Luciano Scatolini, secretario de Desarrollo Territorial: “No alcanza sólo con construir viviendas, necesitamos planificar el uso del suelo”

“No alcanza sólo con construir viviendas, necesitamos también planificar el uso del suelo”, dice Luciano Scatolini, secretario de Desarrollo Territorial de la Nación. Su firma está debajo de la resolución 44/2021 publicada esta semana en el Boletín Oficial, en la que el Gobierno Nacional establece pautas destinadas a los municipios y las gobernaciones —que tienen la responsabilidad primaria de gestionar sus territorios— para “ordenar” el crecimiento de las ciudades y revertir en el mediano plazo la tendencia que hoy signa a las urbes argentinas. En palabras de Scatolini: el desequilibrio, la violencia espacial y los problemas para acceder a un lugar donde vivir.

El funcionario, que está bajo las órdenes del ministro Jorge Ferraresi, impulsó en los últimos meses un registro nacional de suelos ociosos aptos para programas habitacionales y proyecto urbanos, tanto privados como públicos, que servirá como insumo para la planificación. Además, sugiere en los lineamientos publicados recientemente que se aplique una sobretasa a los baldíos en zonas urbanas o aquellos espacios que tengan construcciones derruidas o paralizadas. 

Cuando faltan apenas semanas para que deje de regir el decreto que desde marzo de 2020 congelaba el precio de los alquileres y suspendía los desalojos por falta de pago, el funcionario asegura que se están trabajando en una reglamentación de la Ley de Alquileres que dará herramientas para las familia más vulnerables frente a la caída de esta protección. Entre ellas, un protocolo de alerta temprana de riesgo de desahucio.

¿Lo que se busca con las pautas publicadas en el Boletín es que el Estado tenga las riendas del desarrollo territorial y no dejarlo sólo en manos de desarrolladores privados?

Sí, intentar que la ciudad se construya a partir de decisiones que toman los distintos gobiernos y que los beneficios que genere el crecimiento no queden concentrados, sino que sean distribuidos más equitativamente. Porque cuando se hace una obra hidráulica o vial eso genera valorización de un montón de terrenos, áreas, y si el Estado no se anticipa a esa decisión de invertir recursos públicos, la ganancia queda absolutamente en manos del propietario de la tierra y eso va generando que el precio de los suelos sea cada vez más alto y se genere inaccesibilidad al suelo. Después tenemos el problema de las tomas: la toma es la respuesta no deseada a una necesidad social que viene dada por la falta de oportunidades para acceder un lugar formal en la ciudad donde vivir. Si el Estado no tiene la capacidad de regular valores del suelo razonables, criterios de localización donde la gente pueda trabajar, pueda vincularse con la educación de sus hijos con el transporte público para moverse obviamente tenemos un problema en la forma de habitar, de vivir. 

La toma es la respuesta no deseada a una necesidad social que viene dada por la falta de oportunidades para acceder un lugar formal en la ciudad donde vivir

¿Interpretan a la pandemia y la deslocalización que generó como una oportunidad para replantear la distribución de la población en el país, de redireccionar los flujos?

Sí, sin duda. Nosotros tenemos un territorio muy rico y muy desequilibrado. Tenemos una concentración poblacional enorme en los grandes conurbanos, sobre todo en la provincia de Buenos Aires y tenemos áreas en crecimiento que no están siendo aprovechadas, donde podrían generarse mejores condiciones de vida. Igual no estamos pensando en trasladar a la población de un manera compulsiva, porque la libertad de elegir donde uno quiere vivir es algo que no es negociable, pero queremos que esa libertad empiece a combinarse con un contexto de mayor oportunidades en áreas que hoy no están suficientemente aprovechadas porque falta este criterio de planificación. 

El Gobierno planteó la creación de un Registro Territorial de Suelo Apto para programas habitacionales y proyecto urbanos ¿incluye tanto propiedades del Estado como de privados?

Sí, por supuesto. Porque la facultad regulatoria le corresponde a los gobiernos subnacionales, al Estado. Lo dice el código civil y comercial: las decisiones con relación a lo que pueden ser mecanismos de subdivisión del suelo, generación de urbanizaciones y demás siempre van a estar dependiendo de lo que decidan las decisiones administrativas locales. No es que cada dueño de un pedazo de tierra puede hacer con la tierra lo que quiere. Se tiene que someter a la estrategia de planificación que se da en cada ciudad o provincia. 

¿Hay alguna estimación de cuánto es el suelo disponible o subutilizado?

Nuestro país es uno de los más urbanizados del planeta. El 94% de la población vive en ciudades y en el 1% del territorio se concentra el 40% de la población. Por otro lado, nuestro país es el número 205 menos denso en habitante por kilómetro cuadrado, es como una contradicción. 

-¿A partir de las pautas publicadas en el Boletín se podrían definir sobretasas para baldíos urbanos o con edificación derruida o paralizada?

Sí, pero que quede claro que lo que estamos haciendo es proponiendo algo que no define el Gobierno nacional. Se fijan pautas y criterios de actuación sobre la que deben legislar los gobiernos locales. La provincia de Buenos Aires, por ejemplo, eso ya lo hizo.

En la Argentina el 94% de la población vive en ciudades y en el 1% del territorio se concentra el 40% de la población

¿Le parece que se puede integrar más al sector privado en la búsqueda de soluciones habitacionales?

No sólo se puede sino que se debe. Lo que estamos pensando es un modelo donde todos ganen, no donde se involucren unos para que pierdan otros.

En 2020 vivimos tomas emblemáticas como la de Guernica o la de Los Hornos. Algunas entidades de inquilinos anticiparon que se podía repetir esto si caía el decreto antidesalojos y de congelamiento de alquileres, que finalmente dejará de estar vigente el 31 de marzo. ¿Cómo lo ve?

Nosotros no desconocemos la problemática social que existe vinculada al déficit habitacional. Tenemos acciones para eso. Tenemos la decisión de construir 264.000 soluciones habitacionales en los próximos tres años, recursos volcados a eso, programas estratégicos. Tenemos la decisión de intervenir en los procesos donde haya cuestiones vinculadas al desalojo porque no nos da lo mismo que alguien pueda quedarse en la casa. Por eso tenemos una ley [NdlaR: se refiere a la Ley de Alquileres] muy buscada por el colectivo de inquilinos que nosotros como gobierno apoyamos y por eso hoy está vigente. Vamos a poner herramientas para que esa ley pueda dar más garantías de las que están escritas. 

Cuáles son concretamente esas herramientas, porque el ministro Ferraresi garantizó “políticas” para los afectados por la caída del decreto, pero no dijo cuáles. 

Lo que estamos haciendo es una reglamentación donde vamos a tener un protocolo de alerta temprana de riesgo de desahucio a partir de fuentes primarias y secundarias de estas situaciones y en el marco de la inversión del estado, que es muy grande en construcción de vivienda, buscar soluciones concretas que nunca van a ser en el marco de algo que es especulativo. No es que alguien se puede poner en situación de desalojo para que el Estado le asigne una vivienda. Vamos a analizar caso a caso. 

En la medida que se amplíe la oferta regulada por el Estado obviamente vamos a mejorar las condiciones de acceso de la demanda

¿Cuándo estará esta reglamentación? Es bastante próximo el momento en que se podrían manifestar estos riesgos para los inquilinos.  

Va a estar antes del 31 de marzo, que es la fecha en que termina el congelamiento. 

Hay muchas personas o familias que en su plan de vida no contemplan comprar una vivienda sino alquilar. ¿Hay políticas pensadas para ellos, para aumentar la oferta de alquileres y facilitar el acceso? 

Nosotros respetamos la libertad de convertirse en propietarios o inquilinos. La constitución garantiza una vivienda digna, no una propiedad. Ahora, sería absolutamente fuera de todo criterio lógico pensar que porque se sancionó o una ley o hay una decisión política de abordar integralmente la temática esto lo vamos a resolver para mañana. Necesitamos trabajar con un criterio sostenible en el tiempo, de hacia dónde vamos en la construcción de vivienda, que después puede tener distintos objetivos. También en un marco regulatorio de las políticas urbanas el Estado tiene que tener cada vez más presencia para definir usos del suelo, planificación en inversión pública y privada pero también entendiendo que estamos inmersos en un sistema capitalista, existe la oferta y la demanda, donde hay libertad de contrataciones, donde el precio de las propiedades forma parte de las reglas de juego que establece el intercambio y sí entendemos que en la medida que se amplíe la oferta regulada por el Estado obviamente vamos a mejorar las condiciones de acceso de la demanda. Estamos trabajando para eso, no alcanza sólo con construir viviendas, necesitamos también planificar el uso del suelo.

Una de las ideas que se plantea desde el sector privado es que se den incentivos para construir con fines de alquilar. 

Estamos en diálogo con todo el sector, con desarrolladores, con la empresa de construcción. Así como nosotros tomamos decisiones y volcamos recursos públicos también creemos que algún día en la Argentina tiene que haber esfuerzos compartidos. Un país no se construye solo con decisiones del Gobierno, se construye con una vocación del pueblo en su conjunto, las responsabilidades que le tocan a cada uno. 

Como usted dijo, las políticas del Gobierno se inscriben en un contexto capitalista y los inmobiliario dicen que, justamente, la ley de alquileres afectó esta dinámica y generó una retracción de la oferta que, a su vez, hizo subir el precio. ¿Es así?

Yo lo asocio a prácticas especulativas, nada más. Los argentinos a veces tenemos la característica de mirar para afuera y decir qué bien que funcionan las cosas en otros lugares del mundo: en los países nórdicos, en Estados Unidos. Ahora, cuando te ponés a mirar cómo funcionan no hay ningún país del mundo que para la cuestión inmobiliaria no tenga fuertes regulaciones, reglas del juego claras, derechos y responsabilidades. Acá pareciera que solamente nos quedamos del lado del derecho. Parte de lo que establece la ley, como registrar los contratos, poder establecer criterios equitativos a la hora de modificar los valores de la locación, que haya pautas claras... esas son responsabilidades que hay que aceptar en un contexto de país que tiene que crecer de acuerdo a las posibilidades de los que lo habitan. Con esto quiero decir que los argentinos ganamos nuestros sueldos en pesos y tenemos las posibilidades de crecer en base a nuestra moneda. Entonces si seguimos con la lógica de mirar que la propiedad sólo puede ser pensada como una reserva de valor, vinculada a cuestiones más especulativas, esto va a generar una tensión que no se puede resolver. 

Estamos ya acostumbrados a que los valores de venta de propiedades estén en dólares, pero en el último tiempo vimos también precios de alquileres en dólares.

Totalmente inaceptable, porque nosotros no fabricamos dólares. 

No vamos a reconocer ningún aumento de precios de materiales con base especulativa

También vimos aumentos muy marcados y desabastecimiento en materiales para la construcción, ¿qué se va a hacer para que esto no sea un obstáculo en los planes de construcción?

Vamos a firmar en los próximos días un acuerdo directamente para el programa Casa Propia, de construcción de vivienda del Estado, para que quienes ejecuten los proyectos tengan la posibilidad de adquirir directamente las materias primas a los fabricantes. Esto nos va a permitir romper una lógica especulativa que encontramos en la cadena de comercialización y generar un precio que solamente se va a ir ajustando de acuerdo al ajuste de la UVI, que es una unidad de medida de ajuste del metro cuadrado. Fuera de eso, no vamos a reconocer ningún aumento con base especulativa. 

Está claro que el 95% de lo que se necesita para la construcción de viviendas es de fabricación nacional y este Gobierno tuvo criterios de sostener la actividad y no ajustar las tarifas de servicios que pueden afectar al productor y a la cadena. La Argentina no se resuelve ni con el látigo ni con un Gobierno que solamente ponga dinero o genere marco normativo, se resuelve con que algún día hagamos de nuestras responsabilidades y nuestra mirada de la sociedad un derecho y una obligación. Que podamos cumplir con lo que nos corresponde estando en el lugar que nos toca y esperar que el Estado a su vez haga su parte.