A tres años de vigencia de la ley de alquileres, los inquilinos reclaman más intervención del Estado para regular el mercado

Los primeros contratos firmados por propietarios de viviendas e inquilinos comenzarán a vencer a partir del próximo sábado 1 de julio, el día en que cumplirá tres años de vigencia la llamada Ley de Alquileres, cuya continuidad pusieron en duda las principales fuerzas políticas que competirán en las elecciones nacionales de octubre.

El panorama del mercado inmobiliario, como el del país, aparece muy diferente al de mediados de 2020, cuando el Congreso aprobó la norma en medio de la pandemia por el Covid 19 y con una votación bajo la modalidad virtual. La Ley de Alquileres, como se la conoce, introdujo varias modificaciones en el vínculo entre inquilinos y rentistas, entre ellas la extensión a tres años en los contratos de locación -antes era de dos años- y la actualización anual del valor pautada a partir del Índice de Contrato de Locación (ICL), un coeficiente que elabora el Banco Central (BCRA) tomando en cuenta el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Indec y la Remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE). 

Este coeficiente estableció un aumento del 100% para los contratos de alquileres que se actualizaron el 1 de junio, una cifra que, por primera vez, alcanzó los tres dígitos desde que la ley fijó la nueva fórmula de cálculo. En mayo, el ICL había sido de 95,94% cuando la inflación interanual fue de 114,2%. 

Hasta la entrada en vigencia de la nueva ley, los aumentos en los alquileres se pactaban de común acuerdo entre inquilinos y propietarios, en algunos casos intermediados por las inmobiliarias. El lapso de ese vínculo variaba entre los seis meses y los dos años. La norma que rige desde 2020 le dio una mayor previsibilidad a los inquilinos al extender el plazo del contrato a tres años y fijar una modalidad de actualización por el ICL. 

El primer vencimiento de los contratos acordados bajo la nueva ley no solo abre a partir de julio la incertidumbre acerca de qué porcentajes de aumento propondrán los propietarios de las viviendas a los inquilinos, sino también si mantendrán esos inmuebles bajo el esquema tradicional de renta o lo harán bajo la modalidad de alquiler temporario, por ejemplo, en plataformas como Airbnb o Booking, que les permiten recibir un ingreso en dólares y esquivar las actuales condiciones legales. En ese caso, se profundizará la escasa oferta de departamentos y casas en alquiler que se observa en la mayor parte del territorio argentino mientras crece la demanda de las y los argentinos con salarios golpeados por la inflación.

Según publicó días atrás la agencia de noticias Télam, la cantidad de propiedades en alquiler cayó más de 30% en la ciudad de Buenos Aires. En ese sentido, un relevamiento del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) realizado en mayo indicó que el 52% de las ofertas de alquileres en territorio porteño es en dólares. A ese panorama se suma el incremento registrado en los valores de entrada a un departamento en alquiler. En mayo, el precio promedio de un monoambiente en CABA fue $92.500, un 115,1% más que en el mismo mes de 2022. De ese modo, el Salario Mínimo Vital y Móvil, fijado en $84.512, alcanza para cubrir el 91,4% de un alquiler. Si se tratara de una vivienda de dos ambientes, el valor del ingreso fue 140% mayor que el año pasado. 

“¿Qué escenario imagino para los nuevos contratos a partir de julio? En Argentina no existe la renovación de contratos, sino el final de uno y el comienzo de otro. La decisión de llevar a cabo un nuevo contrato siempre la toma el rentista y/o la inmobiliaria que lo representa. No hay una negociación de precios entre el inquilino y el propietario. Por ese motivo, si no hay un Estado que intermedie y establezca un valor, estamos fritos”, dijo a elDiarioAr Fernando Muñoz, integrante de la organización Inquilinos Agrupados y autor del libro “La desigualdad bajo techo. Más de cien años de alquiler”.  

elDiarioAR: ¿Evalúa la posibilidad de que algunos propietarios decidan no renovar contratos y trasladar su viviendas a esquemas de alquileres temporarios, que aparecen como más rentables y en dólares? ¿Puede evitarse esa situación? 

Muñoz: El alquiler tiene una anomalía de origen. El Estado fija un valor de la propiedad en pesos, que es el llamado valor fiscal. Sin embargo, el mercado calcula el valor en dólares. Si el Estado no fija un valor para la renta, el mercado, naturalmente, se va ir corriendo hacia la renta más conveniente. Mientras el Estado no controle, el mercado hará lo que quiera. Puede vaciar la vivienda sin ninguna sanción o puede alquilarla al turismo o de manera temporaria como se le antoje

 elDiarioAR: ¿Qué opciones de reclamo tienen los inquilinos ante escenarios de abusos en los valores para un nuevo contrato?

Muñoz: No hay muchas opciones: hay resignación o la búsqueda de una nueva vivienda. En Argentina rige desde 1979 la Ley de Normalización de Locaciones Urbanas, como la llamaron Jorge Rafael Videla y José Alfredo Martínez de Hoz, que puso fin al control que el Estado tenía de los precios de los alquileres. Por eso quieren derogar ahora la Ley de Alquileres, porque los rentistas y las inmobiliarias quieren fijar los valores y las condiciones para alquilar. Aquí la discusión es si el alquiler es caro o no. Si es caro, como creemos todos, el Estado debe bajar el precio. Los propietarios tienen que pedirle al Estado que subsidie parte de la renta que pierde de ganar por la baja de alquileres. Los inquilinos, los perdedores de siempre, necesitan una solución y una decisión contundente de las clases dirigentes y no seguir pagando estos alquileres que son los más caros de la historia con relación a los ingresos de los trabajadores.

En abril pasado, un informe llevado a cabo por el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el Instituto de Geografía de la Universidad de Buenos Aires (UBA), el Centro de Estudios Urbanos y Regionales (CEUR-CONICET), la Escuela IDAES de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM) y la Red Contested Territories destacó que en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) pagar un alquiler se lleva una porción cada vez más grande de los ingresos mensuales: más de la mitad de los hogares inquilinos padecen incrementos mayores a los que establece la ley y se endeudan para poder abonarlos. En 2021, el 24% de los hogares relevados destinaba más de la mitad de sus ingresos a pagar el alquiler, pero en 2020 esa proporción aumentó al 32%. Esta situación, indicó el estudio, también se evidencia en los niveles de endeudamiento: el 63% de los hogares admitió que contrajo deudas para pagar el alquiler. En otros casos, ante la dificultad de poder afrontar el valor del alquiler de un departamento, las familias deciden solo rentar una habitación (en esa situación se encuentra el 35% de los inquilinos en AMBA, según ACIJ) o alojarse en inmuebles que no están registrados en el mercado formal o padecen deficiencias estructurales: el 25 de abril pasado, una vivienda habitada por unas 36 familias se derrumbó en el barrio porteño de Floresta y causó la muerte de una mujer de 72 años, un joven de 19 y una niña de 12. Según los sobrevivientes, las familias pagaban mensualmente un alquiler. La Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires señaló que entre enero de 2021 y septiembre de 2022 unas 691 familias fueron desalojadas de donde vivían. En algunos casos, sus contratos de locación habían vencido o adeudadan desde hacía meses su alquiler.