Fin al sueño de la vivienda asequible en la ciudad más grande de la Unión Europea: la Justicia declaró ilegal 'la Ley de alquileres' de Berlín

El Tribunal federal más alto de Alemania ha dictaminado que la regulación que aplicaba un tope máximo al precio del alquiler de inmuebles y propiedad horizontal dispuesta por el gobierno del estado del Berlín es ilegal. Esta norma era también conocida como ‘Ley de control de rentas’ o simplemente como ‘Ley de alquileres’. La sentencia constitucional de última instancia supone un gran golpe para quienes por años habían animado de diversos modos y con variados medios una campaña encendida para mantener en la ciudad más grande de la Unión Europea (UE), capital de la República Federal y a la vez estado autónomo, a un precio asequible el alquiler de la vivienda. El sueño del paraíso de la renta siempre sustentable para quienes residían en el centro del poder del país europeo más rico y poderoso.

El Tribunal Constitucional Federal Alemán -con sede en la ciudad de Karlsruhe, al suroeste de país, a la orilla derecha del río Rin- derogó el jueves la ley de alquileres berlinesa, arguyendo que el Derecho no había asistido a los legisladores del Estado de Berlín cuando promovieron y pusieron en vigor una de las normas legales más controvertidas y debatidas de los últimos años.

El límite superior máximo al precio en el alquiler de inmuebles residenciales entró en vigor en febrero de 2020 y congeló por el término de cinco años el valor de los arrendamientos de 1,5 millones (el 90%) de las viviendas de Berlín en el nivel que tenían en junio de 2019. Los nuevos alquileres que se pactaran no podían superar ese nivel establecido y, a partir de noviembre de 2020, los alquileres preexistentes cuyos precios aún seguían por encima del congelamiento pautado tuvieron que reducir sus montos.

El modelo berlinés había sido aclamado internacionalmente desde su entrada en vigor. Fue saludado como un triunfo por aquellos que luchan contra la ‘gentrificación’ y por mantener viva la diversidad social en las ciudades. Lucía como un logro particular de y para Berlín, la ex capital imperial que desde la erección del Muro hasta su Caída en 1989 había estado dividida en dos ciudades (Berlín Este y Berlín Oeste) y entre dos Alemanias (la República Federal pro-occidental y la República Democrática comunista). En Berlín Oeste, un enclave occidental en la Alemania Oriental, la asequibilidad de la vivienda había sido históricamente uno de sus atractivos clave en los tiempos de la división.

Sin embargo, desde la Unificación que siguió a la Caída, en la misma Berlín antes tan hospitalaria los alquileres se habían disparado durante años, impulsados ​​en gran medida por fondos de inversión y firmas de capital privado que fueron comprando propiedades en extensas zonas de la ciudad. Uno de los cálculos más atendibles estima que entre 2013 y 2019 los alquileres de las viviendas urbanas berlinesas aumentaron en casi un tercio.

Los propietarios y el lobby de inversionistas y desarrollistas inmobiliarios se presentaron ante los tribunales para litigar con el argumento de que era inapropiado e ilegal que el Estado interviniera en el mercado privado. La demanda fue presentada por asociaciones de propietarios respaldadas por políticos de los partidos Unión Demócrata Cristiana (CDU), Unión Social Cristiana de Baviera (CSU) y Partido Demócrata Liberal (FDP), todos opositores en Berlín. En su presentación judicial, los rentistas que querían poder cobrar más y más altas rentas sostenían que la Ley berlinesa de control de rentas o alquileres era inconstitucional debido a que un gobierno estadual (el equivalente de un gobierno provincial en las repúblicas que federan provincias) no tiene derecho a interferir en la política de vivienda, que es prerrogativa del gobierno federal.

El Tribunal de Karlsruhe -que es el encargado del control de la constitucionalidad de las leyes- fundó su decisión en el hecho que el Gobierno Federal alemán ya había sancionado, 120 años atrás, una Ley que regulaba los derechos de alquiler. Por lo tanto, un gobierno estadual no podía introducir legislación propia que efectivamente socavara la ley federal, y la sustituyera. (El Derecho alemán ha retenido legislación del Segundo Imperio o Reich nacido en 1871, de la República de Weimar nacida en 1918, de la Alemania Federal con capital en Bonn nacida en 1949, y aun del Tercer Imperio o Reich nacido en 1933).

Los críticos de la Ley condenada por el Tribunal Constitucional, que limitaba el aumento de precios para los alquileres de viviendas, señalan que el establecer tales límites distorsiona el mercado de las propiedad inmueble y que de ese modo, en última instancia, ejerce un efecto crecientemente perjudicial para los inquilinos. Al disuadir a las grandes empresas constructoras de construir nuevas unidades habitacionales en Berlín, la carencia atizaba la demanda por ocupar los edificios existentes, y esta demanda de un bien escaso que no se renovaba era el que impulsaba a esos lobbies que más ferozmente insistía por cobrar más porque había quienes podían pagar más. Los arrendadores, anticipándose, incluían en los contratos que hacían firmar a sus arrendatarios la cláusula llamada Schattenmiete o cláusula de ‘alquiler en la sombra. Es decir, la obligación de los inquilinos a pagar de manera retroactiva un monto resarcitorio en el caso de que el Tribunal Constitucional de Karlsruhe anulara -como finalmente hizo en efecto el jueves- la ley berlinesa que ponía un límite a los precios de alquiler.

Si bien las asociaciones de derechos de los arrendatarios han calificado esas cláusulas retroactivas como inútiles, por vacías y nulas, por su parte los propietarios sostenían desde luego la tesis antagónica. Afirman que ellos tienen derecho a reclamar la diferencia con los alquileres más altos que podrían haber cobrado desde que entró en vigor en febrero de 2020 la ‘Ley de alquileres’ berlinesa, y que tienen derecho a exigirlo y hacérsela pagar ahora.

Abogados y juaristas expertos en derechos reales y bienes inmuebles informaron que esperaban ver en los tribunales una avalancha de litigios sobre el tema.

Sebastian Scheel, político del partido La Izquierda (Die Linke) y funcionario con rango ministerial responsable de Desarrollo Urbano y Vivienda en Berlín, manifestó públicamente su desencanto por la decisión del Tribunal Constitucional federal. Dijo que ahora era responsabilidad y deber urgente del Gobierno Federal o bien el sancionar una Ley de control de alquileres eficaz para garantizar que pueblos y ciudades conservaran viviendas asequibles para sus habitantes o bien el transferir la competencia de sancionarla a los 16 estados federados que componen la República Federal de Alemania. 

Traducción de Alfredo Grieco y Bavio