A un año de la Ley de Alquileres subió la informalidad y el 30% de los inquilinos tiene deuda

Este jueves se cumple un año de la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres, impulsada por organizaciones de inquilinos e inquilinas de todo el país con el objetivo de tener una herramienta para mediar la relación —desigual— con los propietarios, generar más transparencia en el mercado y condiciones más equitativas en el acceso. Sin embargo, un año después y en un contexto signado por la pandemia y el incumplimiento de la norma, la situación de las familias que alquilan no es mejor. Por el contrario, la informalidad se acrecentó y los precios de los alquileres se llevan una porción cada vez mayor de los ingresos de los hogares.  

Según una encuesta realizada en junio a hogares inquilinos del área metropolitana de Buenos Aires por el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) y la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios Sociales de la Universidad Nacional de San Martín (Idaes-Unsam), más de la mitad de los hogares alquila “de palabra”, por fuera de un contrato formal y, por lo tanto, sin garantías de ningún tipo. En los hogares con ingresos mensuales menores a $25.000 el porcentaje asciende a 74%. La misma encuesta realizada entre agosto y septiembre de 2020 registraba que la informalidad en el acceso a la vivienda rondaba, en promedio, el 47%. 

“No hubo ningún avance en la formalización porque hay un incumplimiento sistemático de la ley. Los propietarios no registraron los contratos en la AFIP como obliga la ley, las inmobiliarias siguen cobrando en efectivo y en un año no hubo una sola campaña de difusión del Gobierno Nacional sobre los derechos conquistados en la ley ni intención de controlar el cumplimiento”, consideró Gervasio Muñoz, titular de Inquilinos Agrupados. 

De los hogares consultados por CELS e IDAES, el 24% declaró destinar más de la mitad de sus ingresos a pagar el alquiler. Esta situación se agrava entre las jefas de hogar mujeres, donde el porcentaje se eleva a 28% y en la población mayor a 60 años, donde alcanza el 38%. En este escenario, casi el 30% de las personas encuestadas tiene deudas de alquiler (apenas dos puntos por debajo de la misma encuesta realizada entre agosto y septiembre de 2020) y en la población desocupada este porcentaje llega al 48%. Asimismo, casi el 30% de quienes están desempleados declara que quisiera renovar su contrato de alquiler pero cree que no podrá hacerlo. 

La ley de alquileres le dio mayor margen de negociación a los inquilinos, extendió el plazo de vigencia de los contratos de dos a tres años y estableció una sola actualización anual de la cuota, basada en el Índice para Contratos de Locación (ICL) que elabora el Banco Central. Esa fórmula de ajuste, que aplica para los contratos firmados luego de la entrada en vigencia de la norma y pondera en partes iguales la evolución de los salarios y la inflación, arroja una actualización interanual de alrededor del 41% (varía diariamente) para julio. 

Este ajuste está por debajo de la inflación interanual, que ronda el 48% de acuerdo con los últimos datos oficiales y muy por debajo de los aumentos de alquileres que se aplicaron por fuera del marco de la ley. Aquellas personas que dejaron sus viviendas de alquiler y salieron a buscar una nueva en los últimos meses se encontraron con subas de entre el 55% y el 65%, según Reporte Inmobiliario.  

El aumento de los precios se relaciona, en parte, por una reducción de la oferta de viviendas disponibles para el alquiler. El mercado lo explica por una retracción de propietarios generada por la ley (que disminuye su margen para ajustar precios y llevó a algunos a  reorientar sus viviendas a la venta) y por el decreto que congeló los alquileres y prohibió los desalojos entre marzo de 2020 y marzo de 2021. 

Claudio Vodanovich, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) consideró que “todas las partes resultaron perjudicadas por la ley”. Según su punto de vista, el hecho de permitir un solo aumento al año y definido por el Banco Central generó una pérdida de rentabilidad para los propietarios y los llevó a aumentar bruscamente los precios de inicio del contrato. 

Además, aseguró que se redujo en 30% la oferta disponible de viviendas de alquiler respecto de 2020 dado que muchos propietarios decidieron ponerlos a la venta o al menos retirarlos del circuito. “Los propietarios han invertido su dinero en ladrillos y pretenden como mínimo conservar el valor de su dinero”, dijo, y aseguró que en los años previos a la ley la renta era de todos modos “exigua”, en torno al 2% anual. 

“Los hechos son los que están demostrando lo inoportuno que resultó la sanción de la nueva ley de alquileres”, coincidió José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario. “Era una obviedad que anticipamos reiteradamente en varias instancias previas a la puesta en vigor de la nueva ley que dentro de un contexto general de fuerte incertidumbre exponer a mayores riesgos a los propietarios provocaría una menor oferta y a precios más altos. Nadie salió beneficiado”, consideró.

Para Muñoz, de Inquilinos Agrupados, el gran logro de la ley es haber puesto sobre la mesa la discusión sobre el rol del Estado en la regulación del acceso a la vivienda de alquiler y el mercado inmobiliario y que se comience a intervenir en los precios mediante el índice de actualización que fija el Banco Central. “Hemos tocado intereses muy fuertes y no es casual la enorme campaña en los medios de comunicación para intentar desprestigiar la ley y hacerla caer. Juntos por el Cambio presentó cuatro proyectos con el mercado inmobiliaria para derogarla”, añadió. 

Además de hacer cumplir la norma, Muñoz considera que hay tres puntos en los que hay que avanzar en adelante. Por un lado, discutir algún tipo de regulación del precio de los alquileres (no solo de las actualizaciones), extender el plazo mínimo de contrato (que la ley establece en tres años) e imponer un impuesto a la vivienda vacía. 

Gigi Krein, de la organización Consejerías de Viviendas, señala además la necesidad de reglamentar el apartado de la ley que crea un Programa Nacional de Alquiler Social para facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.

DT