Alquileres: Presionados por la crisis económica, y en medio de las elecciones, diez millones de inquilinos esperan una definición del Congreso

El oficialismo y la oposición volverán a pulsear políticamente en la Cámara de Diputados, a menos de 20 días de las elecciones nacionales, para definir qué cambios introducirán a la llamada Ley de Alquileres, una norma que desde su sanción, hace tres años y en medio de la pandemia, perdió legitimidad y de la que depende la estabilidad habitacional de unos 10 millones de inquilinos, poco más del 20% de la población total del país.

Un plenario de las comisiones de Legislación General y Presupuesto de la Cámara de Diputados tiene previsto reunirse mañana, a las 12.30, para analizar el proyecto que el jueves pasado fue devuelto con cambios por el Senado. 

En el encuentro, que se llevará a cabo en el Edificio Anexo del Congreso, los distintos bloques legislativos tendrán que resolver, por medio de dictámenes, si deciden aceptar o rechazar las modificaciones introducidas por los senadores a la iniciativa votada el 23 de agosto pasada por Diputados e impulsada, principalmente, por el bloque de Juntos por el Cambio (JxC). 

“Mientras tanto, los que tenemos que renovar el alquiler en los próximos meses estamos en un limbo. En tierra de nadie”, comentó a elDiarioAR Silvina, que alquila un departamento de tres ambientes en la localidad bonaerense de Ramos Mejía.

Su historia es la de muchos inquilinos e inquilinas que en tanto aguardan la resolución del debate legislativo negocian con propietarios e inmobiliarias cuánto le costará alquilar una vivienda y la vigencia de ese vínculo, porque si bien la ley establece un plazo de tres años, la realidad es que son pocos los casos en los que se cumple.

Además, especialmente después de la devaluación del peso que llevó a cabo el Gobierno nacional al día siguiente de las elecciones primarias (PASO), muchos propietarios de viviendas plantearon a sus inquilinos actualizar el valor de la renta, en algunos casos hasta en dólares o utilizando un tipo de cambio paralelo.

La situación de los inquilinos “es crítica porque la discusión permanente sobre la ley lo único que hizo fue deslegitimarla por completo. Cuando entrás a una inmobiliaria, por ejemplo, a buscar un departamento o una casa para alquilar, te encontrás con que te ofrecen contratos por tres o seis meses y en dólares. Mucha gente no sabe dónde va a ir a vivir en los próximos días”, contó al elDiarioAR Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional.

En ese escenario de inestabilidad tanto normativa como política y económica, la Federación de Inquilinos solicitó días atrás al Gobierno que prorrogue la vigencia de los contratos de alquiler que vencen en el corto plazo y que se suspendan los aumentos por seis meses. El objetivo: “Enfrentar la especulación y el golpe de mercado que están dando las inmobiliarias”. Una medida similar se tomó por decreto con motivo del aislamiento social y preventivo obligatorio (ASPO) que rigió en la pandemia. En ese momento, el Ejecutivo dispuso el congelamiento de los alquileres y la prohibición de desalojos.

Durante el plenario de las comisiones legislativas de Diputados, explicaron fuentes de la Cámara de Diputados, sólo podrán aceptarse las modificaciones hechas en el Senado o insistir con el texto original. Es el paso previo a que el tema vuelva a ser tratado en el recinto, algo que podría ocurrir recién el martes 10 o el miércoles 11 de octubre, en el tramo final de la campaña electoral.

El proyecto aprobado en agosto por Diputados estableció, entre otras modificaciones, que el contrato de alquiler de viviendas ya no sea de tres años como mínimo sino de dos; que el plazo mínimo de actualización de los importes baje de un año a cuatro meses; y que propietarios e inquilinos convengan un mecanismo de actualización del precio del alquiler al comenzar el vínculo contractual sobre la base de cuatro opciones: el índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM) y el índice de salarios (IS), todos elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec) o una combinación de dichos indicadores. La ley todavía vigente contempla que los alquileres se ajusten una vez por año con una fórmula compuesta en un 50% por la evolución de los salarios (índice Ripte) y 50% por la evolución de la inflación. Esta combinación, elaborada por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), se llama Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER).

En cambio, el texto aprobado por el Senado fijó un plazo mínimo de tres años de locación, tal como contempla la actual norma, pero agregó que los contratos de alquiler destinado a vivienda serán estipulados “en valor único en moneda nacional y por períodos mensuales sobre el cual podrán realizarse ajustes con periodicidad a intervalos no inferiores a seis meses”.

El Senado, además, modificó el mecanismo de actualización del valor de los alquileres. De aprobarse en Diputados, los ajustes tendrán que efectuarse utilizando la cifra menor que surja de comparar el promedio del coeficiente de variación salarial publicado por el Indec y el CER.

Los senadores también incorporaron a la Ley de Alquileres que los ingresos provenientes de la locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo y que propietarios e inquilinos podrán deducir del Impuesto a las Ganancias “el equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación”.

El proyecto aprobado por el Senado contó con 37 votos a favor -legisladores del Frente de Todos y peronistas del bloque de Unidad Federal- y el rechazo de 29, mayoritariamente de Juntos por el Cambio, que pretendía aprobar el proyecto en revisión de Diputados y convertirlo en ley. En la Cámara baja, el texto que había recibido media sanción (por 125 a 112) era el de JxC con el aval de la mayoría de los integrantes de bloques provinciales y de dos peronistas bonaerenses frente al rechazo del Frente de Todos, la Izquierda y los libertarios.

“Necesitamos una ley urgente, legitimada y votada nuevamente por el Congreso. Después, hará falta lo mismo de siempre: un Estado que controle el cumplimiento de la norma porque, de lo contrario, la única ley que existe hoy es la del mercado”, expresó Muñoz acerca del futuro de la legislación.

En la plataforma X la usuaria LaTíaPí relató uno de los problemas que suelen contar los inquilinos de viviendas. “A mí la dueña (sin inmobiliaria en el medio) me cambió el precio acordado a 20 días de firmar la renovación y me pidió 500 dólares billete en mano en su casa. Le dije que no. Me fui a las corridas, triste y sin solución a la vista. Ayer me enteré que lo tiene vacío hace un mes”.

Los comentarios se despliegan en un extenso hilo de experiencias en materia de alquileres. “Recién una amiga le dijo al de la inmobiliaria que si el dueño del depto quiere alquiler en dólares, ella no tiene problema pero se lo va a tener que transferir. El tipo le dijo que era en dólares, billete, cara grande, todos los meses en la inmobiliaria y sin recibo”, escribió la usuaria MaGui LóPeZ

Según el último reporte de precios de los alquileres de departamentos en la ciudad de Buenos Aires difundido por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) en septiembre último se registraron incrementos de entre 12,5% y 29,4% mensual según la ubicación y la cantidad de ambientes de la vivienda.

El estudio mencionó que los aumentos con relación a los valores de agosto fueron de 21,4% en los monoambientes, 29,4% para los departamentos de dos ambientes y 12,5% en los de tres ambientes. También resaltó que los incrementos acumulados en los últimos doce meses fueron de 209,1% para los monoambientes porteños, de 238,5% para las unidades de dos ambientes y de 200% para las de tres. En todos los casos, los valores superan la inflación interanual, que a agosto ascendió al 124,4%, según el Indec.

En ese sentido, el CESO destacó que el valor promedio del alquiler de un monoambiente, sin incluir expensas, en la ciudad fue de $170.000 en septiembre cuando todavía regía un Salario Mínimo Vital y Móvil de $118.000. 

El documento del CESO evaluó que la aprobación del proyecto de reforma de la Ley de Alquileres en la Cámara de Diputados “aumentó la incertidumbre del mercado inmobiliario y generó una pausa en el cierre de contratos a la espera de mayores definiciones sobre las condiciones contractuales que regirán en el caso de que se derogue” la norma actual. A ese panorama se sumó “la significativa devaluación” aplicada por el gobierno nacional al día siguiente a las PASO, “que aceleró la inflación” y explicó “en parte los saltos que se dieron en los precios de oferta del último mes”.

Ramiro alquila un departamento de tres ambientes en el barrio porteño de Villa Urquiza. “Me mudé en mayo después de firmar un contrato por tres años, como marca la ley. Pero la inmobiliaria me llamó hace tres semanas diciendo que el precio había quedado desfasado y el dueño quería subirlo este mes. Tuve que aceptar”, dijo a elDiarioAR.

Los cambios que introdujo el Senado en el proyecto con media sanción de Diputados fueron criticados, entre otras entidades, por el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (Cucicba), que manifestó su rechazo porque “provoca aún más una situación aún peor respecto del escenario de oferta de alquileres de vivienda”.

“Queremos expresar nuestro absoluto y enérgico rechazo al dictamen de modificación de la ley de alquileres realizado en el Senado en el día de ayer”, afirmó la presidenta de Cucicba, Marta Liotto, en declaraciones a la agencia de noticias Télam.

La Cucicba evaluó que una normativa similar a la que propone el Senado causaría una caída aún más grande de la oferta tradicional de alquileres mientras aumenta el formato de renta temporaria y en dólares como el que ofrece la plataforma Airbnb.

Durante el debate que se dio la semana pasada en el Senado, la legisladora por Mendoza del Frente de Todos Anabel Fernández Sagasti dijo que “lo único que trajo la media sanción de Diputados fue incertidumbre, paralización de los contratos y sobre todo, desfachatez en su contenido”. 

Según la senadora kirchnerista, las modificaciones introducidas en el proyecto tienden a “equilibrar el sistema con una visión que defiende al inquilino”.

Para el senador nacional de Juntos por el Cambio (JxC) y ex precandidato a jefe de Gobierno porteño, Martín Lousteau, reclamó que la iniciativa impulsada por el oficialismo “perjudica al más débil”, el inquilino, por “intervenir mal en el mercado” inmobiliario.

“Es muy difícil decir qué puede suceder con esta ley. El panorama, en un contexto de inestabilidad política y electoral, es incierto”, reconoció Muñoz en representación de los inquilinos.

GT/MG