De polos gastronómicos a canchas de tenis y Canal 13: cuánto pagan “de alquiler” los concesionarios al Gobierno porteño

Analizar cuánto recibe la Ciudad de Buenos Aires por el alquiler de sus inmuebles puede parecer un viaje al pasado, cuando el país registraba otro índice de inflación, muy lejos del 113% interanual actual. Desde las propiedades más pequeñas a los predios de casi 50.000 metros cuadrados, el Gobierno porteño, a cargo de Horacio Rodríguez Larreta, mantiene un sistema de cánones cuestionado, que sería buen negocio sólo para sus inquilinos: los costosos restaurantes en la Costanera Norte y polos gastronómicos, boliches, inmobiliarias, depósitos de comercios, playas de estacionamiento privadas, canchas de tenis y fútbol y hasta Artear, la sociedad de Canal 13, del Grupo Clarín. Todos ellos pagan sumas muy alejadas de los precios del mercado, de acuerdo con la información oficial a la que accedió elDiarioAR. 

En julio último, Felipe Miguel, jefe de Gabinete del gobierno de Rodríguez Larreta, respondió un pedido de informe del legislador opositor Juan Manuel Valdés (Grupo Bicentenario, peronismo porteño) con la lista de valores actualizados por un total de 108 concesiones de la Ciudad. El Ejecutivo porteño percibe poco más $92.000.000 por mes por 89 de estas propiedades concesionadas. Los plazos de los contratos son de entre 5 y 30 años.

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Otras doce concesionarios tienen cánones “variables”, cuyos montos no se dieron a conocer o no pagan canon a la Ciudad porque “compensan con obras”. Otras propiedades se abonan a la Secretaría de Cultura porteña —tampoco se informó cuánto pagan— o sus cánones se abonan en paquete con otra propiedad concesionada por el gobierno porteño. Hay dos concesiones, entre ellas Paseo Gigena, en las que aún no comenzó la explotación comercial y por ende el concesionario no está abonando canon. 

elDiarioAR informó el 6 de agosto que Luis Caputo y Santiago Bausili, ex funcionarios de Mauricio Macri, están detrás del millonario negocio inmobiliario de Paseo Gigena, ex estacionamiento del Hipódromo de Palermo, que es terreno público. Ambos consultores organizaron el fideicomiso para financiar una megaobra. Mientras los privados negocian alquileres en dólares, el gobierno de Rodríguez Larreta cobrará un canon en pesos que, en el mejor de los casos, corresponderá al 15% de la facturación de los privados.

Valores 

Los cánones mensuales que actualmente se están pagando incluyen valores que van desde los $21.119,32 por un depósito debajo de una autopista hasta los $13.700.000 por Punta Carrasco, en la Costanera Norte. En algunos pocos casos las concesiones están a nombre de particulares y no de empresas, pero no hay registro público que ayude a identificarlos y localizarlos, ya que en las adjudicaciones no figuran sus Documentos Nacionales de Identidad (DNI). 

El predio que explota Punta Carrasco SA es el canon más alto. Sin embargo, se trata de 48.000 metros cuadrados y el metro cuadrado se concesiona a apenas $285. El canon, considerado muy bajo en comparación a los valores del mercado, ha sido actualizado porque era aún más bajo, ya que en 2017 el concesionario pagaba $400.000 por mes. elDiarioAR intentó comunicarse con la sede de la sociedad que explota el predio pero no fue posible comunicarse con el número de teléfono publicado en el sitio oficial.

Otro canon informado es el del centro de exposiciones Costa Salguero, explotado por la concesionada a Telemetrix SA con plazo hasta el 31 de diciembre próximo. La restitución será parcial, informó Miguel, y ya se ha procedido a la restitución de algunos de esos espacios. El canon actual es de $1.074.865,60. Este medio se comunicó con la sede de la compañía a cargo de la concesión pero aún no recibió respuesta.

Costa Salguero es el predio usualmente elegido por el gobierno de Rodríguez Larreta para su búnker electoral. Además, el Instituto de Gestión Electoral (IGE) de la Ciudad contrató a la firma que explota el predio por $128.384.000 para la “Provisión de un Espacio para emplazar el Centro de Cómputo y Monitoreo de las elecciones de la Ciudad donde se llevará a cabo el Escrutinio Definitivo del Distrito”, informó Tiempo Argentino.

En el caso del edificio de Artear SA, en Lima 1261, barrio porteño de Constitución, donde funcionan Canal 13 y Todo Noticias (TN), el multimedios del Grupo Clarín abona un canon de $784.424,73. El predio tiene 8.750 metros cuadrados, informó el multimedios ante la consulta, lo que arroja un valor de $90 el metro cuadrado, entre 20 y casi 30 veces menos que el valor dle mercado, de acuerdo al sitio inmobiliario Zonaprop. Los precios de alquileres en Constitución oscilan entre $1.871 el metro cuadrado y $2.685 el metro cuadrado. “El precio del canon inicial fue establecido por la Ciudad”, respondió Artear ante la consulta.

En la compañía respondieron que “el proceso de adjudicación del predio se llevó a cabo a través de una licitación pública y forma parte de un plan de urbanización e integración al tejido urbano de los bajos de autopistas de toda la Ciudad”. “Para formalizar el resultado de la licitación, el 21 de diciembre de 2020, Artear y el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires celebraron un acuerdo de concesión de uso y explotación de carácter oneroso por el inmueble en Lima 1261 bajo la traza de la autopista 25 de Mayo por un período de hasta 30 años”, agregó el multimedios, que ocupa el predio desde su privatización, en 1989. Antes, Canal 13 era del Estado y también ocupaba el predio desde la dictadura militar.

Artear aseguró que “presentó y logró la aprobación por parte de la Ciudad de un plan de mejoras y equipamiento por $170.809.000 que incluye la refacción del predio, parquización, iluminación junto a la construcción de una plaza interactiva y tres locales comerciales destinados a ONGs (UNICEF, Hospital Garraham y Fundación Huésped). Además, se construyó un espacio multiuso destinado al Ministerio de Educación de la Ciudad sobre la calle San Juan”. Se destina el 10% del frente y contrafrente del predio para obras de la Ciudad, dijo la compañía de medios.

Un sistema cuestionado

En general, las concesiones de los inmuebles de la Ciudad se licitan o se subastan. En la mayoría de los casos se trata de contratos por periodos largos, de 15 o 20 años. “En todos los contratos, se utiliza una tasación del Banco Ciudad para establecer el canon inicial. En el contexto económico inflacionario del país, con el transcurso del tiempo, se han modificado las metodologías de actualización del canon. Actualmente, se actualizan cada seis meses, tomando como punto de partida la fecha de presentación de ofertas y utilizando un promedio de índices del IPC de la Ciudad”, informó el Ministerio de Desarrollo Económico de la Ciudad, a cargo del área de concesiones.

Los cuestionamientos al sistema de cánones y concesiones ya habían quedado plasmados en un informe de la Auditoría General de la Ciudad de Buenos Aires (AGCBA) en el que se da cuenta de un “perjuicio económico y legal para la Ciudad”.

“Es un sistema obsoleto —dijo el legislador Valdés en diálogo con elDiarioAR— y tenemos que votar un nuevo sistema en la Legislatura. Creo que uno de los puntos que deben cambiar es que las concesiones deben contar con la aprobación de los legisladores”. “La Ciudad está perdiendo recursos. Los fondos que ingresan por cánones podrían destinarse a solucionar la crisis habitacional en vez de favorecer con cifras módicas a los amigos del poder que terminan siendo inquilinos VIP”, afirmó el legislador porteño.

Las concesiones dependen del ministerio de Desarrollo Económico, a cargo de José Luis Giusti, un funcionario del espacio radical porteño, quien apoyó a Martín Lousteau para jefe de Gobierno porteño. elDiarioAR envió la semana última una serie de preguntas sobre el sistema de concesiones: si en el ministerio creen que el sistema de concesiones debería ser modificado para que la Ciudad pueda percibir más ingresos por cánones; cómo debería modificarse el sistema; y cuántas de las concesiones en la Ciudad están vencidas y siguen en manos de los concesionarios sin nueva licitación.

“Todas las concesiones vencidas se encuentran en alguna etapa del proceso licitatorio correspondiente. En el caso del predio de Costa Salguero, cuyo nuevo proyecto urbanístico fue sancionado por la Legislatura porteña, el proceso se encuentra interrumpido por un amparo judicial”, respondió la cartera a cargo de Giusti.

El ministerio de Desarrollo Económico también afirmó que “todas las concesiones pagan el canon correspondiente. Para establecer el canon al momento de la tasación, el Banco Ciudad tiene en cuenta el nivel de inversión en infraestructura y espacio público exigido por el pliego, que pasan a ser propiedad de la Ciudad”. 

La Auditoría de la Ciudad realizó al menos dos informes sobre concesiones: uno sobre el período 2013-2016 y otro sólo 2017-2018. En ambos informes las conclusiones son las mismas, pero las irregularidades señaladas no se corrigieron. Los auditores plantearon que los cánones fijados son tan bajos o quedan desactualizados que generan perjuicio económico para la Ciudad.

También sostienen que se renovaron concesiones a empresas que tenían deudas impositivas con el Gobierno de la Ciudad, que incumplían supuestamente con la Constitución porteña y con la Ley de Compras y Contrataciones o que no estaban habilitadas para desarrollar la actividad que realizaban en las propiedades inmuebles de la Ciudad.

Nota: este artículo se actualizó el 24 de agosto a las 13:37 tras la confirmación de Artear sobre los metros cuadrados del predio concesionado por la Ciudad en Constitución.

ED/JJD