente de la Federación de Inquilinos Nacional
El 8 de febrero pasado, en su cuenta de Twitter, el periodista Nicolás Artusi (@sommelierdecafe) relató lo que llamó “el drama de los edificios que se convierten en hoteles: en el mío, de 18 departamentos, solo 5 están ocupados permanentemente. El resto, vacíos o con alquileres temporarios”. Artusi contó que “todo el tiempo hay gente desconocida entrando y saliendo del edificio”, generando desde roturas hasta conflictos con los vecinos por ruidos molestos. “Es el lado B de la uberización de la vida: un edificio de viviendas no está pensado ni organizado para funcionar como un hotel”, afirmó.
El legislador porteño del Frente de Todos Manuel Socías mencionó el hilo de tuits de Artusi para considerar que el desafío frente al aumento de alquileres temporarios “no es salir a cazar propietarios”, sino “formalizar la actividad y regularla, para lo cual es fundamental la cooperación de las plataformas” como Airbnb. En paralelo, agregó,“hay que recomponer la rentabilidad del mercado de alquileres permanentes sin que eso dispare los precios. Será necesaria una fuerte inversión del Estado. Si no hacemos eso, la queja es puro pataleo inconducente”, sostuvo.
La senadora nacional del Frente de Todos Ana María Ianni presentó días atrás un proyecto de ley para crear un registro, en el ámbito del Ministerio de Turismo de la Nación, de los inmuebles destinados para el alquiler turístico temporario. La legisladora por la provincia de Santa Cruz, en declaraciones al programa “Mejor país del mundo”, en Radio Con Vos, opinó que la falta de regulación a este tipo de actividad derivó en “una realidad angustiante” para los inquilinos y el sector hotelero, que sufre una suerte de competencia desleal frente a los alojamientos temporarios destinados al uso turístico. Ianni resaltó que en la ciudad de Buenos Aires solo el 10% de las viviendas alquiladas por cortos lapsos está registrada. “El 90% restante no cumple ningún requisito, están inhabilitados ni siquiera tributan como los hoteles. Queremos saber quiénes son y que las plataformas exijan que estén registrados” para promocionar el ofrecimiento de alquiler. Ianni, en tanto, afirmó que son muchos los inquilinos quienes, aun con un contrato vigente, “son sacados” por los propietarios porque quieren destinar la vivienda para alojamiento turístico.
“Sólo el 10% de las viviendas está registrada. El 90% restante no cumple ningún requisito, están inhabilitados ni siquiera tributan como los hoteles. Queremos saber quiénes son y que las plataformas exijan que estén registrados”.
Como consecuencia de este panorama se observó en el último tiempo una reducción de la oferta de inmuebles para el alquiler tradicional y, al mismo tiempo, un fuerte incremento de los valores por parte de los propietarios que todavía apuestan por ese esquema tradicional. Esta situación provocó que muchos inquilinos, ante el encarecimiento de los precios, decidieron alejarse de la ciudad de Buenos Aires para vivir en el Conurbano bonaerense.
Gustavo, que es operador telefónico y periodista, comentó a elDiarioAR que ante el aumento del alquiler en el departamento que habitaba en el barrio porteño de Coghlan y también de las expensas del edificio tomó la decisión junto a su pareja de instalarse en la localidad de Tortuguitas, a 45 kilómetros al norte de Buenos Aires. “El alquiler se nos iba a $63.000 y las expensas, que comenzamos pagando $5.000 en el último tiempo habían llegado a $16.000. En Tortuguitas pagamos $35.000 de alquiler y sin expensas”, indicó.
El alquiler en Coghlan se nos iba a $63.000 y las expensas, que comenzamos pagando $5.000, en el último tiempo habían llegado a $16.000. En Tortuguitas pagamos $35.000 de alquiler y sin expensas
La mudanza de Buenos Aires le permitió a Gustavo “volver a reacomodar la cuestión financiera”, pero, al mismo tiempo, “resignar muchas cuestiones ligadas a la logística. Mis trabajos y obligaciones están en Capital, lo cual me obliga a tener una hora y media o dos de viaje para trasladarse. Sumado a la carencia de los servicios públicos elementales como agua potable y cloacas, que incide muchísimo porque hay que tomar otros recaudos”, mencionó.
Antes de cambiar de domicilio, Gustavo llegó a alquilar temporalmente dos departamentos porque no tenía muebles (en Recoleta y Palermo) y en los que antes se habían alojado turistas. “En las plataformas de búsqueda de alquiler podés optar por temporario o permanente. Cuando ponía el filtro de permanente, no había unidades disponibles, pero si cambiaba a temporario, aparecían opciones de uno, dos y hasta tres ambientes que podría haber elegido como para alquilar de forma permanente. Y esas opciones estaban mucho más caras”, señaló.
En los últimos años los gobiernos de Barcelona, Berlín, Roma y Nueva York, entre otras ciudades, establecieron regulaciones a los alquileres temporarios.
Barcelona, por ejemplo, estableció un registro obligatorio de viviendas para alquiler turístico y un impuesto inmobiliario adicional. Además, fijó férreos controles en las publicaciones, tanto que multó a Airbnb con 600.000 euros por incluir propiedades no registradas. En Viena, por su parte, se identificaron zonas residenciales donde está prohibido el alquiler temporario de departamentos enteros. París y Londres, en tanto, fijaron un tope de 90 y 120 días al año para poner una vivienda en alquiler temporal. Ahora Lisboa anunció medidas para disminuir la cantidad de inmuebles destinados al alquiler turístico.
Alejandro Bennasar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, opinó, en declaraciones a elDiarioAR, que deben crearse “instituciones acordes” a actividades como las plataformas de promoción de alquileres temporales. “El sector inmobiliario está ordenado por medio de colegios y de cámaras. Esto también debe tener un control, no solo de qué se alquila y en qué valor, sino de la calidad y las formas. Pero hay que tener mucho cuidado cuando hablamos de regular, porque los propietarios se asustan y, cuando ven que no van a obtener rentabilidad, se van a otro mercado o pueden vender la propiedad. Hay que armar una mesa de trabajo y analizar una problemática”, afirmó Bennasar.
GT/MG
0