Alquileres: acuerdos de palabra y actualizaciones por mes, con aumentos mayores a la inflación y atados al blue

La llamada Ley de Alquileres, que este 1 de julio cumplió tres años de vigencia, todavía no alcanza a la mayoría de los contratos: algunos de ellos continúan siendo acordados de palabra entre los propietarios y los inquilinos, con actualizaciones que exceden, inclusive, el índice inflacionario y renovaciones con poco margen para la negociación, todo en un contexto de emergencia habitacional, según afirman distintas organizaciones sociales y políticas.

“Tengo que renovar en agosto el alquiler y el dueño me planteó un aumento del 200%, además de hacerme cargo de algunos arreglos de pintura y albañilería en el departamento. No sé qué hacer”, contó a elDiarioAR Stefanía, que lleva dos años habitando un PH en San Telmo. La relación “contractual” entre ella y el propietario de la vivienda fue siempre de palabra y la actualizaciones en el monto del alquiler se fijaban mensualmente según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Indec. Stefanía llegó al departamento por recomendación de una amiga. Pese a la irregularidad en el vínculo, Stefanía pudo cumplir hasta ahora con las exigencias del propietario, pero ahora comenzó la búsqueda de una vivienda en un mercado inmobiliario que se caracteriza desde hace varios meses por la poca oferta para alquilar.

Maria Emilia, por su parte, acordó en los últimos días alquilar junto a una amiga un departamento de dos ambientes en el barrio porteño de Villa del Parque. La vivienda pertenece a una familia amiga. “Fijamos un contrato de palabra que se actualizará mensualmente basándonos en el porcentaje de aumentos de salarios, pero la realidad es que lo vamos a ir charlando con los dueños para que a ninguna de las partes le quede desfasado el monto. Durante la búsqueda vimos que es casi imposible acordar un contrato formal”, dijo a elDiarioAR.

Esta semana, al cumplirse tres años de vigencia de la Ley de Alquileres, comenzaron a vencer los primeros contratos firmados entre inquilinos y propietarios con un plazo de 36 meses como estipula la norma y actualizaciones anuales del valor pautadas a partir del Índice de Contrato de Locación (ICL), un coeficiente que elabora el Banco Central (BCRA) tomando como referencia el IPC del Indec y la Remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).

Sin embargo, solo en el primer semestre los precios de los alquileres aumentaron 70,4% en la Ciudad de Buenos Aires, casi el doble de los valores registrados en el mismo período del año pasado (37,7%), según destacó un informe del sitio Zonaprop. El relevamiento mostró, además, que el valor de los alquileres se situó casi 20 puntos porcentuales por sobre el IPC, que rondaría el 50%. El informe de Zonaprop agrega otro récord: los valores se incrementaron en un año 145,2% cuando la inflación, en el mismo período, sería de 120%.

La situación todavía es más grave si se toma en cuenta un relevamiento hecho por la Universidad de San Andrés y Mercado Libre, que detalló que en la Ciudad de Buenos Aires el valor de los departamentos subió 238% en un año, el doble que la inflación registrada por el Indec (114%).

“En Argentina hay unas tres millones de familias que necesitan alquilar para tener un lugar para vivir y que es imprescindible una política de Estado que contemple esta situación”, difundió en sus redes sociales días atrás la organización Inquilinos Agrupados.

Natalia Ranzuglia, integrante del Movimiento Inquilino Nacional, opinó que en el país, pese a que lo establece la Constitución Nacional, la vivienda no se registra como un derecho. “Se da una relación de consumo: hay una parte que tiene el poder de ofrecer una vivienda en alquiler a quienes necesitamos un techo para vivir y lo hace en un mercado que fija condiciones como si se tratara de comprar un teléfono nuevo”, explicó Ranzuglia en declaraciones a Radio Universidad de La Plata. La situación, además, está afectada por un contexto inflacionario en el que los salarios de una gran parte de la población, afirmó Ranzuglia, no están alcanzados por el proceso de paritarias que acuerdan periodísticamente los gremios y el sector privado y/o estatal. La RIPTE, por ejemplo, toma en cuenta un nivel salarial que “está por encima de lo que gana mucha gente”, entre quienes se encuentran más de 4,7 millones de monotributistas, de los cuales 2,8 millones pertenecen a la categoría más baja.

Ranzuglia sostuvo que al momento de su aprobación, en medio de la pandemia de Covid-19, la Ley de Alquileres debió contemplar un índice de actualización que solo se rigiera por los incrementos salariales, sin contar el impacto inflacionario. “Aun así la norma es perfectible porque lo que hace es ponerle freno al mercado inmobiliario, que no entiende que la vivienda es un derecho”, agregó.

Uno de los impulsores que tuvo la Ley de Alquileres fue el actual diputado bonaerense de Juntos por el Cambio, Daniel Lipovetzky, quien en las últimas semanas consideró que uno de los errores que contiene la norma es que la actualización de los valores es anual cuando, a su criterio, debió ser semestral.

“Falló el método de actualización que es anual y en realidad debería ser semestral, pero no tuvo consenso en su momento y la oposición que era del Frente de Todos planteó que fuera de esa manera”, dijo en declaraciones a CNN Radio. El legislador planteó que en un contexto inflacionario y de “descalabro económico” como el actual “es muy difícil que esta ley funcione. Hay que cambiarla o derogarla. Cuando algo no funciona, es mejor reconocer el error y tomar cartas en el asunto. Nos equivocamos en esto y hay que reconocerlo”, señaló. Lipovetzky, en tanto, también consideró que fijar contratos de tres años de duración “parece un siglo”, por lo que quizás sea “correcto”, opinó, “volver a los dos” años.

Gonzalo enfrenta una inminente instancia de renovación del contrato de alquiler del departamento que habita en el barrio de Villa Crespo. “El dueño me planteó que le conviene dejar de alquilar bajo el modo tradicional, digamos, y pasarse a un esquema como el de Airbnb”, contó a elDiarioAR. Para no hacerlo, dijo, el propietario le propuso fijar los aumentos en forma trimestral y según la variación de la cotización del dólar paralelo. “Yo gano en pesos y soy monotributista. ¿Cómo hago para pagarle?”, se preguntó.

Augusto trabaja en una empresa que otorga préstamos personales a tasa fija. Su cartera de clientes, comentó a elDiarioAR, aumentó en las últimas semanas por los inquilinos que se acercaron a su oficina: “Llegan buscando dinero para renovar su alquiler, porque de otra manera prácticamente no tienen forma de pagar ese costo. El panorama que veo es demoledor”, contó.

En la Ciudad de Buenos Aires se estima que en el último año el stock de propiedades en alquiler cayó más de 30% al tiempo que creció la tendencia de negociar los alquileres en plazos temporales y en algunos casos en dólares, lo que evade las condiciones de la ley. En el territorio porteño, por ejemplo, 52% de las ofertas de alquileres son en dólares, según un informe del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) realizado en mayo. 

A los aumentos en los alquileres que se plantarán a partir de este mes con la renovación de los contratos acordados en julio de 2020 con la nueva norma se sumarán otros como las tarifas de la telefonía celular, TV por cable e Internet, medicina prepaga, colegios privados, transporte público, combustibles y expensas,especialmente tras la decisión del Gobierno nacional de quitarles a los consorcios, en tres tramos trimestrales, los subsidios de los servicios públicos. “Buscamos que cada familia empiece a tener conciencia. Queremos introducir este cambio de paradigma de cuidar la energía”, dijo a la prensa la secretaria de área, Flavia Royón. Según estiman los administradores de consorcios de edificios, la medida gubernamental impactará en el costo de las expensas, porque los servicios públicos representan en promedio un 10% del gasto de los propietarios. La quita se hará sobre dos categorías definidas por el nivel de ingreso de los usuarios: los de clase media y los de mayores ingresos y familias que no optaron por mantener la asistencia del Estado. Los consorcios también afrontarán en julio un 27% de aumento en el salario de los encargados de edificio, además de un bono de $134.000 en siete cuotas. Este mes, además, se debe pagar el medio aguinaldo. En promedio, los salarios de los encargados representan entre un 30% y un 35% de los gastos de las expensas.

IF/MG