La oferta escasa signa el mercado de alquiler a un mes del fin del decreto antidesalojos

La búsqueda de departamento para alquilar, de por sí ardua, se volvió más dificultosa en los últimos meses, a raíz de una retracción en la oferta. Según la explicación del sector inmobiliario, el 2020 sumó elementos que llevaron a los propietarios a exigir más requisitos, dado que la ley de Alquileres aumenta el poder de los inquilinos. 

Claudio Vodanovich, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), dijo a elDiarioAR que el volumen mensual de viviendas disponibles para alquilar en la Ciudad de Buenos Aires suele ser de entre 70.000 y 90.000. Sin embargo, estimó que en 2020 ese flujo de locaciones disponibles se redujo al menos en un 30%. 

Los inmobiliarios explican este achicamiento del mercado por dos razones centrales. Por un lado, la crisis generada por la pandemia, que llevó al Gobierno a disponer mediante un decreto el congelamiento de los alquileres, la prórroga automática de los contratos vencidos durante la emergencia y la prohibición de desalojar para no poner en riesgo a miles de familia. Por otro, la sanción de la ley de Alquileres le dio mayor margen de negociación a los inquilinos, extendió el plazo de vigencia de los contratos a 3 años y estableció una fórmula de actualización anual basada en salarios e inflación. 

“Todo esto genera incertidumbre y riesgo para el propietario y provocó una reducción de la oferta dado que, a medida que se fueron desocupando, parte de las propiedades pasaron de estar disponibles para el alquiler a ofrecerse para la venta”, dijo José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, a elDiarioAR. 

Para Rozados, si el propietario logra vender la propiedad, la ecuación cierra. “La rentabilidad bruta de los alquileres está por debajo del 2% anual. Si bien el valor de venta de las propiedades bajó 22% en dólares desde 2017, en pesos creció muchísimo y el propietario tal vez prefiere hacerse del dinero en dólares y no asumir un riesgo futuro o incluso volcarse a otra inversión”, apuntó. 

Existe un mercado de compra-venta donde hay mucha gente dispuesta a vender y poca gente que quiere comprar, y un mercado de alquiler con muchos usuarios queriendo alquilar y muy pocas opciones de hacerlo

Por otra parte, señaló que esta situación de “mayores riesgos” generó que los propietarios que deciden mantener sus propiedades en alquiler “extremen el análisis sobre el potencial inquilino”, es decir, sobre su capacidad de pago. “El propietario se quiere asegurar de que la persona conserve su capacidad de pago futura. Todavía no está claro que la situación no se vaya a complicar más”, apuntó. 

“Otro fenómeno interesante es la drástica caída de pedidos de tasación de alquiler, que son casi inexistentes y representan otra señal de alarma”, dijo Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria. 

Un informe de octubre de Mercado Libre Inmuebles también reflejó un “desequilibrio entre la oferta y la demanda”. “Existe un mercado de compra-venta donde hay mucha gente dispuesta a vender y poca gente que quiere comprar, y un mercado de alquiler completamente opuesto, con muchos usuarios queriendo alquilar y muy pocas opciones de hacerlo”, detalla. 

De acuerdo con el informe, la oferta de alquiler ronda el 9% del total de propiedades ofrecidas en su plataforma, el punto más bajo desde 2017.  Además, las publicaciones de alquileres generan un interés superior a las de venta. “Un aviso de vivienda en alquiler en AMBA es visitado, en promedio, 544 veces antes de darse de baja en períodos de tiempo cada vez más cortos”, asegura el reporte. 

El decreto que profundizó la puja 

El 31 de enero vence el decreto 320/20, que dispuso el congelamiento de los alquileres, la prohibición de los desalojos por falta de pago y la prórroga automática de los contratos que finalizaran durante la emergencia. Frente a este escenario inminente, hay dos miradas encontradas. Mientras que las agrupaciones de inquilinos insisten en la necesidad de renovar la medida para “evitar una catástrofe habitacional”, en el sector inmobiliario aseguran que sostenerla profundizará un problema, que ya existe de falta de viviendas disponibles para alquilar. 

Si bien la baja oferta es una realidad, para Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, no es el problema de fondo de la vivienda ni se resuelve cediendo a las demandas de los inmobiliarios, sino con un mayor control del Estado en el mercado, arbitrando lo que consideran una relación desigual. En este marco, Muñoz junto a representantes de inquilinos de todo el país enviaron hoy una carta al presidente Alberto Fernández y al ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, para solicitarle la extensión del decreto por motivos que consideran “urgentes”. 

El texto asegura que el alquiler es la forma mayoritaria de acceso a la vivienda para las familias trabajadoras de la Argentina y que, “en el marco de la absoluta privatización de toda la cadena de acceso a la vivienda”, ese derecho fundamental está siendo negado a cada vez más personas. “El suelo, las condiciones de acceso al contrato de alquiler, el precio de la locación y la cotización de las viviendas se rigen por la expulsiva ‘libertad de mercado’. Y como del techo no se puede prescindir, la especulación y el abuso son moneda corriente”, señala. 

La carta menciona que el problema ya existente se agravó por la crisis del coronavirus, que entre otras cosas generó una reducción de ingresos para las familias que, según precisa, deben destinar la mitad del ingreso total de los hogares sólo a pagar el alquiler. “En estas condiciones, el decreto firmado por el presidente de la Nación a fines de marzo y renovado en septiembre es una herramienta básica para evitar una catástrofe habitacional”, apunta. 

El suelo, las condiciones de acceso al contrato de alquiler, el precio de la locación y la cotización de las viviendas se rigen por la expulsiva ‘libertad de mercado’

El decreto establece que todo contrato vencido a partir del 20 de marzo se prorroga de forma automática hasta que finalice la vigencia de la norma, momento en que podría negociarse la salida del inmueble o la generación de un nuevo contrato. Por otro lado, la deuda acumulada —que incluye no sólo los meses de alquiler, sino los aumentos postergados— se paga una vez caído el decreto en hasta 6 cuotas, con tasa de interés del Banco Nación para plazos fijos a 30 días.

Por eso en la carta se solicita también la “elaboración de un plan de desendeudamiento para los inquilinos y las inquilinas que no pudieron hacer frente al alquiler durante la crisis pandémica”.

La prórroga fue “prometida” por Ferraresi a agrupaciones de inquilinos en una reunión realizada el 30 de noviembre pasado, según asegura la misiva que también lleva la firma de Juan Grabois, un aliado crítico del Frente de Todos, y de sindicalistas como Pablo Moyano y Daniel Yofra.

Tal como dijo a elDiarioAR Vodanovich, la Cámara Inmobiliaria Argentina también participa de la mesa de discusión con el Gobierno y en ese marco acercó la propuesta de generar incentivos —que podrían ser reducciones impositivas— para que quienes tienen ahorros los vuelquen a la compra de viviendas para alquilar.

DT