Costa Salguero y la consolidación de un régimen urbano

La aprobación en soledad por parte de la alianza gobernante de un paquete de leyes de carácter inmobiliario cierra uno de los capítulos centrales de la historia del desarrollo urbano en la Ciudad de Buenos Aires.

La sesión de este jueves, que terminó por habilitar cambios de usos para los predios de Costanera Norte y Costanera Sur y una mayor constructividad en diferentes áreas de la ciudad, fue apurada antes del recambio legislativo a pesar de que los proyectos habían cosechado un amplio rechazo durante las audiencias públicas.

En el caso de Costa Salguero, la aprobación definitiva de un proyecto que permite construir edificios con destino residencial y comercial parece ignorar el hecho de que la Justicia porteña declaró en dos instancias la inconstitucionalidad de la venta de los terrenos, y que asociaciones políticas y vecinales acaban de presentar 50.000 firmas que de acuerdo con la Constitución de la Ciudad permitirían debatir un plan alternativo para el predio.

El caso de Costanera Sur merece una salvedad, y es que los terrenos sobre los que se propone la rezonificación ya son privados desde la década del noventa. Es decir que no carga sobre sus espaldas el problema de la enajenación de tierras, aunque un mínimo repaso histórico deja al desnudo el hecho de que la propietaria del predio hace tiempo que puede construir con la normativa vigente, solo que al privado no le gusta y por la presión (exitosa) por un cambio de usos.

El resultado de esa presión fue ni más ni menos que el convenio que el GCBA llevó al recinto, que permite la construcción de torres de hasta 145 metros de altura, lo que fue demasiado incluso hasta para varios de los legisladores que integran la alianza gobernante.

Es decir que esta transformación de amplias áreas de la trama urbana de la ciudad se está llevando adelante sin más apoyos que el de su propio frente. 

Esta escena cuanto menos desprolija ilustra un modo de hacer ciudad que difícilmente responda a los desafíos de la época en términos de sustentabilidad, acceso a la vivienda o derecho a la ciudad.

Voces y propuestas

En septiembre, elDiarioAR convocó a diferentes especialistas en ciudades para que dieran su visión sobre hacia dónde iba el desarrollo urbano porteño.

La investigadora María Eugenia Goicoechea caracterizaba el enfoque de los gobiernos macristas como “un intento por fomentar el desarrollo de las zonas degradadas pero con un sentido de revalorización, fiscalista y con una excesiva confianza en el desarrollo inmobiliario”. Para el urbanista Marcelo Corti, la consecuencia de este proceso era clara: “un mercado no ajustado a las necesidades de uso, donde amplios sectores de la clase media quedan por fuera del acceso al suelo”.

A este estado de situación le seguían propuestas concretas, acaso superadoras. Cynthia Goytía, directora de la maestría en Economía Urbana de la Universidad Torcuato Di Tella, sugería avanzar con proyectos de vivienda asequible o construcción de vivienda para alquiler, tal como habían hecho Chile o Uruguay.

Mientras tanto, el consejero coordinador del Plan Urbano Ambiental, Gabriel Lanfranchi -insospechado de antimacrista- pedía una intervención concreta por parte del gobierno para garantizar la mixtura social al interior de estas construcciones y evitar que “terminen siendo únicamente para la elite”.

Estas sugerencias nunca se incorporaron a los proyectos.

Una aclaración. Los problemas que enfrentan quienes viven en la Ciudad no son exclusivos de Buenos Aires, y no todo es achacable al gobierno porteño. Argentina lleva una década sin crecer y el crédito hipotecario está en mínimos históricos, destruido por las sucesivas crisis macroeconómicas del país. Es decir que cualquier proyecto que surja desde la calle Uspallata tiene sus límites y obliga a sus impulsores a buscar soluciones creativas.

Pero en el área de desarrollo urbano parece seguir un patrón que es de todo menos creativo. “El esquema arranca con que el privado tiene una idea, propone modificar la normativa para hacerlo y el gobierno vende la idea. A lo mucho, si ciertas capas de la población presionan mucho, se hace un concurso de arquitectos. Pero las demandas de los que usan la ciudad no son atendidas”, resumió el urbanista Mauricio Corbalan.

El abismo entre las herramientas propuestas y las necesidades reales de la población se ensancha cuando el gobierno se limita, en muchos casos, a trabajar sobre las propuestas que le acercan las desarrolladoras. 

Difícil saldar el déficit de espacios verdes cuando la herramienta propuesta (los “convenios urbanísticos”) habilitan excepciones al Código de Edificación que el propio gobierno aprobó en 2018 a cambio de que el privado ceda una placita en un lugar en el que no hace falta.

Difícil saldar el déficit de vivienda cuando se observa que la mitad de las nuevas construcciones residenciales la componen unidades suntuosas, y no se piensan otras herramientas de política pública para torcer la tendencia.

El régimen urbano en la Ciudad de Buenos Aires se consolida a paso firme y sin rivales a la vista. Pero detrás de su éxito político se esconden problemas que el analista no puede dejar de señalar.