“Te sacan los departamentos de las manos”: el regreso de estudiantes a ciudades universitarias suma presión al mercado de alquiler

“Departamento al que coordino para ir, departamento que me manda un mensaje antes diciéndome: ‘Me acaba de llegar una reserva, ya se alquiló’”. Para este año Josefina tiene planeado continuar sus estudios de odontología en Buenos Aires, luego de volver a la provincia de Chubut y cursar de manera virtual durante la pandemia. Pero, aunque hace semanas que le dedica horas y horas a la búsqueda, todavía no consiguió un lugar donde vivir. 

Tras dos años de virtualidad, las universidades de todo el país comenzaron a retomar las clases presenciales y las ciudades donde se ubican las principales casas de estudios, a recibir estudiantes del interior. Este flujo de inquilinos refuerza la presión sobre la demanda en el mercado de alquileres, que se choca con una oferta cada vez más chica y precios que escalan por sobre el ya muy elevado nivel de inflación. 

De acuerdo con datos del monitor inmobiliario de Invertire, entre julio de 2020 y enero de 2022 la oferta de viviendas de alquiler en la ciudad de Buenos Aires se redujo 25%, al pasar de un parque de 9.923 viviendas a 7.430. En el mismo período los inmuebles en venta aumentaron 42%, de 95.817 a 136.277. 

“Mientras que en el promedio de todos los barrios de la capital hay un departamento en alquiler cada dos manzanas, hay 10 en venta. Es decir, hay 10 veces más departamentos en venta que en alquiler”, sintetiza Daniel Bryn, titular de Invertire. La dificultad para encontrar viviendas de alquiler se replica en otros centros urbanos como La Plata, Rosario, Córdoba, Bahía Blanca, Santa Fe o Mendoza. 

“Muchos departamentos están para alquiler temporario, con montos que te cambian todos los meses, y los que lo tienen para alquiler tradicional te piden una locura de plata por cosas que no tienen sentido. Los departamentos más o menos lindos, que por lo menos tienen una ventana o luz, te los sacan de las manos”, cuenta Josefina. En su búsqueda se encontró incluso con propietarios que pretendía fijar la renta en dólares: “US$450 ($96.000 a la cotización paralela) por un monoambiente en Palermo”, dice sorprendida. Con esa forma ilegal de poner precio, el propietario se garantiza un alquiler que aumenta todos los meses al ritmo del tipo de cambio. 

Según el monitor Invertire, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en la capital era a principios de 2020 $21.000, mientras que el mismo departamento cuesta hoy $48.680, lo que arroja una suba superior al 100%, por encima de la inflación del mismo período. Solo en 2021 el aumento fue de 53,12%, más de dos puntos porcentuales superior al índice general de precios (50,9%). 

La Ley de Alquileres, sancionada en junio de 2020, aparece como un elemento central en esta escena. La norma, que se aplica de una manera muy deficiente, le dio más poder al inquilino al aumentar el plazo del contrato de dos a tres años y habilitar un solo ajuste anual de precio, regido por un índice que elabora el Banco Central y pondera en partes iguales la inflación y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte). De acuerdo al sector inmobiliario el nuevo marco legal generó una reacción de los propietarios, que en muchos casos decidieron retirar sus propiedades del mercado de alquiler y volcarlos a la venta. 

“La oferta se reduce porque en muchos casos el alquiler no es negocio y tiene más riesgos para el propietario”, dice José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario, para quien la renta anual está en mínimos históricos, por debajo del 2%. “Por el otro lado, no hay manera de descomprimir la demanda vía crédito hipotecario, haciendo que las personas compren pagando cuotas parecidas a un alquiler. La situación del mercado es de estrés”, apunta. 

En este escenario de escasez, la oferta de alquileres comenzó a desviarse de los canales oficiales. “Cuando hay un departamento disponible en la mayoría de los casos ni siquiera llega a publicarse en los portales: se alquila. Cuando la gente sabe que hay un departamento que se desocupa enseguida llama a la inmobiliaria o al propietario”, asegura Rozados. Para él, la situación “va a llevar a una precarización en el tema habitacional” que no se puede resolver en el corto plazo. “En lo inmediato solo se puede evitar que la situación se agrave y para eso tenes que dar señales de confianza a propietarios e inversores. Motivarlos a partir de medidas de que pongan sus departamentos en alquiler o que se compre o se construya para alquiler”. 

Como factor adicional, muchas pensiones que albergaban estudiantes cerraron durante la pandemia y no volvieron a abrir. Y, en lo que respecta a la alternativa de los alquileres temporarios, los precios son altos porque son muy buscados por los turistas y estudiantes extranjeros, que de a poco empiezan a volver a visitar a la Argentina. 

Frente a este problema, no hay una mirada unificada en el Gobierno. A fines de 2021 el presidente Alberto Fernández le pidió a Sergio Massa que “solucione” el tema, y el presidente de la Cámara de Diputados anticipó que propondría suspender la ley de alquileres y conformar una comisión para trabajar en un nuevo marco normativo. 

Por una vía alternativa avanzó el ministro Roberto Feletti, que en las últimas semanas se reunió por separado con representantes de las inmobiliarias y de los inquilinos y convocó para este miércoles a una primera mesa de trabajo con ambas partes. “La solución tal vez sea una mezcla de palo y zanahoria para los propietarios”, anticipó el funcionario, en una frase donde “zanahoria” significa incentivos para ofertar las propiedades en alquiler y “palo”, algún castigo a los que no lo hagan, como podría ser un nuevo impuesto a la vivienda ociosa. 

DT