Tras el DNU, suba récord del alquiler pese a alza del 62% en la cantidad de inmuebles ofrecidos

El decreto de necesidad y urgencia (DNU) que entró en vigencia hace exactamente un mes para desregular diversos sectores de la economía, incluidos los alquileres, elevó en enero 62% la cantidad de inmuebles ofrecidos para ser alquilados en la ciudad de Buenos Aires, respecto de diciembre, un salto récord desde que lo mide el portal de avisos Zonaprop en 2018. Sin embargo, los precios de los alquileres también batieron un salto histórico desde que Zonaprop releva el dato en 2012, un 21%, en coincidencia con la disparada de la inflación.

El DNU derogó la ley de alquileres, que establecía contratos por tres años, con actualizaciones semestrales según la inflación o la evolución salarial, lo que aumentara menos. Es decir, condiciones que despertaban recelos de los propietarios. Ahora, con el decreto, pueden fijar el índice y la periodicidad de la actualización, así como la duración. Incluso pueden determinarlo en dólares. A veces, lo plantean a los potenciales inquilinos como un “tómalo o déjalo”. En otras ocasiones, hay margen de negociación. Los números de Zonaprop demuestran que los propietarios se ven más interesados en alquilar con las nueva reglas de libre mercado, con la posibilidad de ajustes trimestrales y plazos de uno o dos años, pero también desmienten que la mayor oferta vaya a bajar los precios. Por el contrario, subieron y como nunca desde 2018. Es la inflación lo que está detrás.

Zonaprop comenta en su informe que el alza del 21% en enero es menor a la inflación esperada por el relevamiento de expectativas del mercado del Banco Central, que es del 25%. Habrá que ver si finalmente el índice de precios al consumidor (IPC) alcanza ese nivel. Pero si se confirma quebraría una reciente tendencia de que los alquileres suban más que la inflación desde 2020, cuando se votó la primera ley que los reguló. En realidad, eso ya había ocurrido en 2015 o 2017, años en que la inflación rondaba un relativamente moderado 25%. Pero en los años de saltos inflacionarios al 40% o 50%, como 2016, 2018 o 2019, el alquiler corrió por detrás del IPC porque en general las actualizaciones se pactaban por la inflación pasada y al final terminaba siendo mayor.

En 2020, con la nueva y consensuada ley de alquileres, que establecía actualizaciones sólo una vez cada 12 meses y contratos por tres años, los propietarios se cubrieron y pusieron un precio de entrada mucho mayor: 62%, frente al 36% del IPC. También se basaron en la inflación pasada: en 2019, había sido 54% y los alquileres sólo habían subido 33%. A su vez, retiraron 11% de los inmuebles del mercado de alquiler, también influidos por el parate de la pandemia. En 2021 y 2022, el precio del alquiler se incrementó apenas por debajo del IPC (51%, frente a 53% y 95% frente a 98%, respectivamente), pero se derrumbó la cantidad de propiedades ofrecidos, un 20% y un 30% cada año. Es que muchos dueños no querían alquilar con tanta inflación creciente y sin poder ajustar por 12 meses. En 2023, la oferta cayó 6%, pero el alquiler se disparó 260%, más que el 212% del IPC. Por eso, Juntos por el Cambio impulsó entonces una reforma de la ley para establecer contratos por dos años ajustables para cuatro meses según el IPC, la inflación mayorista o la evolución salarial, lo que pacten las partes. Pero finalmente el peronismo promovió en octubre pasado sus propios cambios: ajustes semestrales y según inflación o sueldos.

En diciembre, Javier Milei llegó a la presidencia y decretó que las partes acuerden las reglas que quieran. Claro que el propietario es el que lleva las de ganar cuando pone el inmueble en alquiler. Por eso, crece dos tercios la cantidad de inmuebles ofrecidos. Pero por la inflación también suben los alquileres. Incluso aquellos a los que se les vence el contrato se encuentran con que los dueños les aplican alzas de hasta el 400%, según un relevamiento de elDiarioAR.

“Los alquileres acumulan una suba del 308% en los últimos 12 meses, la máxima registrada desde el inicio de la serie en 2012”, señala Zonaprop. “Supera a la inflación, de 267% -toma como referencia la expectativa de inflación de enero-, y el ajuste del ICL (índice de contrato de locación, creado en 2020 y que mezclaba inflación y evolución salarial), del 144%.”

El departamento monoambiente medio de 40 metros cuadrados se alquila por $327.000 por mes. El de dos ambientes y 50 metros, por $405.000. El de tres ambientes y 70 metros, por $558.000. Los alquileres promedio más caros están en los barrios de Palemo ($508.000), Belgrano (497.000) y Chacarita (492.000), que sorpresivamente supera a Núñez, Retiro y Recoleta. Los más baratos son Liniers ($301.000), Mataderos (310.000) y Monte Castro (314.000), según los avisos publicados en Zonaprop. Claro que este portal no releva los alquileres en los barrios de todo el sur de la ciudad, desde Villa Lugano hasta La Boca.

AR