La derogación de la Ley de Alquileres desregula el mercado inmobiliario y genera incertidumbre entre los millones de inquilinos en el país

La derogación de la Ley 27.551 de Alquileres, sancionada a mediados de 2020 y reformada parcialmente en octubre pasado, fue el primero de los 30 puntos que el presidente, Javier Milei, enumeró anoche en un discurso de 18 minutos de duración emitido por cadena nacional en el que detalló los alcances de un decreto de necesidad y urgencia (DNU) que modifica o pone fin a más de 360 normas y que provocó un cacerolazo de protesta en distintas ciudades del país.

A los 10 minutos de su alocución, Milei expresó que el objetivo de la “imprescindible” derogación de la “nefasta” Ley de Alquileres es que “el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y que alquilar no sea una odisea” para un universo de más de ocho millones de inquilinos a lo largo y ancho del país.

Para conseguirlo, entre otros aspectos, Milei estableció que a partir de la entrada en vigencia del DNU el valor de los alquileres podrá fijarse en pesos o en cualquier moneda extranjera, algo que está expresamente prohibido en la actual ley pero que, de hecho, había comenzado a ocurrir en las últimas semanas tras el triunfo electoral de Milei: la dolarización del mercado. “Es preciso respetar la voluntad de los ciudadanos de pactar las formas de cancelación de sus obligaciones de dar sumas de dinero, sin distinción del curso legal o no de la moneda que se determine”, indicó el decreto.

Qué pasa con los contratos de alquiler

El DNU firmado por Milei plantea que, al derogarse la ley, los contratos de alquiler pasarán a regirse por el Código Civil y Comercial vigente desde 2015 que, entre otros puntos, plantea un plazo máximo de dos años para la duración del vínculo en lugar de los tres contemplados por la actual normativa. El Código Civil, sin embargo, no estipula un lapso mínimo de alquiler.

La medida impulsada por Milei indica que propietarios e inquilinos deberán ponerse de acuerdo en cuanto a qué tipo de referencia toman para llevar a cabo las actualizaciones de precios. Actualmente, al momento de realizar ajustes en el valor, se toma como indicador el Índice Casa Propia, que se basa en el menor número que surja de los promedios de la variación salarial del último año y de la inflación del mismo período. Esta fórmula fue incluida en la modificación de la ley votada en octubre pasado por el Congreso Nacional y a la que Milei, como diputado de La Libertad Avanza (LLA), se opuso porque procuraba la derogación de la ley. Hasta octubre último los porcentajes de aumentos de alquileres surgían del Índice de los Contratos de Locación (ICL), conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).

Para la organización Inquilinos Agrupados, el DNU anunciado anoche también abre la posibilidad de que los propietarios de viviendas para alquiler puedan pedir el monto de dinero y elegir la moneda que quieran en concepto de depósitos o garantías.

Inquilinos Agrupados sostuvo que los cambios incluidos en el paquete de reformas hecho público por Milei en cadena nacional fijan, además, que los arreglos que requieran las viviendas estarán obligatoriamente a cargo de los inquilinos, quienes también tendrán que pagar las expensas ordinarias y extraordinarias, y el pago de impuestos como ABL, AGIP o Inmobiliario. “Pocas veces en la historia argentina ha sucedido un retroceso de derechos en materia de vivienda como podría pasar ahora”, consideró la organización. Los propietarios, en tanto, no estarán obligados a registrar el alquiler del inmueble ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), como tampoco a anunciarle con antelación al inquilino si renovará o no el contrato de alquiler.

Los alcances del DNU promovido por Milei no modificarán los contratos firmados bajo la ley de 2020 y su modificación parcial hace dos meses. El decreto sí afectaría a quienes acuerden un contrato a partir de la vigencia de la nueva normativa.

“A priori, la derogación va en línea con la desregulación total que se propone a través del DNU. No sé dónde puede terminar. Es terreno inexplorado”, escribió el economista Federico Fernández Rouco, autor del libro “Dueños o Inquilinos”, en su cuenta de X.

La derogación de la Ley de Alquileres había sido anticipada este martes por el presidente de la Cámara de Diputados, Martín Menem. “Por lo que hemos visto y hablado, va en ese sentido”, dijo el legislador a Radio Rivadavia.

Las cámaras y entidades que agrupan a propietarios de viviendas e inmobiliarias habían pedido a Milei la derogación de la Ley de Alquileres por considerar que su alcance no incentivaba a los dueños de inmuebles a ofrecerlos en un formato tradicional de alquiler, sino que, entre otros aspectos, los volcaba hacia empresas o plataformas de renta temporaria y en dólares para no perder ganancias frente al aumento de la inflación.

Para el sector inmobiliario, desde la sanción de la norma, en medio de la pandemia de Covid-19, se redujo drásticamente la oferta de viviendas para alquiler en el formato tradicional. 

GT / NB