Alquileres: a la inflación y los bajos salarios se suma la inestabilidad del dólar

La tensión cambiaria vivida en el país durante la última semana impactará más temprano que tarde en el mercado de alquileres, afectado de por sí por el incremento constante de la inflación y la incógnita acerca de la continuidad de la ley que regula al rubro, sobre la cual el Gobierno nacional dejó trascender una posible suspensión de sus efectos o modificaciones en su contenido.

El dólar blue cerró este viernes en un valor promedio de $469 para la venta, lo que representó una suba de $27 (6,1%) como balance de cinco días hábiles turbulentos en materia financiera. El saldo de abril, en tanto, mostró un aumento de $74 del dólar paralelo, un 18,7% más que en el cierre de marzo. Luego de varios meses de atraso de la moneda estadounidense con relación a los precios, el alza comenzó a mediados de mes y se estabilizó recién esta semana, cuando tocó el techo de $497. De ese modo, el porcentaje de incremento en el año (35,5%) se ubicó por encima de la inflación: cuando todavía resta conocer el IPC de abril -el INDEC lo informará el 12 de mayo-, la suba de precios del primer trimestre del año se ubica en 21,7%.

¿Por qué la suba del dólar afecta el mercado de los alquileres? 

“A partir de 1988, por la hiperinflación que marcó el final del gobierno de Raúl Alfonsín y el comienzo de la presidencia de Carlos Menem, los alquileres de los departamentos comenzaron a dolarizarse, una tendencia que se acentuó en las décadas siguientes ante cada movimiento brusco de la economía y el mercado cambiario. De ese modo los propietarios buscaron mantener el nivel de rentabilidad mensual, aunque a costa de quienes alquilaban” -explicó Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, en declaraciones a elDiarioAR.

Martínez de Hoz y el origen del alquiler en dólares

 Para las operaciones de compra y venta de propiedades, la dolarización tiene origen durante la última dictadura militar y bajo la gestión de Alfredo Martínez de Hoz como ministro de Economía. En su trabajo “El origen de la dolarización inmobiliaria en la Argentina*, los sociólogos Alejandro Gaggero y Pablo Nemiña aseguran que la liberalización cambiaria-financiera, llevada adelante entre 1977 y 1979, promovió, entre otras medidas, ”la compra y venta de divisas sin justificar su uso“, lo que le permitió a un público más amplio la posibilidad de ahorrar en dólares. La decisión económica estuvo acompañada por la liberalización del sector inmobiliario, con la que la dictadura militar buscó resolver el problema habitacional de la época. Entre las decisiones puestas en vigencia figuró la ley de Normalización de Locaciones Urbanas, que eliminó el control estatal del precio de los alquileres, que había favorecido a los inquilinos por sobre los propietarios. El objetivo era que la liberación de los precios aumentara la oferta de viviendas, para lo cual el régimen de facto fijó beneficios impositivos a la construcción de unidades destinadas exclusivamente al alquiler. El 16 de julio de 1977 aparecieron, según Gaggero y Nemiña, los primeros avisos clasificados en el diario La Nación ofreciendo inmuebles valuados en dólares. En mayo de 1980, los precios de las propiedades estaban indicados en dólares en nueve de cada diez avisos, así hasta que el mercado se dolarizó por completo.

Una de las varias dificultades que trajo esta situación hasta la actualidad es que en momentos de inestabilidad cambiaria dificulta a que la población acceda a la vivienda propia, porque el precio aumenta en la misma medida que se da una devaluación de la moneda nacional. Con el correr de los años, la dolarización para la compra y venta de inmuebles se trasladó a los alquileres, una tendencia que en el último tiempo fue favorecida por las plataformas digitales como Airbnb.

En el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) la oferta de alquileres en dólares creció significativamente en el primer trimestre del año: superó el 50% del total frente al 32% registrado en el mismo período de 2022, según destacó un informe elaborado por Mercado Libre, la Universidad de San Andrés (UdeSA) y la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). A eso se agrega que en el mismo lapso se evidenció un aumento de hasta 144% en los precios de publicación en CABA comparado con 2022. Los mismos fueron impulsados por una menor oferta y, justamente, una mayor dolarización de los precios de alquiler, indicó el documento.

El último relevamiento que dio a conocer el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) señaló que el valor de los alquileres en la ciudad de Buenos Aires se incrementó a comienzos de abril, cuando todavía no se había registrado el aumento del dólar, entre 3,3% y 16,7% según los ambientes de la vivienda. El mismo informe destacó que el alza, en comparación con la registrada en marzo, fue de 6,3% en los monoambientes, 16,7% para los departamentos de dos ambientes y 3,3% en los de tres ambientes. En el último año, los incrementos acumulados fueron de 112,5% para los monoambientes porteños, de 116,5% para las unidades de dos ambientes y de 121,4% para las de tres. En el mismo lapso, la inflación fue de 104,3%, según el INDEC. 

El CESO destacó que el valor medio del alquiler de un monoambiente en la Ciudad es de $85.000. Así, un Salario Mínimo Vital y Móvil, que en abril llegó a $80.342, no alcanza para cubrir ese monto. “Los altos precios impiden a gran parte de la población alquilar siquiera un monoambiente medio, empujándoles hacia zonas con infraestructura y servicios de menor calidad”, evaluó CESO. A ese panorama se agrega, según el documento, “el contexto de aceleración inflacionaria”, que “suma incertidumbre a la hora de tener que fijar valores que van a regir durante 12 meses”. Eso se traduce en los altos precios impuestos para ingresar a una vivienda en alquiler: “Si bien con los ritmos de inflación actuales se licúan rápidamente, constituyen una barrera significativa”, indicó el informe.

“¿Alquilar para vivir o vivir para alquilar?”, planteó un relevamiento elaborado por el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el Instituto de Geografía de la Universidad de Buenos Aires (UBA), el Centro de Estudios Urbanos y Regionales (CEUR-CONICET) la Escuela IDAES de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM) y la Red Contested Territories. El informe analizó la situación de los hogares inquilinos en el AMBA y señaló que 63% está endeudado y que el pago del alquiler se lleva una porción cada vez más grande de los ingresos mensuales. Los aumentos que sufren más de la mitad de los hogares inquilinos están por fuera de lo que establece la ley. “Los resultados revelan una situación de precariedad económica y habitacional, que se profundiza en el caso de los hogares sostenidos por mujeres. Además, las cifras evidencian una creciente segmentación: un mercado de residencia permanente que funciona de manera cada vez más precaria, en paralelo a un mercado volcado al alquiler temporario, dolarizado, que crece”, agregó el documento. Otro dato surgido del trabajo es que, en comparación con 2021, hay un 6% más de inquilinos empleados, “pero lo que ganan alcanza cada vez para menos. A pesar de trabajar más, destinan una porción cada vez más alta de sus ingresos a pagar el alquiler”: mientras que hace dos años el 24% de los hogares dedicaba más de la mitad de sus ingresos, en 2022 esa proporción de hogares aumentó al 32%. Además, el mercado de alquileres de residencia permanente ofrece soluciones habitacionales cada vez más precarias. El 35% de los inquilinos consultados respondió que no alquila una vivienda completa, sino una habitación, y más de la mitad, lo hace sin contrato escrito. “En muchos hoteles familiares el valor de una habitación aumenta noche tras noche. Ya no esperan para fijar un incremento al finalizar un mes, sino que los dueños lo actualizan cada 24 horas”, contó Gervasio Muñoz.

El 35% de los inquilinos consultados respondió que no alquila una vivienda completa, sino una habitación, y más de la mitad, lo hace sin contrato escrito

María Eva Koutsovitis, coordinadora de la Cátedra de Ingeniería Comunitaria de la UBA, resaltó que en la Ciudad de Buenos Aires -el distrito con mayor presupuesto per cápita del país- entre 400.000 y 450.000 personas, el 15% de la población total, vive en una situación de emergencia habitacional, sin acceso a los servicios más básicos, en condiciones de hacinamiento o en situación de calle. Producto de esta situación se encuentran expuestas permanentemente a un elevado riesgo sanitario y ambiental, comprobado por la reducción de la esperanza de vida de 10 años en promedio y la duplicación de la mortalidad infantil respecto a los barrios urbanizados con servicios formales, mencionó Koutsovitis en un artículo publicado en el sitio “El cohete a la Luna” y en una columna periodística que tiene en la radio AM 530. La investigadora, que se desempeña también en el Observatorio de la Ciudad, aseguró que en Buenos Aires se da un proceso de “inquilinización acelerado” para el cual, opinó, el Gobierno porteño presenta como soluciones “anuncios superficiales, que no tienen financiamiento ni presupuesto asignado”. 

Para Koutsovitis, los anuncios hechos semanas atrás por el jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, para “aliviar” el proceso del alquiler tanto de los inquilinos como de los propietarios de los inmuebles no fueron suficientes. Entre las medidas propuestas por Rodríguez Larreta se encuentra una línea de créditos para afrontar los costos de ingreso y para la refacción de viviendas, así como también una serie de exenciones impositivas sobre las unidades alquiladas. Actualmente, el 40% de la población de la Ciudad es inquilina. 

Proyecto de ley

A nivel nacional, el diputado por la provincia de Buenos Aires Fabio Quetglas (UCR-Juntos por el Cambio), presentó un proyecto de ley en el Congreso para incrementar la oferta de viviendas en alquiler. Entre los principales puntos de la iniciativa, elaborada en conjunto con las autoridades del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad, Quetglas planteó que las viviendas en manos de monotributistas se computen como una sola unidad de negocios y no se los califique como responsables inscriptos cuando superen los tres inmuebles, como lo indica la ley vigente; eximir del pago de bienes personales a los inmuebles puestos en alquiler; y reducir del 35% al 15% la tasa de impuesto a las ganancias para los ingresos de alquiler para viviendas. El proyecto, dijo el legislador a elDiarioAR, procura otorgar un estímulo fiscal al pequeño propietario para que vuelva a poner su propiedad en el circuito del alquiler y se restablezca la normalidad del mercado en términos de oferta. “Esto puede funcionar con la ley tal cual está o si mañana se le introducen cambios. Muchos países del mundo llevan adelante el estímulo a la oferta en términos fiscales para que haya más viviendas en el mercado de alquiler”, explicó el diputado. Quetglas señaló, en tanto, que en la ciudad de Buenos Aires se encuentran actualmente ofrecidas para alquiler entre 1.000 y 1.500 en el mercado inmobiliario cuando en otras ocasiones la cifra llegó a rondar las 10.000 unidades. Este panorama también ocurre en ciudades como Rosario, San Carlos de Bariloche y Mar del Plata. La iniciativa, explicó el legislador radical, alcanza a solo inmuebles que se destinan a vivienda permanente, es decir que no abarca el alquiler de oficinas, locales ni viviendas transitorias como las que se ofrecen en la plataforma Airbnb. Solo en Buenos Aires, según diferentes reportes, hay 20.000 viviendas expuestas para su alquiler temporario. La cantidad de inmuebles ofrecidos en la plataforma digital creció el año pasado un 30%, el mismo porcentaje en que se redujo la oferta tradicional de viviendas en alquiler. La explicación se encuentra en que, en gran parte de los casos, el valor del alquiler está establecido en dólares y que se pactan contratos a corto plazo, por fuera de lo que establece la ley vigente: un vínculo de tres años de duración y una actualización anual del precio sobre la base del Índice de Contratos de Locación (ICL), el indicador elaborado por el Banco Central que está conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y el salario promedio de los trabajadores estables (Ripte). Este marco legal, sin embargo, busca ser modificado tanto por sectores del oficialismo como de la oposición. Días atrás se llevó a cabo una reunión en el Ministerio de Economía a la que asistieron representantes de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Tras el encuentro, Alejandro Bennazar, presidente de la entidad, consideró que a causa de la inflación y la volatilidad cambiaria, los índices de actualización de alquileres deberían ajustarse “cada tres meses” y tomar en cuenta otros indicadores más a los contemplados por la actual norma. 

Nos declararon la guerra a los inquilinos porque, por primera vez, es el Estado quien fija las condiciones y rige un mismo indicador para todo el país. Están pensando en una reforma para que el Estado no se meta más

Gervasio Muñoz — Representante de los inquilinos

Según Bennazar, este planteo se discutirá en una “mesa directriz nacional” que, a su criterio, debería estar conformada con una representatividad nacional. Además de establecerse una modalidad de ajuste cada tres meses, el sector inmobiliario promueve la reducción de los contratos de alquiler de tres a dos años como parte de una “cirugía menor para estabilizar o intentar estabilizar el mercado, no solucionarlo”, aclaró en declaraciones a la radio LT8 de Rosario. Para Gervasio Muñoz, representante de los inquilinos a nivel nacional, el planteo del sector inmobiliario busca, de una forma “muy violenta”, desregular el mercado de alquileres y llevarlo a la instancia anterior a la ley vigente. “Nos declararon la guerra a los inquilinos porque, por primera vez, es el Estado quien fija las condiciones y rige un mismo indicador para todo el país. Están pensando en una reforma para que el Estado no se meta más. ”, agregó Muñoz a elDiarioAR. 

El Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL), que llevan a cabo la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT) y Zonaprop, la página de avisos clasificados inmobiliarios en la que convergen vendedores particulares e inmobiliarias para la compra, venta o alquiler de inmuebles, destacó que en marzo último Buenos Aires se ubicó en cuarto lugar entre las principales capitales de América latina si se toma en cuenta el precio por metro cuadrado y en dólares de los departamentos: US$2.362. En primer lugar se sitúa Montevideo (US$3.146), seguida de Santiago de Chile (US$2.915) y Ciudad de México (US$2.531). En septiembre pasado el mismo valor de un departamento porteño se encontraba en US$2.421, aunque la cotización del dólar oficial era de $147,3, lejos de los $228,5 de este viernes 28 de abril y tras una semana de volatilidad cambiaria. Medido en dólares nominales (-2,4%) y también en pesos (-9,4%), Buenos Aires fue de las ciudades latinoamericanas que tuvieron mayores caídas en el valor del metro cuadrado. Para llevar a cabo el informe, Di Tella y Zonaprop toman en cuenta barrios de ciudades de la región que son comparables, por ejemplo, con los porteños Belgrano, Caballito y Recoleta.

IF/MG