Paseo Gigena: el edificio vinculado a Caputo y Bausili ya tiene inquilinos pero no pagará un peso a la Ciudad hasta 2032
El edificio Paseo Gigena se ha transformado en un pésimo negocio para el bolsillo de los porteños. El complejo de oficinas y locales construido sobre el viejo estacionamiento del Hipódromo de Palermo y vinculado al ministro de Economía, Luis “Toto” Caputo, y al presidente del Banco Central, Santiago Bausili, no sólo requerirá de una megaobra de al menos $3.019 millones para saldar un error en la planificación del edificio. Además, la empresa concesionaria, que ya está explotando comercialmente el predio, no pagará el canon a la Ciudad de Buenos Aires hasta junio de 2032, tras un acuerdo de 2023, según los documentos y testimonios consultados por elDiarioAR.
La empresa concesionaria, formada por BSD Group y Fideicomiso Dorrego -creado por Caputo y Bausili antes de regresar a la función pública-, ya tiene al menos un cliente ocupando sus oficinas: la fintech argentina Ualá, fundada por Pierpaolo Barbieri. La compañía mudó en septiembre su sede central al edificio vecino a los bosques de Palermo, en Dorrego y Libertador. Ocupará unos 2.000 metros cuadrados y tendrá espacio para más de 1.500 personas, según comunicó la propia empresa.
Los alquileres de oficinas en Paseo Gigena se cotizan en dólares, de acuerdo a las publicaciones en sitios inmobiliarios online. El metro cuadrado oscila entre los US$32 y US$36 para el alquiler. Un espacio como el de Ualá cotizaría con esos valores de referencia a un mínimo de US$64.000 mensuales. Sin embargo, la empresa paga el canon en pesos a la Ciudad. O mejor dicho, comenzará a pagarlo recién dentro de 8 años. Así consta en el acta de inicio de la explotación comercial al que accedió elDiarioAR.
“Sólo hemos tenido contacto con la concesionaria del edificio a los fines de alquilar el espacio de trabajo. Las aprobaciones de obra y habilitaciones correspondientes son responsabilidad de la misma y han sido obtenidas en tiempo y forma”, respondió Ualá ante la consulta de este medio.
Comienza a funcionar
La licitación y adjudicación del predio fue realizada por el gobierno de Horacio Rodríguez Larreta. El acta de inicio de la explotación fue firmada por la administración de Jorge Macri, en junio último, para dar inicio formal al uso comercial del predio. Fue subscripta por el director general de Concesiones y Permisos del gobierno porteño, Agustín González Calderón; el arquitecto Cluadio Alejandro Cané, director general de Ingeniería y Arquitectura del Ministerio de Infraestructura porteño; y Matías Víctor Hodara, representante de la empresa que explota la concesión, denominada Fideicomiso Dorrego y Libertador y BSD Group.
La Ciudad sostiene en el acta que constató que la concesionaria realizó las obras y tareas a su cargo. Suscribió un acta de finalización de obra y concluye: “Se encuentran dadas las condiciones para proceder al inicio de la explotación comercial”.
En la siguiente cláusula, la Ciudad dejó asentado que el concesionario “exime de responsabilidad al Gobierno de la Ciudad y se compromete a mantenerlo indemne” por los daños materiales que se pudieran ocasionar al inmueble, su estructura, los elementos emplazados en el mismo así como en los restantes bienes que se encuentren dentro del predio en caso de que existiera una “rotura, filtración o cualquier otro evento que pudiera suceder dentro del predio concesionado con las Líneas 1 y 2 que forman parte de la red primaria de provisión de agua corriente y que se encuentran emplazadas en el predio”.
La Ciudad también dejó asentado que la empresa explotadora del predio tampoco podrá reclamarle por las consecuencias materiales y económicas de la megaobra que deberá realizar la Ciudad para modificar el curso de los caños maestros de Aysa, calculada en al menos $3.019 millones que pagarán los contribuyentes porteños.
“No había mucha escapatoria al convenio leonino firmado durante la gestión de Rodríguez Larreta”, respondió una fuente del gobierno de Macri.
Caños en problemas
La obra para modificar el curso de los caños maestros tiene fecha límite para el 31 de diciembre de 2025, según consta en el acta consultada por elDiarioAR.
El edificio se construyó sobre un terreno público, concesionado por la administración del ex jefe de Gobierno Rodríguez Larreta y financiado con inversiones privadas recaudadas por Caputo y Bausili, como informó este medio en 2023. Se desconoce la identidad de los inversores, protegidos por el secreto bursátil.
Una investigación de elDiarioAR reveló el año pasado que el complejo ubicado entre Dorrego y Libertador se montó sobre dos caños maestros de agua potable -lo que es altamente riesgoso- y debido a ese error, la Ciudad realizará una obra mayúscula para correr los caños que abastecen de agua potable a más de 500.000 habitantes del centro y sur porteños.
La obra hídrica le saldrá carísima a los contribuyentes de la Ciudad. El presupuesto inicial ($3.019 millones) es 48 veces el canon mensual que la Ciudad iba a cobrar por la concesión del espacio público (unos $62 millones en 2023 o alrededor de US$52.000), por lo que el emprendimiento terminó siendo de un alto costo para las arcas del Estado porteño.
Pero, además, al costo de dicha obra se suma que la empresa concesionaria del espacio público no pagará el canon por los próximos 8 años para costear las obras extras que le exigió la empresa estatal de aguas Aysa. Dicha exigencia se debe a la presencia de los caños maestros, para poder inaugurar el edificio sin riesgo de desmoronamiento, explicó una fuente de la administración de Rodríguez Larreta.
¿Cómo se calculó ese ahorro del canon por la inversión extra? “Técnicos de la Ciudad establecieron qué obras había que realizar para evitar los riesgos que implica la construcción del edificio sobre caños maestros de agua y tasaron esas obras. Luego fueron costeadas y realizadas por el concesionario”, explicó una fuente del saliente gobierno de Rodríguez Larreta.
“Se intervinieron y revistieron los caños que pasan por el subsuelo del edificio”, agregó la fuente sin dar demasiadas presiones. elDiarioAR se comunicó con BSD Group para consultar sobre qué tipo de obra y evaluación de riesgos se habría realizado pero al cierre de esta nota la empresa concesionaria no había respondido.
Los caños atraviesan en forma transversal un sector del predio donde se edificó Paseo Gigena. Los riesgos de continuar con el escenario actual son altos, explicaron dos fuentes directas del caso a este medio en 2023, y si llegara a existir un eventual problema con las cañerías, el edificio podría sufrir daños importantes y, por consecuencia, también las personas. “No se puede construir sobre caños maestros un edificio donde habrá tránsito de gente”, afirmó una de las personas consultadas.
En caso de rotura de uno de los caños dentro del predio la consecuencia sería una inundación casi inmediata, con potenciales daños estructurales y edilicios, que pondrían en grave riesgo a personas allí presentes, sostuvo una de las fuentes consultadas.
La rotura de uno de estos caños ya sucedió en julio de 2017, cuando Paseo Gigena no existía. Entonces, la zona quedó totalmente inundada sobre la avenida Dorrego, frente al Hipódromo. En dicha oportunidad, debieron repararse entre 5 y 6 metros de cañería y los operarios realizaron una excavación de unos 3 metros de ancho por 10 de largo y una profundidad de 4 metros, con la utilización de maquinaria pesada. El acceso a las cañerías es de por sí complejo, pero el nuevo edificio agrava la situación, según los técnicos consultados.
Negocio privado
La responsable del proyecto es la desarrolladora BSD y el Fideicomiso constituído por Caputo y Bausili. También interviene la constructora Coinsa, dirigida por Martín Maccarone, allegado al ministro Caputo.
El edificio de cinco plantas y tres módulos comenzó a explotarse comercialmente en junio último y la concesión está vigente hasta 2044.
Caputo y Bausili participaron en la financiación de Paseo Gigena a través de su consultora Anker Latinoamérica. Entonces, los ahora funcionarios se dedicaban al sector privado, formaron el fideicomiso y recaudaron al menos US$46 millones para la construcción de este edificio. Garantizaban a sus selectos inversores recuperar su apuesta económica en unos siete años. El problema de los caños maestros que impidió durante meses la inauguración de la obra, sin embargo, ya había sido advertido por Aysa dos años antes de que comenzaran a formar el fideicomiso, en 2021, de acuerdo con los documentos a los que accedió este medio.
¿Por qué nadie advirtió el paso de los caños maestros? Hay dos versiones. La administración de Rodríguez Larreta sostiene que no figuraban en los planos debido a la antigüedad de los caños, que datan de principios del siglo XX.
La desarrolladora BSD respondió en 2023 a elDiarioAR que “el pliego (de la licitación) mencionaba algo (sobre la presencia de los caños maestros) pero no se sabía con exactitud la traza ni el estado de los mismos. La obra tuvo que tener consideraciones especiales dada la presencia de los mismos”.
ED/DTC
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