Costanera Sur y una mirada crítica: la ciudad del 2050 se construye hoy

Hace unas semanas en la Legislatura porteña se dio media sanción al proyecto para el cambio de norma en la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors. La medida tuvo muchísimas críticas desde la oposición y organizaciones ambientales. Siempre que hay proyectos de cambios de normativa cabe hacernos la pregunta: ¿es la mejor forma de hacer ciudad? ¿Estamos haciendo una ciudad inclusiva, segura, resiliente y sostenible?¿Para quién hacemos la ciudad?

Los propulsores del proyecto, IRSA y el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, argumentan que el mismo implica crear ciudad donde no hay y que la tierra pública es renovable. 

El proyecto contempla cambiar la actual normativa, que solo permite construir hasta 12 metros de altura, para realizar una mixtura de usos que incluye torres, cediendo IRSA el 67% del terreno a espacio público.

Uno de los argumentos de los que impulsan el proyecto es que hoy el predio no se usa para nada y está abandonado. Esto, que parece ser un argumento a favor, en realidad simplemente demuestra el carácter especulador de la empresa. Aunque podría haber realizado inversiones durante los últimos 30 años, porque la normativa siempre contempló edificabilidad, IRSA ha elegido tener al suelo de rehén para hacer lobby por una zonificación más rentable. Esto se podría contrarrestar con un impuesto al lote vacante urbano, que el Banco Mundial recomienda para “cambiar el comportamiento del sector privado y bloquear la especulación” y que se aplica en países como Brasil, China, Colombia, Corea, Filipinas y Taiwán. Tal vez lo único positivo del proyecto es la cuantiosa área verde que sería cedida y la inversión de U$S 40 millones que realizará la empresa para darle valor a ese espacio verde tan necesitado. Sin embargo, cada vez que se habla de espacio público y verde en CABA hay que ser cuidadosos de cómo se mide, ya que canteros y otro sinfín de espacios urbanos son clasificados como espacio verde, cuando no lo son. 

Con respecto a la supuesta mixtura de uso, basta con mirar el FOS (Factor de ocupación del suelo) y los retiros propuestos para darnos cuenta de que jamás puede ocurrir algo como lo que proponen. La conjunción propuesta de estos dos indicadores necesariamente implica una torre en el centro de un terreno, rodeada de un pequeño espacio. Ahora, ¿dónde está la incongruencia? ¿Son malas las torres? Acá caben varios detalles: por un lado, que el edificio esté en el centro y no ocupe la totalidad del terreno implica un espacio verde alrededor que, como se puede ver en Puerto Madero, se enreja. Si sumamos varios edificios de estas características obtenemos lotes enrejados y sin un frente a la calle, por lo que jamás puede haber comercios o cualquier tipo de uso diferente en la planta baja. Es imposible entonces que eso esté pensado para los peatones o para el uso mixto: parece más bien una reversión de la “ torre en el parque ” del arquitecto y urbanista Le Corbusier que ya ha fallado anteriormente, justamente por su segregación social y una trama urbana auto-céntrica, por lo que tampoco es tan “sostenible ” como dicen. 

Por otro lado, caben algunas cuestiones ambientales. Por sus características, el predio es parte de un humedal, según la convención internacional RAMSAR. Si hubiera una ley de presupuestos mínimos de humedales en Argentina sería todavía más difícil para IRSA poder realizar el proyecto. Sin embargo, el proyecto incluso contradice la normativa actual, ya que se violan los principios precautorios y de prevención establecidos en la Ley General del Ambiente, porque no hay un estudio de impacto ambiental hecho, es decir, se está legislando sobre algo que no se sabe cuánto impacto va a tener en el área. Digo cuánto, porque sí sabemos qué impactos se pueden esperar, especialmente inundaciones y pérdida del ecosistema que hoy se encuentra en el predio. 

La falta de información es una estrategia para disimular y esconder el claro impacto que el movimiento de toneladas de tierra va a generar. No tenemos que pecar de antropocéntricos, cuando los propulsores dicen que no hay nada, significa que no hay nada hecho por el hombre ni para el hombre, no hay nada construido, lo cual no significa que no tenga valor. Un claro ejemplo es la Reserva Ecológica Sur, que se encuentra al lado y donde todos los fines de semana cientos de personas buscan un poco de espacio verde y naturaleza para escapar, por lo menos unos minutos, de una ciudad de cemento.

En cuanto a la contraprestación de la empresa a la Ciudad de Buenos Aires, encontramos la entrega de varios lotes dentro de la nueva urbanización que totalizan 6.620 metros cuadrados. La mayor contraprestación del convenio se compone de la integración de U$S 180 millones (a través de un bono y no en dinero en efectivo), que la empresa entregará al Futuro Fideicomiso de Innovación, Ciencia y Tecnología. 

¿No tiene más sentido que ese monto se use para un sinfín de usos urbanísticos y de vivienda? Si el nuevo desarrollo no va a aumentar el stock de vivienda asequible, a crear una ciudad equitativa, por lo menos cabe pensar que parte de la valorización se utilizará para hacer cumplir el derecho real a la vivienda en otras partes de la ciudad. Nada de eso ocurre aquí: los fondos se destinarán a un fideicomiso que todavía no existe y no sabemos con certeza a dónde irán y qué fin tendrán esos bonos, lo único seguro es que no es para vivienda.

Finalmente, cabe el aspecto social. Se propone una mixtura de usos, que -como ya hemos expuesto- no puede suceder. Pero además, una mixtura de usos sin mixtura social no cumple con ninguno de los objetivos establecidos por las normas de la ciudad, las nacionales y los acuerdos internacionales al cual el país a suscrito para el desarrollo sostenible de las ciudades, a saber:

Lamentablemente esto sucede cuando la ciudad se desarrolla a base de excepciones en el Código. Si el espacio no está pensado para el peatón, si las viviendas no están pensadas para las personas, si el transporte público casi no llega, la pregunta que tenemos que hacernos es: ¿para quién está pensado este espacio? 

Tal vez de los pocos aspectos positivos se resalta la cesión del 67% para espacio público del terreno, siendo el verde el que se encuentra cerca de la ribera. Además, el convenio prevé el mantenimiento por 10 años por parte de la empresa de los espacios públicos.

Por otro lado, creo que también hay que plantear una alternativa, porque criticar sin proponer no nos acerca a la sociedad que queremos construir. La expropiación, si bien tiene su respaldo en la Constitución Nacional, la Constitución porteña y en el Plan Urbano Ambiental de la CABA -y en este caso, teniendo en cuenta la sospechosa adquisición del bien en cuestión, que ha sido mal usado durante 30 años en una de las zonas más importantes de la ciudad y que alberga un humedal con beneficios ecosistémicos, está más que justificada- es imposible de aplicarse debido a la red política que hay en la ciudad. ¿Qué modificaciones se pueden hacer para un proyecto más sostenible e inclusivo?

En primer lugar se debe modificar la zonificación y sus implicancias de diferentes formas. Permitiendo alturas más bajas y un FOS que obligue a usar toda la planta del terreno y tenga salida a la calle o bien una altura más alta, pero que haya un retiro del frente en planta baja para que eso sea ocupado por un comercio con salida a un pequeño espacio verde que no requiera del consumo, como ocurre con el proyecto Donado-Holmberg.

Por otro lado, la plusvalía debería usarse en tres partes, un tercio para la integración socio-urbana de asentamientos como la villa 1-11-14, otro tercio debería darse en especie a través de metros cuadrados a precios accesibles en las unidades a construir, garantizando una mixtura social y reduciendo el déficit habitacional, y el último tercio debería usarse para la compra de lotes vacíos para la reconversión de espacios verdes en barrios de cemento como Boedo y Almagro.

De esta forma se cumplirá con lo que prometen y se evitaría el hábitat washing que se está realizando con la comunicación del proyecto, una lavada de cara del Puerto Madero de los 90. A 30 años del comienzo del proyecto maderense, la disciplina urbanística avanzó a grandes pasos, no cometamos los mismos errores que en el pasado y no nos dejemos convencer por renders de colores. La ciudad del 2050 se decide hoy.

SC/CB