Mar del Plata: cómo se modificaron las normas para construir edificios de lujo donde estaba prohibido

A través de las ordenanzas por excepción –que modifican indicadores urbanos—, un selecto grupo de desarrolladores privados, avalados por el Ejecutivo municipal, acumulan proyectos millonarios en las zonas más exclusivas de la ciudad de Mar del Plata. 

Distintos expertos y actores políticos consultados por este medio coinciden en que, en los últimos años —con mayor celeridad en los últimos 3—, se aceleró el mecanismo de aprobación de ordenanzas exprés gracias un mecanismo “cada vez más aceitado” entre el Ejecutivo y el Legislativo municipal, desde donde se determina cómo y dónde construir. 

El círculo rojo de la ciudad, conformado por funcionarios, empresarios y profesionales expertos del rubro de la construcción, logró adquirir más de un millón de metros cuadrados en la ciudad a través de ordenanzas por excepción. 

“Frente a la falta de un plan de desarrollo urbano integral, la excepción empezó a convertirse en la regla de un concepto de desarrollo que beneficia a un reducido y repetido grupo de personas que no resuelve ninguno de los problemas habitacionales, además de que perjudica, en términos generales, al ambiente urbano y, en particular, a los barrios que constituyen la identidad de esta ciudad”, explica a elDiarioAR Gonzalo Vergez, abogado ambientalista, coordinador del equipo Legal de la Asociación de Abogados/as Ambientalistas y miembro de Organización Mar. 

¿En qué consiste ese mecanismo? A partir de modificar “por excepción” el Código de Ordenamiento Territorial (COT) y actualizar distintos índices y valores de la construcción, en el Concejo Deliberante se aprobaron más de 10 proyectos inmobiliarios multimillonarios en las zonas más exclusivas de la ciudad y en barrios de gran valor patrimonial, como es el caso de “La Robla”, como se conoce al proyecto de vivienda multifamiliar Casa Malecón, donde se proyecta una torre de 35 pisos sobre la costa, o el caso de La Reserva Explanada al sur de la ciudad, en la que se intenta construir 9 edificios sobre la playa y en zona arqueológica, a pesar de las advertencias por el fuerte impacto ambiental y habitacional. 

Detrás de los emprendimientos de lujo hay un grupo selecto de privados entre los que se encuentra Juan Pablo Reverter, CEO de H Ledesma Desarrollos Inmobiliarios, que obtuvo a fines de 2024 el respaldo para modificar los indicadores que permitirían el desarrollo de un nuevo barrio privado en el sur marplatense. Al mismo tiempo, el empresario consiguió el aval para avanzar con el Unkanny Residences, ubicado sobre la zona patrimonial del ex Hotel Hurlingham, donde se proyecta una torre de 21 pisos y un hotel boutique sobre Playa Varese. Este último será la pieza que complementa el ya casi terminado Unkkany Tower, ubicado a una cuadra sobre el terreno del Chalet “Mores” (por haber sido la casa de Mariano Mores), gracias al aval de otra ordenanza por excepción aprobada en 2016. 

Florencia Miconi es otra de las figuras de esta transformación inmobiliaria. Es CEO de IMASA, presidenta de Fiduciaria Paisajes Urbanos SA y presidenta del Centro de Constructores y Anexos de Mar del Plata. En sus manos se encuentra el proyecto de la torre de 35 pisos conocida como “La Robla”, uno de los casos más emblemáticos y cuestionados desde que la ordenanza se aprobó a fines de septiembre pasado. 

Miconi también tiene desde 2019 el aval para construir un edificio de 9 pisos en el chalet patrimonial conocido como Villa Susuki y, desde 2023, el respaldo legal para iniciar el desarrollo del Distrito de Arte y Diseño ubicado en la zona del Puerto. Este último se trata de un ambicioso proyecto presentado por el Jefe comunal ante el Concejo Deliberante en busca de los permisos necesarios para construir dos torres de 30 pisos junto a oficinas y locales gastronómicos, aspirando a conseguir un “Puerto Madero de Mar del Plata”, según declaraciones del mandatario.

Por su parte, Patricio Gerby, titular de la constructora Coarco SA —uno de los “arrepentidos” en la causa de los cuadernos—, en octubre del año pasado obtuvo el aval para la construcción de un edificio de 10 pisos en el predio de dos chalets de valor patrimonial, los “Vaia Po” y “Félix Pachano”, destinado para vivienda multifamiliar y locales comerciales. Un dato: en 2021, el Jefe comunal adjudicó a su constructora la principal obra del Presupuesto 2021, la segunda etapa del desagüe pluvial Marcos Sastre, consignada en más de US$530 millones.

Dos modelos de ciudad

“En este modelo de negocio concentrado, el Ejecutivo municipal facilita de manera sistemática la modificación de indicadores urbanísticos por excepción para habilitar nuevos proyectos inmobiliarios. Se trata de un modelo que viene a sustituir la falta de un plan de desarrollo urbano inclusivo para toda la ciudad”, asegura a elDiarioAR Francisco Olivo, decano de la facultad de Arquitectura, Urbanismo y Diseño de la Universidad Nacional de Mar del Plata (UNMDP), preocupado por el uso abusivo de las excepciones porque “rompen acuerdos sociales sobre las condiciones estipuladas acerca de cómo queremos vivir en una sociedad según las leyes vigentes, creando una gran desarticulación provocada por el mercado”.

“La excepción tiene que estar cuando la normativa no alcanza a resolver un problema puntual de una regla general, pero no para beneficiar a un grupo pequeño de personas con alto nivel adquisitivo y de manera sistemática”, remarca el decano de UNMDP.

Para Vergez tampoco existe “una planificación que incluya a todos”. En cambio observa una lógica muy vigente de “extractivismo inmobiliario”, que se impone “en perjuicio del hábitat urbano, de sus habitantes y del medioambiente”. Pone contexto: “Si tomamos como punto de partida el año 1988 con la creación de las torres Manantiales, en esos años solo se dio un puñado de excepciones en toda una década, pero ahora tenemos una decena de excepciones en pocos años. Ahora, hasta hemos llegado a la instancia de pensar todo un Distrito de Arte que es aprobado por excepción. Esto está subiendo la vara de la ambición hacia límites impensados e irrazonables”. 

Otro de los proyectos aprobados se encuentra en el predio Chateau Frontenac, originalmente denominado Villa Kelmis, sobre las calles Alvear y Bolívar. En este caso, la construcción de dos torres de hasta 30 pisos (además de la puesta en valor del edificio de interés patrimonial) está a cargo de un grupo de desarrolladores e inversores de Buenos Aires y Uruguay. 

Círculo rojo: vínculos cuestionados

El secretario de Obras y Planeamiento Urbano del municipio, Jorge “Guasa” González, fue consultado por este medio acerca de las objeciones manifestadas ante el avance de megaproyectos que fueron avalados con su firma, pero no respondió al cierre de esta nota. También se intentó consultar al intendente, Guillermo Montenegro, pero tampoco hubo respuesta.

Mientras tanto, en los pasillos del Concejo Deliberante, donde una mayoría automática facilita el camino rápido para la resolución de proyectos en línea con el oficialismo, se cuestiona la relación existente entre González y María Müller, su esposa y arquitecta experta en Gestión Ambiental responsable de los Estudios de Impacto Ambiental (EIA) preliminares de los proyectos más cuestionados: La Robla y La Reserva Explanada. 

Consultada por los megaproyectos que avala con su firma, Müller dijo a elDiarioAR que no tiene “mucho para aportar” y que “la instancia de participación –ciudadana— era para eso”, dando a entender que en aquella instancia quedaron planteadas todas las dudas sobre los proyectos. 

“Los que me cuestionan suelen ser siempre los mismos. Mi trabajo es evaluar proyectos de arquitectura e intervenciones urbanas, es técnico y tiene un alcance que está muy claramente definido. Yo solo participo de la instancia preliminar, como parte de un proceso”, agregó. En relación al polémico caso La Reserva Explanada, asegura que todavía se encuentra en “la fase de presentación” y que ya se cumplió con “la participación ciudadana”.

Con respecto al vínculo que mantiene con el secretario de Obras, su marido, dice que no encuentra ningún problema. Por el contrario, explica que su trabajo “pasa por el Ente Municipal de Servicios Urbanos (EMSUR), por lo que no hay conflictos de ética”, y avisa que también elevó una nota a su Colegio Profesional notificando sobre la situación. “Toda la vida trabajé en el rubro, pero si quieren criticar, que lo hagan”, dice y se disculpa por cortar el diálogo para atender una reunión de trabajo.

De acuerdo a Miguel Guglielmotti, concejal de Unión por la Patria (UP), “la relación –por Müller y González— se repite en el tratamiento de los casos más complejos y paradigmáticos de la ciudad, como ocurre en La Reserva Explanada, en el que se cuestiona la destrucción de médanos entre muchos otros puntos, y en La Robla: no me parece un detalle menor, por el contrario, es bastante escandaloso”.

Por su parte, el arquitecto y asesor del Bloque Unión por la Patria Gustavo Franco desliza que “le llama la atención que se hayan expuesto tanto”. “Los conozco a los dos y los respeto, pero me parece que esto no corresponde, especialmente por la repetición de casos donde hay megaproyectos en juego y muy cuestionados por la ciudadanía”, dice.

A favor y en contra de las ordenanzas exprés

Entre los que se oponen al mecanismo exprés que se viene otorgando a las ordenanzas por excepción, Gueglielmotti se posiciona: “Las ciudades están atravesadas por intereses económicos y es entendible. Pero el gran problema acá es que no se planifica de manera integral: la especulación es tal que se les da prioridad a las zonas más costosas, frente al mar o en la zona sur, dejando de lado otras zonas de la ciudad que también necesitan atención para infraestructura e inversión”.

A este planteo se suma Franco para remarcar “la enorme asimetría entre el desarrollo de megatorres que, en gran medida durante el año casi no están ocupadas, y la realidad habitacional de la periferia, donde hay falta de cloacas, de alumbrado, calles destruidas, incluso, en muchas zonas, hay servicios de emergencia que no pueden ingresar a los barrios”. 

“Hay dos grandes ciudades dentro de Mar del Plata y esas diferencias cada vez se acrecientan más ya que no vemos que se plantee una línea de crecimiento coherente para toda la ciudad”, coinciden desde Unión por la Patria.  

En la misma línea, Eva Ayala, concejala por Acción Marplatense asegura a elDiarioAR que “la vía de excepción es un negocio para pocos con un costo para todos”. “En ausencia de una planificación estratégica, la ciudad no solo pierde su identidad histórica y cultural, sino que también enfrenta un deterioro de su entorno natural”, afirma. Ayala sostiene que en lugar de planificar la ciudad de manera integral, estas excepciones permiten el avance de negocios inmobiliarios que no consideran ni el impacto ambiental ni la preservación del patrimonio. “La falta de regulación, a su vez, se refleja en las compensaciones urbanísticas, que deberían equilibrar las excepciones otorgadas pero que, al no contar con criterios claros, quedan a discreción del Ejecutivo y de los desarrolladores”.

En tanto, Angélica González, presidenta de la Comisión de Obras y Planeamiento y concejala por la Coalición Cívica (CC) intenta aportar “una mirada más amplia”, dice a este medio. “Para que las ciudades avancen se tienen que hacer movimientos que muchas veces incomodan, pero son parte necesaria de la evolución siempre y cuando no destruya ni corrompa los bienes marplatenses. En tanto se respeten las normativas y los privados aseguren la restauración y conservación de los bienes patrimoniales nosotros no vemos inconvenientes”.

Este medio también conversó con el arquitecto Diego Domingorena sobre la posición del Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires distrito 9, que preside: “Es indispensable una planificación democrática de la ciudad, con herramientas donde participen todos los sectores, donde se balanceen obligaciones, intereses, objetivos, que se tengan en cuenta lo productivo, lo industrial, lo cultural, lo turístico, y nada de esto está ocurriendo. Contrariamente, vemos esta serie de excepciones a las que nos opusimos y brindamos en cada caso razones suficientes”.

El presidente del colegio de Martilleros y Corredores Públicos, Guillermo Rossi, se suma al debate y dice a este medio que el desarrollo en la ciudad “no se debe detener” pero que le preocupa “la utilización excesiva de excepciones”. Como martillero, resalta que, por supuesto quiere vender propiedades, “pero siempre que sea cuidando la ciudad, el barrio y la identidad de los marplatenses”. 

De corrido y como si pensara en voz alta, pone un ejemplo: “El barrio Chauvin fue perdiendo la armonía de sus casas a partir de las excepciones que permitieron construir torres que rompieron con una topología particular del lugar. En todo caso, lo que deberíamos hacer es volver a reunirnos todos los actores y plantear qué ciudad queremos”. En este barrio, Jardines de Chauvin SA, obtuvo el aval (26.533) a fines del año pasado para construir dos torres.

Dos Mar del Plata

Al menos hay dos miradas muy diferentes sobre la conservación patrimonial de bienes inmuebles en Mar del Plata: por un lado, Miconi considera que muchos de los inmuebles patrimoniales que hoy son parte de distintos desarrollos estaban en “estado de abandono” y que ahora “se están poniendo en valor” gracias a la inversión de privados.

En la misma línea, el presidente de H. Ledesma Desarrollos Inmobiliarios, decía hace unos meses que “varios chalets aristocráticos de hace 100 años, que habían sido abandonados y corrían riesgo de derrumbe, ahora están siendo restaurados y reutilizados para fines comerciales o integrados en nuevos desarrollos inmobiliarios”.

Sin embargo, desde el Centro Internacional para la Conservación del Patrimonio (CICOP), alertaron sobre “la continuidad de la normativa de excepcionalidad a cambio de compensaciones, ya que la misma fácilmente puede transformarse en una práctica que termine por ser un instrumento destinado a la especulación inmobiliaria en detrimento no solo de los bienes arquitectónicos patrimoniales, sino de la calidad ambiental y patrimonial de toda la ciudad de Mar del Plata, caracterizada como uno de los ejemplos patrimoniales arquitectónicos y urbanísticos más destacados de nuestro país”. 

Según Nino Ramella, ex funcionario radical y ex secretario de Cultura del municipio, la preservación del patrimonio “es una responsabilidad del conjunto social, pero tiene un protagonista principal y es el Estado”. 

“Es muy preocupante la destrucción de la armonía urbana del casco de la ciudad que se está permitiendo. No hay un solo urbanista en este país que pueda avalar esto; incluso hay muchos que se pronunciaron en contra y tildaron las modificaciones como una gran barbaridad”, dice en diálogo con elDiarioAR, luego de aclarar que no tiene “nada en contra de los desarrolladores ni de las empresas constructoras”, apunta al Estado municipal por ser “el gran ausente como garante de la protección del patrimonio de la ciudad”. 

“Es lamentable que, con la misma voracidad que se avalan miles de metros cuadrados, no se avance proporcionalmente en la construcción de otros bloques de viviendas para aquellas personas que no tienen acceso, incluso dentro de la comunidad europea, que en compensación por las construcciones de lujo se ven obligadas a construir viviendas sociales. Pero, claro, en ese caso el negocio no es tan rentable”, afirma Vergez.

Por su parte, Ayala ve a la ciudad como “testigo de la sistemática demolición de su patrimonio arquitectónico y urbanístico”. “Las excepciones aprobadas en el Concejo Deliberante, bajo la excusa del desarrollo inmobiliario, permitieron la construcción de edificios en zonas residenciales que, además de alterar la fisonomía urbana, eliminan construcciones históricas que forman parte de la identidad de la ciudad. Esto no es solo un problema estético, sino una pérdida de memoria colectiva y de atractivos únicos que diferencian a Mar del Plata como destino”, concluye.

ED/JJD