Acceso a la vivienda

Alta inflación, contratos precarios y discriminación: las dificultades para alquilar alcanzan a todo el país y abarca a distintos sectores sociales

Las dificultades habitacionales que encuentran para alquilar las personas que no poseen una vivienda propia atraviesan al país y se agravaron en los últimos meses como consecuencia de un marco económico, caracterizado por una inflación que acumuló un 65% en lo que va del año, y normativo que complica las posibilidades de acceder a un inmueble.

El aumento registrado en los precios de los alquileres, en algunos casos por sobre el nivel inflacionario, significa una pesada carga financiera sobre las familias que destinan hasta un 30% de sus ingresos para pagar la renta. Esta situación se ve agravada por la falta de regulación en el mercado de alquileres, donde los convenios suelen ser precarios y las garantías exigidas resultan inaccesibles para muchos, indicó un informe elaborado por la Fundación COLSECOR, una ONG creada en 2018 para la integración y el fortalecimiento del sector cooperativo. 

Según el relevamiento, la ciudad de Buenos Aires y Tierra del Fuego son los territorios que presentan la mayor cantidad de personas que alquilan viviendas para habitarlas: 34,8% de la población porteña y 32,3% de la fueguina, de acuerdo al último Censo. A esos distritos le siguen la provincia de Córdoba, con casi un cuarto de sus pobladores (24,2%) que son inquilinos y Chubut, con 21,2%. 

Para Daniela Gargantini, Doctora en Arquitectura e investigadora del Conicet en el Centro Experimental de la Vivienda Económica (CEVE) en Córdoba, el alquiler no solo dejó de ser un instrumento de transición en el camino hacia la propiedad privada, sino que pasó a ser en las últimas décadas un modo de vida permanente que, además, padece el agravamiento que causa la falta de regulación legal y la gestión del suelo urbano, que en la mayoría de los casos aparece inaccesible por la ausencia del Estado.

El CEVE lleva adelante desde 2013 un relevamiento acerca de la situación del mercado inmobiliario de vivienda para alquiler. Sus investigadores, entre ellos Gargantini, observaron que en los seis meses de gobierno que lleva el presidente Javier Milei aumentó la oferta de inmueble para la renta “debido a una liberación por parte de los propietarios”, que por considerar que las condiciones legales anteriores no le eran beneficiosas, se habían retirado del mercado. “Sin embargo, esto no se traduce en mayores oportunidades” para quienes necesitan alquilar, comentó Gargantini a elDiarioAR.

Por el contrario, el incremento de la oferta de viviendas para rentar no se refleja en una mayor accesibilidad, porque los valores de los alquileres en todo el país “han aumentado principalmente debido a la inflación y la búsqueda de rentabilidad” de los propietarios.El informe elaborado por COLSECOR destacó que se observa un acortamiento de los contratos que se firmaron tras la asunción de Milei y la eliminación de la llamada Ley de Alquileres que regía desde mediados de 2020, aunque con algunos cambios implementados en esa norma poco antes del cambio de gobierno. El texto legislativo, por ejemplo, establecía que el vínculo contractual debía extenderse durante tres años, pero en la actualidad pasó a ser de hasta tres y seis meses, lo que genera incertidumbre entre los inquilinos. También se ha visto un aumento en los contratos en dólares, algunos de ellos incluso “inflacionados”.

“Nosotros monitoreamos los anuncios clasificados en términos, directamente, de contratos en dólares. Algunos de ellos, inclusive, aparecen ajustados por la inflación. Ajustan el precio en dólares”, expresó la investigadora del Conicet. Históricamente la oferta de alquileres escapaba a la lógica que rige en el mercado inmobiliario de compra y venta en dólares, pero desde la aparición de plataformas que promueven la renta temporaria de viviendas en moneda extranjera se transformó en una práctica más generalizada porque, además de ser económicamente más rentable, permitió en los últimos años eludir los alcances de la Ley de Alquileres.

Gargantini comentó, además, que ante la ausencia de una normativa nacional se observaron en el último tiempo “muchos sesgos discriminatorios” por parte de los propietarios o las inmobiliarias a la hora de alquilar una vivienda. “Por ejemplo, se prohíben niños, mujeres solas, jubilados, migrantes, personas discapacitadas o con mascotas. Incluso, llegan a reservarse el derecho de admisión a pesar de tener capacidad adquisitiva”, sostuvo.

Mas personas en situación de calle

Esta situación, sumada a las exigencias económicas planteadas por los bancos nacionales y públicos para otorgar créditos inmobiliarios destinados a la compra de viviendas, afecta a los sectores bajos y medios acomodados de la sociedad

 “El panorama actual muestra un mercado de alquiler desregulado que plantea incertidumbre sobre el futuro habitacional de gran parte de la población. Esto proyecta un empeoramiento de la problemática habitacional, con casos cada vez más frecuentes de personas viviendo en condiciones precarias, como en terminales de transporte”, indicó Gargantini. En la ciudad de Córdoba, por ejemplo, fueron modificados los asientos en los que los pasajeros esperan para abordar los micros ante el aumento de la cantidad de personas en situación de calle que pernoctaban allí. El portal de noticias cordobés Cadena 3 indicó que los bancos “fueron reacondicionados con apoya brazos divisorios para evitar que la gente se acueste en ellos. Esta medida busca evitar que las personas utilicen estos espacios como lugar para dormir”.

La cantidad de personas en situación de calle en la zona céntrica de la ciudad de Córdoba se incrementó 5% en 2023, cuando ese universo poblacional pasó de 582 a 613 personas, según un relevamiento llevado a cabo por el Defensor del Pueblo de la provincia, el segundo distrito con mayor cantidad de habitantes del país.

Por su parte, en la ciudad de Buenos Aires, de acuerdo con datos del Gobierno porteño obtenidos en abril pasado, 3.560 personas se encuentran en situación de calle, de las cuales cuatro de cada diez no acude a los llamados Centros de Inclusión Social (CIS) dispuestos en la Ciudad para su atención.

En mayo de 2021, más de un año después de la pandemia de Covid-19, las personas en situación de calle en Buenos Aires eran 2.573, según un relevamiento de la Dirección General de Estadística y Censos porteña. “Debemos estar atentos a las dificultades que enfrenta la población, entre ellas, la necesidad de endeudarse para costear alquileres y servicios de salud. Es posible que la situación habitacional empeore si no se toman acciones concretas para abordar estas problemáticas”, evaluó Gargantini. Un informe elaborado y difundido en 2023 por el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el Instituto de Geografía de la Universidad de Buenos Aires (UBA), el Centro de Estudios Urbanos y Regionales del CONICET, la Escuela IDAES de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM) y la Red Contested Territories indicó que el 63% de los hogares inquilinos del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) está endeudado para poder pagar el alquiler a raíz de la “precariedad económica y habitacional”. Para Gargantini, la creación de una red federal de acceso a la vivienda “sería un primer paso significativo” para afrontar la problemática, “con un enfoque integral y coordinado para garantizar el derecho a una vivienda digna para todos”.

La investigadora del CONICET mencionó que por el momento son los municipios, especialmente los turísticos, los que toman medidas para garantizar el acceso asequible de su población al alquiler de viviendas. En ese sentido, mencionó como ejemplo a las comunas de San Martín de los Andes, en la provincia de Neuquén, y Villa Gesell, en la de Buenos Aires, donde mediante distintas ordenanzas se busca que los inmuebles puestos en alquiler no solo estén destinados al turismo, sino también a profesionales de la salud, educación y hasta de los propios servicios turísticos. “Confiamos en que las políticas locales escalen luego al ámbito provincial y nacional mediante iniciativas habitacionales efectivas. Es fundamental afrontar estos desafíos con valentía y buscar soluciones sostenibles”, sostuvo.

Vida de estudiante

Las dificultades que distintos sectores de la población encuentran al momento de alquilar una vivienda también afecta la vida estudiantil en ciudades que tienen como característica la oferta universitaria, entre ellas Córdoba, Rosario y La Plata. En la capital cordobesa, citó como ejemplo Gargantini, los estudiantes que llegan desde distintos lugares de la provincia u otros distritos del país recurren al llamado “coliving”: compartir entre varios una vivienda de uno o dos ambientes para que el nivel de gastos impacte lo menos posible en la vida cotidiana. “Es una forma de afrontar los altos precios de los alquileres, aunque esto puede llevar al hacinamiento. La educación universitaria en Córdoba se está viendo afectada por esta situación, convirtiendo a la vivienda en un obstáculo para otros derechos como la educación”, opinó. La falta de inmuebles asequibles para alquilar también complica la situación de quienes llegan a la capital de una provincia, por ejemplo, para afrontar tratamientos médicos extensos o participar en congresos y actividades comerciales e industriales.

En Rosario, por su parte, el promedio de los precios de alquiler de monoambientes ronda los $150.000 y el de los departamentos de dos ambientes es de $185.000. Los aumentos interanuales de los valores, tomando en cuenta los meses de abril, fueron de 172,7% y 164,3%, respectivamente, montos que no incluye el pago de las expensas, las cuales alcanzan en promedio el 10 y 20% del costo de alquiler. El Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), autor del relevamiento en la ciudad santafesina, expuso que los jubilados que cobran un haber mínimo de $241.283 deben destinar el 62,2% del mismo en el alquiler de un departamento monoambiente medio, sin incluir las expensas ni los servicios públicos. En una situación todavía peor se encuentran los trabajadores que perciben el Salario Mínimo Vital y Móvil, cuya última actualización lo elevó a $234.315.

Para Gargantini, es importante reconocer que el acceso a la vivienda no es solo un problema de los sectores populares, sino también de la clase media y jóvenes que buscan independizarse. “La falta de capital familiar dificulta aún más la posibilidad de ser propietario y el futuro para la población joven luce cada vez más imposible en términos de adquirir una vivienda propia. En unas décadas, este problema también afectará a los adultos mayores”, advirtió.

El informe elaborado por COLSECOR también destacó que el déficit habitacional es un problema persistente en el país, porque un gran número de personas en la Argentina no cuenta con una casa propia, vive en condiciones precarias o carece de un acceso adecuado a una vivienda digna. El Censo poblacional de 2022 concluyó que el 31% de la población todavía no logra acceder a una vivienda propia, mientras que el techo para un 17,4% de los argentinos (casi 8 millones de personas) es alquilado. A eso se suma que menos de la mitad (40%), de quienes sí cuentan con vivienda particular tiene la documentación correspondiente (escritura; crédito hipotecario). El déficit habitacional, sin embargo, no representa únicamente la falta de vivienda, sino que también abarca a una variedad de situaciones que van desde el no acceso a servicios básicos como agua potable y saneamiento hasta la sobrepoblación, el hacinamiento y la presencia de materiales de construcción precarios o inadecuados. En esa situación se encuentra uno de cada cuatro hogares argentinos, una condición que contribuye al ciclo de pobreza y exclusión social, indicó COLSECOR. 

De acuerdo a números del INDEC, sólo el 57,4% de la población en viviendas particulares cuenta con cloacas, mientras que el gas de garrafa es utilizado por el 43,9% de las viviendas del país. Según las distintas zonas de la Argentina, el gas licuado puede ser hasta 1.000% más caro que el de red. Al respecto, según el último Censo, en la región Noreste, el gas natural “brilla por su ausencia”: en Formosa, sólo el 0,9% de la población cuenta con gas natural; en Corrientes: el 1,1%; Chaco: 1,2%, Misiones: 2,5%. Entre Ríos es la provincia con mejor porcentaje (26,5%) de la Mesopotamia, pero muy alejado de la media nacional (48,6%), indicó el informe.

Algo similar ocurre con el acceso al sistema cloacal: en Chaco, sólo el 32,4% de la población de viviendas particulares cuenta con desagüe a cloaca; en Córdoba es del 40,5%; en La Pampa es de 67,5%; en Chubut ese porcentaje es de 81,1% y en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires es del 98,5%. 

Además, la falta de mantenimiento y adecuación de las viviendas, una gran porción de las cuales son alquiladas en barrios populares, puede tener consecuencias negativas para la salud y el bienestar de los residentes. A nivel general, casi cuatro de cada diez hogares (35,5%) no cuenta con techos con revestimiento o cielorraso y un 17% cuenta con pisos no consolidados, ya sea de tierra o de ladrillos sueltos o tierra. En tanto, el 2% de las viviendas particulares ocupadas son ranchos o casillas.

Quienes más padecen situaciones habitacionales acuciantes y estructurales son los grupos vulnerables como pueblos originarios, migrantes y sectores de bajos ingresos. Por ejemplo, más de la mitad (51%) de los migrantes no cuenta con acceso al agua potable (13,8%), red cloacal (40%) y gas (38,5%).

“La problemática de la vivienda no está en agenda en la Argentina y, sin embargo, abarca a varios sectores sociales. Los inquilinos, por ejemplo, salvo varias agrupaciones que han surgido en el país, no se perciben como parte de un colectivo de casi ocho millones de personas. Si no hay una identificación colectiva, entonces es difícil incluso en términos políticos porque complica instalar un tema de tal gravedad e importancia como exigir que haya políticas habitacionales en la Argentina”, aseguró Garantini.

GT/MG